La vente à réméré, aussi appelé vente avec faculté de rachat est une technique extrêmement efficace dans les situations suivantes :
| Comprendre le prêt réméré | |
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| 📖 Vente à réméré - qu'est-ce que c'est ? | Un acte par lequel un propriétaire cède de manière temporaire son bien immobilier tout en conservant le droit de le racheter ultérieurement à un prix convenu à l'avance avec l'acheteur. Une indemnité d'occupation mensuelle est également payée par le vendeur à l'acheteur. |
| ⌛ Quelle est la durée ? | Elle varie entre 6 mois et 5 ans au maximum. |
| ❓ Pourquoi faire une vente à réméré ? | - Lorsque les banques vous disent non - Besoin urgent de liquidité - Vous craignez une saisie immobilière - Sortir fichage FICP - Besoin de liquidité pour un investissement |
| 👍 Quels sont les avantages ? | - Accessible à tous les propriétaires - Pas de limite d'âge - Solder des dettes rapidement - Arrêter une saisie et éviter une vente forcée |
| 👎 Quels sont les risques ? | - De ne pas pouvoir racheter son bien ultérieurement |
| 👣Quelles sont les étapes ? | - Mise en relation avec des experts du réméré ayant signé notre charte éthique - Étude du projet - Offre ferme - Expertise du bien - Signature devant le notaire - Vivre dans son logement le temps de retrouver une stabilité financière - Retour à la propriété |
Si vous êtes propriétaire et que vous rencontrez de graves difficultés pécuniaires, la vente à réméré de votre bien est peut-être votre dernier recours. Cet acte notarié vous permet de vendre temporairement un bien immobilier pour obtenir des liquidités, tout en restant dans les lieux et gardant la possibilité de le racheter dans le délai fixé par le contrat.
La vente à réméré est un acte passé devant notaire qui permet à tout propriétaire qui a besoin de liquidités rapidement, et ce, sans passer par un organisme financier, de vendre son logement en dessous du prix du marché avec une faculté de rachat exclusive et irrévocable. Grâce à ce type de formule, vous pouvez éviter par exemple une saisie immobilière, tout en gardant la possibilité de conserver votre maison et de continuer à l'habiter pour une durée fixée à l’avance qui n'excède pas 5 ans.
Vous vous acquittez d’un loyer, ou plutôt d’une indemnité d’occupation à payer au départ ou sous forme mensuelle, et vous bénéficiez de la fameuse faculté de rachat exclusive et irrévocable, au prix déterminé au préalable.
C’est un moyen peu connu et pourtant très sûr de mettre fin à des difficultés temporaires, il ne s’agit pas d’une forme d’emprunt mais d’une vente immobilière dotée de clauses stipulant clairement le coût de l'opération, sans crainte d’une mauvaise surprise.
La vente à réméré est une solution juridique qui doit être rédigée par un notaire, avec lequel il va falloir établir un solide montage financier. Cest pourquoi il est essentiel de faire appel à des organismes de réméré spécialisé dans le domaine. En passant par My Legacy, vous êtes assuré d'être mis en relation avec des experts. Nos partenaires vous suivront et vous guideront pas à pas pendant toute la procédure (qui dure plusieurs années), et vous mettrez un terme provisoire à vos problèmes par une vente à réméré réussie. Voici comment fonctionne la vente à réméré :
Il fera l’inventaire de toutes vos dettes qui ne devront pas excéder 60% de la valeur de votre domicile si vous souhaitez le racheter au final. Il vous transmettra la liste des éléments à fournir et trouvera pour vous un acheteur fiable prêt à investir dans une vente à réméré. C’est une procédure complexe pour laquelle il convient de s’entourer de spécialistes. De même, le monteur en réméré calcul votre ratio hypothécaire pour voir si vous êtes éligible. Le ratio hypothécaire ne doit pas dépasser 50%. Il est calculé en additionnant toutes vos dettes et en divisant par la valeur de votre propriété.
My Legacy vous met à disposition gratuitement un simulateur de ratio hypothécaire :
Les acheteurs qui choisissent la vente à réméré ne sont en général pas des particuliers mais des investisseurs financiers, le plus souvent institutionnels. Une fois les documents étudiés et validés par notre intermédiaire, vous recevrez une offre ferme et définitive d’achat sous 48 heures ce qui vous permet d'accélérer autant que possible les démarches pour sauver votre patrimoine.
L’expertise immobilière est une étape déterminante puisqu’elle permet de comparer la valeur de votre bien avec la somme de vos dettes cumulées. Pour qu’une vente à réméré soit envisageable, il faut que le montant total des arriérés ne représente pas plus de 60% de la valeur de votre maison (ou autre). On s’assure ainsi que la vente atteint bien son objectif, à savoir rembourser vos créanciers et vous permettre de respirer.
