La vente à réméré, aussi appelé vente avec faculté de rachat est une technique extrêmement efficace dans les situations suivantes :
My Legacy vous explique pas à pas les tenants et aboutissants de cette technique encore peu connue du grand public.
Si vous êtes propriétaire et que vous rencontrez de graves difficultés financières, la vente à réméré de votre logement est peut-être votre dernier recours. Cet acte notarié vous permet de vendre temporairement un bien immobilier pour obtenir des liquidités, tout en restant dans les lieux et gardant la possibilité de le racheter dans le délai fixé par le contrat.
La vente à réméré est un contrat passé devant notaire qui permet à tout propriétaire qui a besoin de liquidités rapidement, et ce, sans passer par un établissement bancaire, de vendre son logement en dessous du prix du marché avec une faculté de rachat exclusive et irrévocable. Grâce à ce type de formule, vous pouvez éviter par exemple une saisie immobilière, tout en gardant la possibilité de conserver votre maison et de continuer à l'habiter pour une durée fixée à l’avance qui n'excède pas 5 ans.
Vous vous acquittez d’un loyer, ou plutôt d’une indemnité d’occupation à payer au départ ou sous forme mensuelle, et vous bénéficiez de la fameuse faculté de rachat exclusive et irrévocable, au prix déterminé au préalable.
C’est un moyen peu connu et très sûr de mettre fin à des difficultés temporaires, il ne s’agit pas d’une forme d’emprunt mais d’une vente immobilière dotée de clauses stipulant clairement le coût de l'opération, sans crainte d’une mauvaise surprise. Bien que peu connu, cette opération date du Moyen Âge et a été inscrite dans le Code Civil Napoléaonier en 1804.
La vente à réméré est une solution juridique qui doit être rédigée par un notaire, avec lequel il va falloir établir un solide montage financier. Vous serez suivi et guidé pas à pas pendant toute la procédure (qui dure plusieurs années), et vous mettrez un terme provisoire à vos problèmes par une vente à réméré réussie. Voici comment fonctionne la vente à réméré :
Il fera l’inventaire de toutes vos dettes qui ne devront pas excéder 60% de la valeur de votre domicile si vous souhaitez le racheter au final. Il vous transmettra la liste des éléments à fournir et trouvera pour vous un acheteur fiable prêt à investir dans une vente à réméré. C’est une procédure complexe pour laquelle il convient de s’entourer de spécialistes. De même, le monteur en réméré calcul votre ratio hypothécaire pour voir si vous êtes éligible. Le ratio hypothécaire ne doit pas dépasser 50%. Il est calculé en additionnant toutes vos dettes et en divisant par la valeur de votre propriété.
My Legacy vous met à disposition gratuitement un simulateur de ratio hypothécaire :
Les acheteurs qui choisissent la vente à réméré ne sont en général pas des particuliers mais des investisseurs financiers, le plus souvent institutionnels. Une fois les documents étudiés et validés par notre intermédiaire, vous recevrez une offre ferme et définitive d’achat sous 48 heures ce qui vous permet d'accélérer autant que possible les démarches pour sauver votre patrimoine.
L’expertise immobilière est une étape déterminante puisqu’elle permet de comparer la valeur de votre logement avec la somme de vos dettes cumulées. Pour qu’une vente à réméré soit envisageable, il faut que le montant total des arriérés ne représente pas plus de 60% de la valeur de votre maison (ou autre). On s’assure ainsi que la vente atteint bien son objectif, à savoir rembourser vos créanciers et vous permettre de respirer.
Une fois validée l’offre d’achat, qui vous sera transmise en même temps que le dossier indiquant chaque détail de la transaction, vous recevrez la liste de tous les documents à fournir lors de la signature devant notaire. Dès que vous nous aurez fait parvenir ces pièces justificatives, votre projet sera officiellement pris en charge par nos partenaires et envoyé à l'étude notariale.
C’est le notaire qui va rédiger l’acte de vente authentique. Il aura vérifié au préalable votre état hypothécaire, le certificat d'urbanisme fourni par la mairie et le fait que la vente ne peut être empêchée par un quelconque droit de préemption urbain. L’acte de vente qu’il établit inclut une clause de faculté de rachat, la convention d’occupation qui va déterminer le temps durant lequel vous pourrez occuper le logement, le délai et le prix du rachat. Il ne reste plus qu'à signer.
