Vente à réméré : fonctionnement, coût, avantages

Mis à jour le 29 janvier 2024
Comment la vente avec faculte de rachat peut vous permettre de stopper une saisie immobilière ? Comprendre le réméré la vente 📖 Qu'est-ce que c'est ? Un acte par lequel un propriétaire cède de manière temporaire son bien immobilier tout en conservant le droit de le racheter ultérieurement à un prix de vente du bien […]
Vente à réméré : comprendre la vente avec faculté de rachat.

Comment la vente avec faculte de rachat peut vous permettre de stopper une saisie immobilière ?

📌 Ce qu'il faut retenir

La vente à réméré, aussi appelé vente avec faculté de rachat en réméré est une technique extrêmement efficace dans les situations compliquées suivantes :

  • Faire cesser une saisie immobilière
  • Sortir d'un fichage FICP
  • Remboursement des créances
  • Problème d'emprunt lié à l'âge
  • Sortir d'une situation de surendettement.

 

Comprendre le réméré la vente
📖 Qu'est-ce que c'est ?Un acte par lequel un propriétaire cède de manière temporaire son bien immobilier tout en conservant le droit de le racheter ultérieurement à un prix de vente du bien convenu à l'avance avec l'acheteur. Une indemnité d'occupation mensuelle est également payée par le vendeur à l'acheteur.
⌛ Quelle est la durée ?Elle varie entre 6 mois et 5 ans au maximum.
❓ Pourquoi mettre en place un contrat de vente en réméré ?- Lorsque les banques vous disent non
- Besoin urgent de liquidité
- Vous craignez des poursuites de saisie
- Sortir fichage FICP
- Besoin de liquidité pour un investissement
👍 Quels sont les avantages ?- Accessible à tous les propriétaires
- Pas de limite d'âge
- Solder des prêts rapidement
- Arrêter une saisie et éviter une vente forcée
👎 Quels sont les risques ?- De ne pas pouvoir acheter de nouveau son bien ultérieurement
👣Quelles sont les étapes ?- Mise en relation avec des experts du réméré ayant signé notre charte éthique
- Étude du projet
- Offre ferme
- Expertise du bien
- Signature
- Vivre dans son logement le temps de retrouver une stabilité financière
- Retour à la propriété
L'essentiel à connaître

Si vous êtes propriétaire et que vous rencontrez de graves difficultés financières, mettre en place une opération de faculté de rachat de votre logement est peut-être votre dernier recours.

Cet acte notarié vous permet de vendre temporairement un bien immobilier pour obtenir des liquidités, tout en restant dans les lieux et gardant la possibilité de racheter son bien de nouveau dans le délai fixé par le contrat.

Tout comprendre en quelques minutes

📚 Qu'est-ce que le réméré ? Définition

C'est est un contrat passé devant notaire qui permet à tout propriétaire qui a besoin de liquidités rapidement, et ce, sans passer par un établissement bancaire, de vendre son logement en dessous du prix du marché avec une faculté de rachat exclusive et irrévocable.

Grâce à ce type de formule, les personnes qui risquent la saisie immobilière peuvent, tout en gardant la possibilité de conserver votre maison et de continuer à l'habiter pour une durée fixée à l’avance qui n'excède pas 5 ans.

Vente à réméré : comprendre la vente avec faculté de rachat.
Préservez votre patrimoine

Vous vous acquittez d’un loyer, ou plutôt d’un contrat d’occupation du bien à payer au départ ou sous forme mensuelle, et vous bénéficiez de la fameuse faculté de rachat du bien exclusive et irrévocable, au prix déterminé au préalable.

C’est un moyen peu connu et pourtant très sûr de mettre fin à des difficultés temporaires, il ne s’agit pas d’une forme d’emprunt mais d’une vente immobilière dotée de clauses stipulant clairement le coût de l'opération, sans crainte d’une mauvaise surprise.

Bien que peu connu, cette opération date du Moyen Âge et a été inscrite dans le Code Civil Napoléaonier en 1804.

Simulation gratuite

📋 Les 8 étapes de la vente à réméré ?

C'est une solution juridique qui doit être rédigée par un jursite spécialisé, avec lequel il va falloir établir un solide montage financier. 

Cest pourquoi il est essentiel de faire appel à des organismes spécialisés. En passant par My Legacy, vous êtes assuré d'être mis en relation avec des experts.

