Audience adjudication

Ce qu'il faut savoir

  • L’audience d’adjudication est la dernière étape d’une procédure de saisie immobilière. Il n’y a pas de point retour ;
  • Le bien immobilier est mis en vente au plus offrant ;
  • Une fois le bien vendu, le débiteur est sommé de quitter les lieux. 

Quelle est la définition de l’audience d’adjudication ?

Lorsqu’un établissement bancaire souhaite se faire rembourser des sommes dues, il peut mettre en place une saisie immobilière pour recouvrir ses créances, dans le cas où le débiteur possède un bien immobilier. L’audience d'adjudication est la dernière étape d’une procédure de saisie immobilière. Cette étape est critique pour le débiteur. En effet, impossible de revenir en arrière, le logement va être mis aux enchères publiques devant le tribunal, vous ne pourrez pas éviter la saisie. Cette situation arrive malheureusement à de nombreux ménages en France. 

Pour quelles raisons un bien immobilier peut-il être vendu aux enchères judiciaires ?

La vente immobilière judiciaire est une vente qui résulte soit : 

  • D’une saisie ;
  • D’un divorce ;
  • D’une liquidation judiciaire. 

Dans le cas où un propriétaire est dans l’incapacité de rembourser son prêt, une banque peut décider de se saisir de son bien immobilier pour rembourser sa dette. Ainsi le logement sera mis aux enchères au plus offrant. En moyenne, le prix d’une vente aux enchères est 30% moins cher qu’une vente immobilière classique, d’où l’importance d’éviter au maximum (quand on le peut) d’arriver à cette ultime étape.

Quelle est la procédure d'adjudication ?

Si vous n’arrivez plus à payer vos mensualités, alors la banque commence par vous envoyer des mises en demeure suivies de la déchéance du terme puis d’un commandement de payer valant saisie immobilière. Si vous ne contestez pas cette décision, un huissier vous assigne à comparaître devant le tribunal de grande instance pour une audience d’orientation.

A l’issue de cette audience d’orientation, le juge d’exécution (JEX) prononce sa décision. Soit il accorde une vente à l’amiable, ce qui est très largement préférable pour le débiteur (voir notre article pour optimiser vos chances d'obtenir une vente à l’amiable durant l’audience d’orientation), soit il prononce une adjudication immobilière, aussi appelée vente forcée. 

Audience adjudication dernière étape d'une longue procédure de saisie immobilière

Comment fonctionne une vente aux enchères immobilières publiques ?

Le juge d’exécution va donc fixer une date pour la vente aux enchères. Cette date est généralement comprise entre 2 mois et 4 mois. Durant ce laps de temps, la vente aux enchères sera publiée sur les différents supports d’annonce légal et au palais de justice du département où se déroulera l’adjudication judiciaire. 

L’objectif est d’attirer le plus grand nombre d’acquéreurs potentiels à la vente. La description détaillée du bien, dressé dans le procès verbal par un huissier de justice, ainsi que le prix sont énoncés dans les conditions de vente. Ces conditions de vente sont disponibles soit chez l’avocat du créancier ou alors directement chez le juge d’exécution. Une visite du bien sera organisée par un huissier. 

Bien que ces différentes démarches s’effectuent par le ou les créanciers ayant lancé la procédure de saisie immobilière, elles sont à la charge du débiteur… 

Il est important d’insister encore une fois sur l’importance d’éviter au maximum une vente aux enchères. Non seulement votre résidence sera vendue 30% moins chère (dans certains cas 60% moins chère), mais en plus, la quasi-totalité des frais seront à votre charge

La vente par adjudication judiciaire est très encadrée par la loi, c’est pourquoi tous les potentiels acquéreurs du bien doivent être représentés par un avocat. L’avocat devra s’assurer de la capacité de financement de son client. L’acheteur devrait lui :

  • Fixer une somme maximale que l’avocat ne pourra pas dépasser ;
  • Signer un mandat donnant ainsi le pouvoir à l’avocat d’enchérir à la hauteur fixée en amont ;
  • Donner un chèque de “consignation” d’une valeur d’environ 10% à l'enchère qu’il veut placer.

Tous les avocats ayant reçu la limite à ne pas dépasser : les enchères peuvent commencer. Le bien immobilier appartiendra à l’offre la plus offrante. Une fois la vente aux enchères terminée, un procès-verbal d’adjudication sera rédigé, il servira de titre de propriété. Attention toutefois, ce titre de propriété n’est que provisoire. En effet, à partir du moment où la vente a été proclamée, il existe un délai de 10 jours dans lequel n’importe quel autre acquéreur peut surenchérir sur la dernière offre faite. 

En revanche, cette surenchère doit être au minimum supérieure à 10% de la dernière enchère. S’il existe une nouvelle enchère, le juge fixe une nouvelle audience d'adjudication. Date qui devra être fixée avant 4 mois.  

Si aucune surenchère n’est annoncée, le bien devient officiellement la propriété du meilleur offrant. L’adjudicataire aura jusqu’à 2 mois pour consigner le prix. C’est à ce moment-là que le ou les créanciers pourront récupérer la somme qui leur est due.  

Que se passe-t-il s’il n’y a aucune enchère ?

S’il n’y a eu aucune enchère lors de la vente aux enchères, le créancier devient l’adjudicataire. Le prix de la vente équivaut donc au prix de la mise à prix. 

Et après ? Que se passe-t-il pour l’ancien propriétaire ?

Deux cas de figure possibles : 

  1. Il peut être prévu dans le cahier des charges que le propriétaire du bien en vente aux enchères puisse rester dans les lieux ;
  2. Si ce n’est pas le cas, il devra abandonner son ancienne résidence. Le nouvel acquéreur pourra lancer une procédure d’expulsion de l’occupant. 

Malheureusement pour l’ancien propriétaire, le premier cas de figure est très rare. Il est important de souligner que le jugement d’adjudication vaut titre d’expulsion selon l’article L 322-13 du Code des procédures civiles d’exécution. La demande d’expulsion se fait par le biais d’un commandement de quitter les lieux. L’occupant aura 2 mois pour quitter son ancienne résidence, faute de quoi, l’huissier peut faire appel aux forces publiques. 

Il est fortement conseillé de quitter les lieux le moment venu. En effet, plus le débiteur reste dans les lieux, plus il devra s’acquitter d'indemnité d’occupation. Cela accentuera d’autant plus les difficultés financières du débiteur. 

Conclusion : 

La vente aux enchères d’une résidence que l’on a payé toute une vie est un moment extrêmement pénible à vivre. Il existe plusieurs solutions avant d’arriver à cette issue dramatique. La première étape est l'acceptation de la situation difficile que l’on endure. Rien ne sert de se cacher devant des réalités. Beaucoup de personnes vivent ce type de situation. Dès les premiers signes avant-coureurs, il faut réussir à réagir. Si vous avez des difficultés pour finir les fins de mois, peu importe la raison, prenez les devants, vous pouvez par exemple : 

  • Apprendre à construire et respecter un budget mensuel ;
  • Discuter avec votre banque pour expliquer une situation inhabituelle ;
  • Avoir recours au regroupement de crédits pour essayer de diminuer les mensualités ;
  • Avoir recours à la vente à réméré ;
  • Avoir recours au portage immobilier.

Vous l’aurez compris, selon l’état plus avancé de vos problèmes financiers, il existe des solutions pour y remédier.

Quelles sont les autres étapes d'une saisie immobilière ?