C’est aussi le notaire qui procède au solde de vos crédits d'hypothèque, le complément du montant de la vente vous est versé directement. À vous de solder vos éventuels crédits à la consommation et/ou de profiter de cet apport d’argent pour mettre en place le projet qui va vous permettre de racheter votre propriété dans les délais. Si vous êtes fiché FICP, la Banque de France va lever votre fichage.
Certains propriétaires choisissent de s’acquitter au moment de la vente de la somme totale de l'indemnité d’occupation, mais vous pouvez opter pour des prélèvements mensuels. Comme toutes les données en jeu dans cette vente, chaque prix est scrupuleusement précisé dans l’acte notarié, ainsi que la durée choisie pour la vente (entre 6 mois et 5 ans). Vous disposerez pendant ce temps de la jouissance totale de votre bien immobilier, que vous pourrez occuper ou louer à un tiers, et dans lequel vous pourrez faire des travaux et vous projeter en vue du futur rachat.
Votre conseiller vous accompagne tout le temps de la procédure, et saura vous renseigner sur la meilleure stratégie à adopter pour la réussite de votre projet. Une fois la durée impartie par contrat échu, la faculté de rachat vous procure une exclusivité totale sur votre logement.
Vous seul avez le pouvoir de le racheter ou de le revendre à un meilleur prix et de faire un bénéfice, puisque le prix d’achat d’une vente à réméré est inférieur au prix du marché. Dans le cadre d’un rachat, il vous sera à nouveau possible de demander un crédit bancaire pour redevenir propriétaire du bien que vous n’avez pas quitté.
Enfin, sachez que durant toute la vente vous disposez de votre propriété comme vous l’entendez tant que le temps imparti est en cours. Vous pouvez, avant le délai final, revendre votre faculté de rachat au prix du marché à un tiers qui se sentira davantage attiré par l’exclusivité sur le logement.
Une chose est sûre, le réméré est une opération qui est destinée aux personnes ayant de graves difficultés financières. La vente à réméré présente de nombreux avantages. Voici quelques-unes des situations qui peuvent être résolues par la vente à réméré, qui vous permet de disposer d’une réserve d’argent et de temps pour résoudre vos difficultés. La liste n’est évidemment pas exhaustive.
Si les crédits se sont accumulés et que vous ne parvenez plus à payer vos échéances et vos factures, vous êtes en situation de surendettement. Il existe plus d’une façon d’y faire face, la vente à réméré est l’une d’entre elles qui permet d’obtenir une somme importante rapidement pour rembourser vos divers créanciers.
On connaît l’expression “fiché à la banque de France’’, il s’agit en fait d'être inscrit sur le Fichier des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers. Dès que vous ne réglez pas deux mensualités d’un prêt bancaire, la banque doit vous signaler dans le FICP. Ce fichage est automatique si vous déposez une demande dossier de surendettement. Dans cette situation aucun crédit bancaire ne vous sera accordé, et la vente à réméré sera sans doute la meilleure solution pour rebondir et prendre le temps de rebâtir un projet pour racheter votre bien dans le délai prévu.
Si dans le cadre juridique légal il n’y a aucune limite d'âge officielle pour accorder un crédit, on sait bien que les banques, en nous prêtant de l’argent, mise sur notre capacité de remboursement sur le long terme.
Passé la cinquantaine, le client d’un établissement bancaire a bien moins de chance d’obtenir un prêt sur 20 ans et s’il l’obtient ce sera en payant une exorbitante assurance comme garantie. Une vente à réméré de votre bien immobilier vous permet d’obtenir de la trésorerie pour mettre en place de nouveaux projets, tout en vous assurant de pouvoir continuer d’occuper votre habitation.
Particulièrement indiquée dans le cas où votre bien est menacé de saisie judiciaire, lorsque celle-ci semble inévitable et l’avenir bien sombre, la vente à réméré est souvent la seule issue favorable.
Elle vous permet de conserver votre maison et permet au notaire, une fois toutes les créances remboursées, de faire une mainlevée de saisie qui met un terme à la cession forcée du bien et supprime la date d’adjudication, même si c’est un juge qui a mis en place ces mesures.