Une fois validée l’offre d’achat, qui vous sera transmise en même temps que le dossier indiquant chaque détail de la transaction, vous recevrez la liste de tous les documents à fournir lors de la signature devant notaire. Dès que vous nous aurez fait parvenir ces pièces justificatives, votre projet sera officiellement pris en charge par nos partenaires et envoyé à l'étude notariale.
C’est le notaire qui va rédiger l’acte de vente authentique. Il aura vérifié au préalable votre état hypothécaire, le certificat d'urbanisme fourni par la mairie et le fait que la vente ne peut être empêchée par un quelconque droit de préemption urbain. L’acte de vente qu’il établit inclut une clause de faculté de rachat, la convention d’occupation qui va déterminer le temps durant lequel vous pourrez occuper le bien, le délai et le prix du rachat. Il ne reste plus qu'à signer.
C’est aussi le notaire qui procède au solde de vos crédits d'hypothèque, le complément du montant de la vente vous est versé directement. À vous de solder vos éventuels crédits à la consommation et/ou de profiter de cet apport d’argent pour mettre en place le projet qui va vous permettre de racheter votre propriété dans les délais. Si vous êtes fiché FICP, la Banque de France va lever votre fichage.
Certains propriétaires choisissent de s’acquitter au moment de la vente de la somme totale de l'indemnité d’occupation, mais vous pouvez opter pour des prélèvements mensuels. Comme toutes les données en jeu dans cette vente, chaque prix est scrupuleusement précisé dans l’acte notarié, ainsi que la durée choisie pour la vente (entre 6 mois et 5 ans). Vous disposerez pendant ce temps de la jouissance totale de votre bien immobilier, que vous pourrez occuper ou louer à un tiers, et dans lequel vous pourrez faire des travaux et vous projeter en vue du futur rachat.
Votre conseiller vous accompagne tout le temps de la procédure, et saura vous renseigner sur la meilleure stratégie à adopter pour la réussite de votre projet. Une fois la durée impartie par contrat échu, la faculté de rachat vous procure une exclusivité totale sur votre appartement ou votre maison.
Vous seul avez le pouvoir de le racheter ou de le revendre à un meilleur prix et de faire un bénéfice, puisque le prix d’achat d’une vente à réméré est inférieur au prix du marché. Dans le cadre d’un rachat, il vous sera à nouveau possible de demander un crédit immobilier pour redevenir propriétaire du bien que vous n’avez pas quitté.
Enfin, sachez que durant toute la vente vous disposez de votre propriété comme vous l’entendez tant que le temps imparti est en cours. Vous pouvez, avant le délai final, revendre votre faculté de rachat au prix du marché à un tiers qui se sentira davantage attiré par l’exclusivité sur le logement.
Une chose est sûre, le réméré est une opération qui est destinée aux personnes ayant des problèmes d'argent. La vente à réméré présente de nombreux avantages. Voici quelques-unes des situations qui peuvent être résolues par la vente à réméré, qui vous permet de disposer d’une réserve d’argent et de temps pour résoudre vos difficultés. La liste n’est évidemment pas exhaustive.
Si les dettes se sont accumulées et que vous ne parvenez plus à payer vos échéances et vos factures, vous êtes en situation de surendettement. Il existe plus d’une façon d’y faire face, la vente à réméré est l’une d’entre elles qui permet d’obtenir une somme importante rapidement pour rembourser vos divers créanciers.
On connaît l’expression “fiché à la banque de France’’, il s’agit en fait d'être inscrit sur le Fichier des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers. Dès que vous ne réglez pas deux mensualités d’un prêt immobilier, elle doit vous signaler dans le FICP. Ce fichage est automatique si vous déposez une demande dossier de surendettement. Dans cette situation aucun financement ne vous sera accordé, et la vente à réméré sera sans doute la meilleure alternative pour rebondir et prendre le temps de rebâtir un projet pour racheter votre bien dans le délai prévu.
Si dans le cadre juridique légal il n’y a aucune limite d'âge officielle pour accorder un crédit immobilier, on sait bien que les banques, en nous prêtant de l’argent, mise sur notre capacité de remboursement sur le long terme.
Passé la cinquantaine, le client d’une banque a bien moins de chance d’obtenir un prêt immobilier sur 20 ans et s’il l’obtient ce sera en payant une exorbitante assurance comme garantie. Une vente à réméré de votre bien immobilier vous permet d’obtenir de la trésorerie pour mettre en place de nouveaux projets, tout en vous assurant de pouvoir continuer d’occuper votre habitation.
Particulièrement indiquée dans le cas où votre bien est menacé de saisie judiciaire, lorsque celle-ci semble inévitable et l’avenir bien sombre, la vente à réméré est souvent la seule issue favorable.