Nos partenaires vous suivront et vous guideront pas à pas pendant toute la procédure (qui dure plusieurs années), et vous mettrez un terme provisoire à vos problèmes par un réméré réussie. Voici comment fonctionne la vente en réméré :

1. Etude du projet et offre ferme sous 48h

Il fera l’inventaire des obligations financières du vendeur qui ne devront pas excéder 60% de la valeur de votre domicile. Il vous transmettra la liste des éléments à fournir et trouvera pour vous un acheteur fiable prêt à investir.

C’est une procédure complexe pour laquelle il convient de s’entourer de spécialistes. De même, le monteur calcul votre ratio hypothécaire pour voir si vous êtes éligible. Le ratio hypothécaire ne doit pas dépasser 50%. Il est calculé en additionnant toutes les charges du vendeur et en divisant par la valeur de votre résidence. Il vérifie également le reste à vivre.

My Legacy vous met à disposition gratuitement un simulateur de ratio hypothécaire :

Calculateur de ratio hypothécaire

Les acheteurs qui choisissent cette opération ne sont en général pas des particuliers mais des investisseurs financiers, le plus souvent institutionnels.

Une fois les documents étudiés et validés par notre intermédiaire, vous recevrez une offre ferme et définitive d’achat sous 48 heures ce qui vous permet d'accélérer autant que possible les démarches pour sauver votre patrimoine.

2. Expertise de du domicile et prise en charge par l'acquéreur

L’expertise immobilière faite par les investisseurs est une étape déterminante puisqu’elle permet de comparer la valeur de votre logement avec la somme de vos dettes cumulées. Pour qu’elle soit envisageable, il faut que le montant total des arriérés ne représente pas plus de 60% de la valeur de votre maison (ou autre).

Nous nous assurons ainsi que la vente atteint bien son objectif, à savoir rembourser vos créanciers et vous permettre de respirer.

3. Signature des documents entre l'investisseur et le vendeur

Une fois l'offre d'achat validé, qui sera transmise au vendeur en même temps que le dossier indiquant chaque détail de la transaction, comme un contrat de vente, vous recevrez la liste de tous les documents à fournir lors de la signature devant un juriste spécialisé. Dès que vous nous aurez fait parvenir ces pièces justificatives, votre projet sera officiellement pris en charge par nos partenaires et envoyé à l'étude notariale.

4. Officialisation chez le notaire

C’est lui qui va rédiger l’acte de vente authentique. Il aura vérifié au préalable votre état hypothécaire, le certificat d'urbanisme fourni par la mairie et le fait que la vente ne peut être empêchée par un quelconque droit de préemption urbain.

L’acte de vente qu’il établit inclut une clause, la convention d’occupation qui va déterminer le temps durant lequel le vendeur pourra occuper le logement, le délai et le prix de rachat du bien. Il ne reste plus qu'à signer.

5. Encaissement des fonds

C’est aussi lui qui procède au solde de vos crédits d'hypothèque, le complément du montant de la vente vous est versé directement. À vous de solder vos éventuels crédits et/ou de profiter de cet apport d’argent pour mettre en place le projet qui va vous permettre d'exercer votre option de rachat si le vendeur le souhaite. Si vous êtes fiché FICP, la Banque de France va lever votre fichage.

6. Occupation du logement contre une indemnité d'occupation

Certains propriétaires choisissent de s’acquitter au moment de la vente de la somme totale de l'indemnité d’occupation, mais le vendeur peut opter pour des prélèvements mensuels. Comme toutes les données en jeu dans cette vente à réméré, chaque prix est scrupuleusement précisé dans l’acte notarié, ainsi que la durée choisie pour la vente (entre 6 mois et 5 ans). Il faudra se mettre d'accord avec l'investisseur.

Vous disposerez pendant ce temps de la jouissance totale de votre bien, que vous pourrez occuper ou louer à un tiers, et dans lequel vous pourrez faire des travaux et vous projeter en vue du futur rachat.

7. Retour dans votre habitation

Votre conseiller vous accompagne tout le temps de la procédure, et saura vous renseigner sur la meilleure stratégie à adopter pour la réussite de votre projet. Une fois la durée impartie par contrat échu, l'a faculté l'option de rachat vous procure une exclusivité totale sur votre logement.

Vous seul avez le pouvoir d'exercer l'option de rachat ou de le revendre à un meilleur prix et de faire un bénéfice, puisque le prix d’achat est inférieur au prix du marché. Dans le cadre d’un rachat, il vous sera à nouveau possible de demander un crédit bancaire pour redevenir propriétaire du bien que vous n’avez pas quitté.