Au lieu de perdre votre bien immobilier en le bradant, vous avez ainsi la possibilité de racheter votre hypothèque et du temps pour monter avec notre aide le financement du rachat à échéance.
C’est évidemment la solution parfaite pour rembourser vos dettes, que vous soyez en situation de surendettement extrême ou simplement dans l'incapacité de régler les mensualités de votre crédit immobilier. Votre conseiller va évaluer avec précision si la vente à réméré est la meilleure option pour vous.
Comme nous avons pu le constater, le réméré présente de nombreux avantages. Autre avantage non négligeable, que ce soit pour l'investisseur ou pour le vendeur, le réméré est encadré rigoureusement par des professionnels. En effet, le réméré est défini par les articles 1659 et 1673 du Code Civil. Tout est spécifié en amont dans le contrat signé chez le notaire. Pas de place pour des surprises en cours de réméré. Tout est transparent.
Argument très souvent minimisé, mais qui a pourtant tout autant d'importance : grâce au réméré vous n'aurez pas besoin de déménager. Vous êtes déjà dans une situation délicate, nul besoin d'ajouter une source de stress supplémentaire. Aucun changement dans vos habitudes. Vos enfants iront au même collège ou lycée. Vous pourrez vous concentrer sur ce qui a de plus important : retrouver une stabilité financière au plus vite.
Il existe cependant quelques risques et confusions possibles qui méritent d'être étudiés de près avant de vous lancer. Il faut absolument considérer la vente à réméré comme un dernier recours, c’est une vente immobilière qui a un coût incompressible, comme toute opération immobilière.
Ne vous engagez pas sans vous demander si vous serez capable de faire face aux indemnités d’occupation, et s’il ne vaut pas mieux prendre immédiatement l’argent de la vente pour ne plus avoir à y penser.
Soyez attentif à vous entourer de spécialistes compétents, pour la constitution du dossier de réméré comme pour le notaire pour éviter les mauvaises surprises. Le seul vrai risque est de tomber sur un intermédiaire malhonnête qui vous fait miroiter une banque qui acceptera de vous faire un crédit pour racheter votre bien en sachant pertinemment que votre projet ne passera pas.
Ces pratiques douteuses sont cependant assez rares et aucun organisme éthique ne vous fera croire que vous pourrez effectivement racheter votre bien si ce n’est pas le cas, que ce soit pour des raisons financières, d'âge ou de santé.
Car des exemples concrets de réméré sont plus parlants que de longs discours, en voici un :
Monsieur et Madame Y possèdent une belle propriété familiale située dans la banlieue proche de Nantes. Après une série de mauvais choix (accumulation de crédits à la consommation et paiement en retard des impôts), la famille Y ne peut plus payer à temps les mensualités.
Leur banque, agacée et désireuse de retrouver ce qui lui est dû, prononce la déchéance du terme. Résultats des courses : le couple doit régler la dette au plus vite faute de quoi la maison familiale sera saisie. Fichés à la Banque de France, ils ne savent pas comment s'en sortir.
Heureusement, ils décident de prendre leur destin en mains et font appel au service de My Legacy pour les mettre en relation avec un spécialiste du réméré pour se sortir de cette impasse financière. Voici un récapitulatif de leur situation financière.
Au départ, le couple possède une maison d’une valeur de 240 000€
Leurs différentes dettes s'élèvent à 100 000€, répartis de la manière suivante :
Au total, leur mensualité atteint 1 714 euros, pour un taux d'endettement de 54% (leur revenu net étant de 3 200 euros).
Ils peuvent vendre leur bien en réméré à hauteur 140 000€ tout frais compris. Si vous souhaitez comprendre comment sont calculés les différents frais, consultez notre article détaillé sur les "coûts liés à une vente à réméré". Avec cette somme, le couple réussi à solder leurs dettes de 100 000 euros et mette le reste sur un livret A. Ils s'en serviront comme apport personnel au moment du rachat de la maison.
La banque leur prête facilement, sur dix ans le complément pour financer le prix de rachat et les frais. Leur revenu disponible est largement suffisant pour payer leur mensualité de 903 euros. Monsieur et Madame Y repartent d'un bon pied...
Dans ce monde où le surendettement est de plus en fréquent et frappe toutes les catégories sociales, la vente à réméré est de plus en plus pratiquée par les propriétaires puisqu’elle offre une solution rapide et sécure pour sortir de vos problèmes financiers.
On trouve de nombreux organismes de vente à réméré, mais il vous faudra être attentif à quelques détails pour être sûr d’avoir trouvé le bon interlocuteur pour mener à bien cette opération.
Le rôle de ce type d’organisme est la mise en relation entre un vendeur et un investisseur, ainsi que tout le suivi du dossier. Comme toute société engageant des transactions immobilières, l'activité de ces intermédiaires est encadrée par la loi Hoguet du 2 janvier 1970.
Seul prérequis, ils doivent disposer d’une carte de transaction immobilière délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI) territoriale. Ces organismes sont très nombreux, et il vous faudra être vigilant sur tous les points du contrat pour choisir au mieux. La proposition chiffrée se doit d'être claire et transparente,
N'hésitez pas à demander à rencontrer votre conseiller pour être certain de pouvoir lui accorder votre confiance. Il lui faudra étudier de près votre capacité de remboursement de vos dettes et celle du rachat de votre bien et vous proposer un notaire spécialisé dans la vente à réméré ce qui n'est pas le cas de toutes les études notariales.
Il en va de même avec l'acquéreur, ce sont généralement des investisseurs rodés à cette forme de transaction immobilière.
Si toutes ces conditions sont réunies, vous pouvez envisager de travailler sereinement avec l’expert qui vous accompagne.
Une vente immobilière soumise à imposition sur la plus-value au moment de la transaction initiale. Sachez que, dans le cas où vous parvenez à racheter votre bien, elle vous sera remboursée par l’administration fiscale.
Les frais de notaires et les droits d’enregistrement, eux, ne vous seront pas remboursés en vertu de l’article 1961 du Code général des impôts.
Reste le droit fixe des actes innommés, d’un total de 125€, dont le vendeur doit s’acquitter s’il peut racheter son bien dans le délai prévu par contrat.
L'article 680 du Code général des impôts stipule que ce droit fixe est soumis à conditions.
Le prix de rachat lors d’une vente à réméré correspond au montant de la vente auquel viennent s’ajouter les frais de notaire, les frais liés à l'intermédiaire choisi pour mener la transaction, les frais bancaires et une marge de bénéfice pour l’organisme investisseur.
La durée de votre réméré peut s'étaler de 6 mois au minimum à 5 ans au maximum. Pensez cependant que plus vous mettez de temps à racheter votre bien, plus le prix des loyers versés à l'investisseur qui vous le loue.
Les conditions d'éligibilité pour pouvoir trouver une solution dans la vente à réméré sont simples. Être propriétaire est évidemment la première, et le bien immobilier doit être bâti on ne peut pas construire ce type de projet autour d’un terrain.
C’est une solution pour se débarrasser de dettes en dernier recours, mais celles-ci ne doivent pas excéder 60% de la valeur de votre bien, vous n’aurez ainsi aucun mal à mettre fin à tous vos crédits. Assurez-vous aussi de votre future capacité d’emprunt si vous envisagez de racheter votre domicile.
Si afin de résoudre vos difficultés financières, vous vous êtes empressé de la mettre en vente et que vous avez signé un mandat simple avec une agence immobilière, la vente à réméré peut se faire sans que l’agence immobilière en question ne soit impliquée. À l’inverse, si vous avez signé un mandat en exclusivité, il vous faudra attendre la fin dudit mandat pour procéder à la vente à réméré.
Parmi les documents qui vont être réclamés au propriétaire, vous devrez fournir une expertise du bien accompagnée de son état des lieux. Comme pour toute transaction immobilière, vous devrez rédiger un compromis de vente et produire les diagnostics de votre bien (énergie, système électrique, amiante etc…).
Le notaire devra compléter avec d’indispensables documents administratifs (urbanisme, assainissement, préemption mairie…). Enfin, vous devrez produire toutes les preuves bancaires de votre situation financière pour que l’expert qui vous accompagne détermine si la solution de la vente à réméré est idéale pour vous.