Enfin, sachez que durant toute l'opération vous disposez de votre propriété comme vous l’entendez tant que le temps imparti est en cours. Vous pouvez, avant le délai final, revendre votre faculté de rachat au prix du marché à un tiers qui se sentira davantage attiré par l’exclusivité sur le logement.

👍 Quels sont les 6 avantages de la vente à réméré ?

Une chose est sûre, le réméré est une opération qui est destinée aux personnes ayant de graves difficultés financières. Elle présente de nombreux avantages.

Voici quelques-unes des situations qui peuvent être résolues par cette opération, qui vous permet de disposer d’une réserve d’argent et de temps pour résoudre vos difficultés. La liste n’est évidemment pas exhaustive :

  • sortir d'une situation compliquée de surendettement ;

Si les crédits se sont accumulés et que vous ne parvenez plus à payer vos échéances et vos factures, vous êtes en surendettement. Il existe plus d’une façon d’y faire face, elle est l’une d’entre elles qui permet d’obtenir une somme importante rapidement pour rembourser vos divers créanciers.

  • sortir d'un fichage FICP ;

On connaît l’expression “fiché à la banque de France’’, il s’agit en fait d'être inscrit sur le Fichier des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers. Dès que vous ne réglez pas deux mensualités d’un prêt, la banque doit vous signaler dans le FICP.

Ce fichage est automatique si vous déposez une demande dossier de surendettement. Dans ce cas aucun crédit ne vous sera accordé, et cette opération de réméré sera sans doute la meilleure solution pour rebondir et prendre le temps de rebâtir un projet.

  • difficulté à emprunter à cause de l'âge ;
  • éviter une saisie immobilière ;

Particulièrement indiquée dans le cas où votre bien est menacé de saisie judiciaire, lorsque celle-ci semble inévitable et l’avenir bien sombre, elle est souvent la seule issue favorable.

Elle permet au vendeur de conserver votre maison et permet au , une fois toutes les créances remboursées, de faire une mainlevée de saisie qui met un terme à la cession forcée du bien et supprime la date d’adjudication, même si c’est un juge qui a mis en place ces mesures.

Au lieu de perdre votre bien immobilier en le bradant, vous avez ainsi la possibilité de racheter son bien votre hypothèque et du temps pour monter avec notre aide le financement du rachat à échéance.

  • remboursement rapide des dettes ; besoin de trésorerie urgent ;

C’est évidemment la solution idéale pour rembourser un prêt de manière immédiate, que vous soyez en surendettement extrême ou simplement dans l'incapacité de régler les mensualités de votre crédit immobilier. Votre conseiller va évaluer avec précision si le réméré est la meilleure option pour vous.

Comme nous avons pu le constater, le réméré présente de nombreux avantages. Autre avantage non négligeable, que ce soit pour l'acquéreur ou pour le vendeur, le réméré est encadré rigoureusement par des professionnels.

En effet, le réméré est défini par les articles 1659 et 1673 du Code Civil. Tout est spécifié en amont dans le contrat signé chez le juriste spécialisé. Pas de place pour des surprises en cours de réméré. Tout est transparent.

  • pas besoin de déménager, vous pouvez rester vivre dans votre domicile ;
  • obtenir des fonds pour un projet.
Les avantages de la vente à réméré : utiliser un bien dont nous sommes propriétaire pour sortir d'une galère
Alternative efficace pour obtenir des liquidités rapidement.

⚠️ Comment maîtriser les risques ?

Il existe cependant quelques risques et confusions possibles qui méritent d'être étudiés de près avant de vous lancer. Il faut absolument considérer le réméré comme un dernier recours, c’est une vente immobilière qui a un coût incompressible, comme toute opération immobilière.

Ne vous engagez pas sans vous demander si vous serez capable de faire face aux indemnités d’occupation, et s’il ne vaut pas mieux prendre immédiatement l’argent de l'opération pour ne plus avoir à y penser.

Soyez attentif à vous entourer de spécialistes compétents, pour la constitution du dossier comme pour le notaire pour éviter les mauvaises surprises.

Le seul vrai risque est de tomber sur un intermédiaire malhonnête qui vous fait miroiter une banque qui acceptera de vous faire un crédit pour reprendre votre bien en sachant pertinemment que votre projet ne passera pas.

Ces pratiques douteuses sont cependant assez rares et aucun organisme éthique ne vous fera croire que vous pourrez effectivement reprendre votre bien si ce n’est pas le cas, que ce soit pour des raisons financières, d'âge ou de santé.