Selon le prestataire que vous aurez choisi pour vous soutenir tout au long de votre vente à réméré, le délai pour recevoir une offre variera légèrement. Certains experts vous proposeront une offre 7 jours après votre demande, mais la plupart vous la proposent en 72 heures, certains encore, en seulement 24 heures. Dans le cas de la solution détaillée ici, nous vous garantissons la réception d'une offre sérieuse dans les 48 heures qui suivent le dépôt de votre demande.
Une fois que vous êtes d’accord sur l’offre d’achat, il faut réunir tout le dossier à transmettre au notaire. C’est votre conseiller qui va dresser la liste des éléments à fournir pour la signature de la vente. Une fois que ceux-ci seront en sa possession, le dossier sera officiellement ouvert et tous les documents seront transférés au notaire qui finalisera la vente à réméré.
La vente à réméré est une solution pratique en cas d’urgence. Évidemment, la procédure ne saurait être réglée en 3 jours, il faut le temps de réunir tous les documents, de les signer devant notaire pour que celui-ci procède au remboursement de vos dettes et lève d'éventuelles saisies. Sachez que dans les faits, vous pouvez obtenir les liquidités indispensables dans un délai de 6 semaines environ.
Ce type de vente vous permet d’occuper le bien que vous avez temporairement vendu sur une durée allant de 6 mois à 5 ans. L'indemnité d'occupation annuelle est calculée à la mesure du montant total du réméré, il représente entre 10% et 15% de ce chiffre (à diviser par 12 pour obtenir des mensualités). Pensez que ces loyers sont exigibles, qu’un défaut de paiement vous empêchera de racheter votre bien et que vous avez tout intérêt à ce que la vente ne soit pas trop longue. On parle d’un temps de vente à réméré idéal de deux ans.
Au moment de la signature définitive de la vente à réméré chez le notaire, le montant de la vente lui sera transmis. Toutes les démarches de remboursement de crédits immobilier sont à effectuer par le notaire et il se charge aussi le plus souvent des prêts à la consommation.
C’est votre banque qui vous a signalé à la Banque de France pour un retard de paiement sur votre crédit immobilier. Une fois la dette entièrement acquittée, ce qui est justement le but de la vente à réméré, c’est aussi le rôle de votre banque de demander que votre nom soit supprimé de la liste FICP. Et ce au plus tard 4 jours après avoir reçu le remboursement de vos dettes.
Pas du tout, la vente à réméré est généralement très rapide et vous permet de faire face tout en conservant votre bien. La saisie d’un bien est toujours longue et pénible pour des créanciers. Si vous êtes visé par une procédure de saisie immobilière, faites savoir à votre banquier que vous allez vendre à réméré c’est une solution appréciée par tous les partis.
Elle permet de limiter les coûts de justice, et vous n’avez pas à déménager.
Dès la signature de la vente à réméré de votre maison, les dettes sont payées par le notaire et la saisie immobilière n’aura pas lieu.
Vous trouverez éventuellement les deux expressions dans vos recherches. Dans les deux cas, il s'agit de la vente d’un bien avec une faculté de rachat, et les deux sont régies par les mêmes articles du Code civil. Pour ce qui est de la vente à réméré, elle met en présence un vendeur et un unique investisseur, tandis que les projets de portage immobilier peuvent concerner divers investisseurs qui se partagent des parts de votre bien.
Si certains frais viennent s’ajouter dans le cas du portage immobilier (notamment les frais de rachat du notaire et la commission de l’agence de portage), cette solution est généralement moins coûteuse que la vente à réméré. Il conviendra d'étudier avec précision la meilleure option pour vous.
Première, cette situation n'arrive quasiment jamais si vous êtes bien accompagné en amont (ce qui sera le cas si vous utilisez notre formulaire d'étude gratuite car nous sélectionnons nos partenaires sur des critères empathiques. Nos partenaires veulent avant tout faire en sorte que vous trouvez un second souffle).
Parenthèse fermée. Si vous sentez, pour une raison ou un autre, que vous n'arriverez pas à exercer votre faculté de rachat, vous avez toujours la possibilité de mettre en vente votre bien (vous détenez toujours l'usufruit) au prix que vous le souhaitez. Encaisser les liquidités.