👍 Avantages - Inconvénients du réméré

Discret
Pas de limite d'âge
Possibilité de solder des dettes
Possibilité de stopper une saisie immobilière !
Il faut être propriétaire
Coûteux
Très rare

📄 Exemple concret d’une vente à réméré

Car des exemples concrets sont plus parlants que de longs discours, en voici un :

La famille Y possèdent une belle propriété familiale située dans la banlieue proche de Nantes. Après une série de mauvais choix (accumulation de crédits et paiement en retard des impôts), la famille Y ne peut plus payer à temps les mensualités.

Leur banque, agacée et désireuse de retrouver ce qui lui est dû, prononce la déchéance du terme. Résultats des courses : le couple doit régler la dette au plus vite faute de quoi la maison familiale sera saisie.

Fichés à la Banque de France, ils ne savent pas comment s'en sortir.

Heureusement, ils décident de prendre leur destin en mains et font appel au service de My Legacy pour les mettre en relation avec un spécialiste du domaine pour se sortir de cette impasse financière. Voici un récapitulatif de leur situation financière.

Quel est le contexte initial du couple ?

Estimation du bien immobilier

Au départ, le couple possède une maison d’une valeur de 240 000€

Quel est le montant de leurs différents crédits ?

Leurs différentes dettes s'élèvent à 100 000€, répartis de la manière suivante :

  • 70 000 euros de prêt immobilier ;
  • 20 000 euros de prêt à la consommation ;
  • 10 000 euros d'impôt 30 000€.

Au total, leur mensualité atteint 1 714 euros, pour un taux d'endettement de 54% (leur revenu net étant de 3 200 euros).

Après étude du dossier par nos partenaires, voici la proposition chiffrée

Ils peuvent vendre leur bien en réméré à hauteur 140 000€ tout frais compris. Si vous souhaitez comprendre comment sont calculés les différents frais, consultez notre article détaillé sur les "coûts liés à un prêt à réméré".

Avec cette somme, le couple réussi à solder leurs dettes de 100 000 euros et mette le reste sur un livret A. Ils s'en serviront comme apport personnel au moment du rachat de la maison.

La banque leur prête facilement, sur dix ans le complément pour financer le prix de rachat et les frais. Leur revenu disponible est largement suffisant pour payer leur mensualité de 903 euros. La familie Y repartent d'un bon pied...

🏢 Quels sont les différents organismes proposant une vente à réméré ?

Dans ce monde où le surendettement est de plus en fréquent et frappe toutes les catégories sociales, la vente à réméré est de plus en plus pratiquée par les propriétaires puisqu’elle offre une solution rapide et sécure pour sortir de vos problèmes financiers.

On trouve de nombreux organismes spécialisés, mais il vous faudra être attentif à quelques détails pour être sûr d’avoir trouvé le bon interlocuteur pour mener à bien cette opération.

Le rôle de ce type d’organisme est la mise en relation entre un vendeur et un investisseur, ainsi que tout le suivi du dossier. Comme toute société engageant des transactions immobilières, l'activité de ces intermédiaires est encadrée par la loi Hoguet du 2 janvier 1970.

Seul prérequis, ils doivent disposer d’une carte de transaction immobilière délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI) territoriale. Ces organismes sont très nombreux, et il vous faudra être vigilant sur tous les points du contrat pour choisir au mieux. La proposition chiffrée se doit d'être claire et transparente,

N'hésitez pas à demander à rencontrer votre conseiller pour être certain de pouvoir lui accorder votre confiance.

Il lui faudra étudier de près votre capacité de remboursement de vos dettes et celle du rachat de votre bien et vous proposer un notaire spécialisé dans la vente à réméré ce qui n'est pas le cas de toutes les études notariales.

Il en va de même avec l'acquéreur, ce sont généralement des investisseurs rodés à cette forme de transaction immobilière.

Si toutes ces conditions sont réunies, vous pouvez envisager de travailler sereinement avec l’expert qui vous accompagne. 

💰 Quelle fiscalité s’applique ?

En attente de comprendre quelle fiscalité s’applique, une vente immobilière soumise à imposition sur la plus-value au moment de la transaction initiale. Sachez que, dans le cas où vous parvenez à racheter le bien, les plus-values immobilieres vous seront remboursées par l’administration fiscale.

Les frais de notaires et les droits d’enregistrement, eux, ne vous seront pas remboursés en vertu de l’article 1961 du Code général des impôts.

Reste le droit fixe des actes innommés, d’un total de 125€, dont le vendeur doit s’acquitter s’il peut récupérer son bien dans le délai prévu par contrat.

L'article 680 du Code général des impôts stipule que ce droit fixe est soumis à conditions.

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