Elle vous permet de conserver votre maison et permet au notaire, une fois toutes les créances remboursées, de faire une mainlevée de saisie qui met un terme à la cession forcée du bien et supprime la date d’adjudication, même si c’est un juge qui a mis en place ces mesures.
Au lieu de perdre votre bien immobilier en le bradant, vous avez ainsi la possibilité de racheter votre hypothèque et du temps pour monter avec notre aide le financement du rachat à échéance.
C’est évidemment l'alternative parfaite pour rembourser vos dettes, que vous soyez en situation de surendettement extrême ou simplement dans l'incapacité de régler les mensualités de votre crédit immobilier. Votre conseiller va évaluer avec précision si la vente à réméré est la meilleure option pour vous.
Comme nous avons pu le constater, le réméré présente de nombreux avantages. Autre avantage non négligeable, que ce soit pour l'investisseur ou pour le vendeur, le réméré est encadré rigoureusement par des professionnels. En effet, le réméré est défini par les articles 1659 et 1673 du Code Civil. Tout est spécifié en amont dans l'acte signé chez le notaire. Pas de place pour des surprises en cours de réméré. Tout est transparent.
Argument très souvent minimisé, mais qui a pourtant tout autant d'importance : grâce au réméré vous n'aurez pas besoin de déménager. Vous êtes déjà dans une situation délicate, nul besoin d'ajouter une source de stress supplémentaire. Aucun changement dans vos habitudes. Vos enfants iront au même collège ou lycée. Vous pourrez vous concentrer sur ce qui a de plus important : retrouver une stabilité économique au plus vite.
Il existe cependant quelques risques et confusions possibles qui méritent d'être étudiés de près avant de vous lancer. Il faut absolument considérer la vente à réméré comme un dernier recours, c’est une vente immobilière qui a un coût incompressible, comme toute opération immobilière.
Ne vous engagez pas sans vous demander si vous serez capable de faire face aux indemnités d’occupation, et s’il ne vaut pas mieux prendre immédiatement l’argent de la vente pour ne plus avoir à y penser.
Soyez attentif à vous entourer de spécialistes compétents, pour la constitution du dossier de réméré comme pour le notaire pour éviter les mauvaises surprises.
Ces pratiques douteuses sont cependant assez rares et aucun organisme éthique ne vous fera croire que vous pourrez effectivement racheter votre bien si ce n’est pas le cas, que ce soit pour des raisons pécuniaires, d'âge ou de santé.
Car des exemples concrets de réméré sont plus parlants que de longs discours, en voici un :
Monsieur et Madame Y possèdent une belle propriété familiale située dans la banlieue proche de Nantes. Après une série de mauvais choix, la famille Y ne peut plus payer à temps les mensualités.
Leur banque, agacée et désireuse de retrouver ce qui lui est dû, prononce la déchéance du terme. Résultats des courses : le couple doit régler la dette au plus vite faute de quoi la maison familiale sera saisie. Fichés à la Banque de France, ils ne savent pas comment s'en sortir.
Heureusement, ils décident de prendre leur destin en mains et font appel au service de My Legacy pour les mettre en relation avec un spécialiste du réméré pour se sortir de cette impasse. Voici un récapitulatif de leur situation.
Au départ, le couple possède une maison d’une valeur de 240 000€
Leurs différentes dettes s'élèvent à 100 000€, répartis de la manière suivante :
Au total, leur mensualité atteint 1 714 euros, pour un taux d'endettement de 54% (leur revenu net étant de 3 200 euros).
ls peuvent vendre leur bien en réméré à hauteur 140 000€ tout frais compris. Si vous souhaitez comprendre comment sont calculés les différents frais, consultez notre article détaillé sur les "coûts liés à une vente à réméré". Avec cette somme, le couple réussi à solder leurs dettes de 100 000 euros et mette le reste sur un livret A. Ils s'en serviront comme apport personnel au moment du rachat de la maison.
La banque leur prête facilement, sur dix ans le complément pour financer le prix de rachat et les frais. Leur revenu disponible est largement suffisant pour payer leur mensualité de 903 euros. Monsieur et Madame Y repartent d'un bon pied...
Dans ce monde où le surendettement est de plus en fréquent et frappe toutes les catégories sociales, la vente à réméré est de plus en plus pratiquée par les propriétaires puisqu’elle offre une alternative rapide et sécure pour sortir de vos problèmes financiers.
On trouve de nombreux organismes de vente à réméré, mais il vous faudra être attentif à quelques détails pour être sûr d’avoir trouvé le bon interlocuteur pour mener à bien cette opération.
Le rôle de ce type d’organisme est la mise en relation entre un vendeur et un investisseur, ainsi que tout le suivi du dossier. Comme toute société engageant des transactions immobilières, l'activité de ces intermédiaires est encadrée par la loi Hoguet du 2 janvier 1970.
Seul prérequis, ils doivent disposer d’une carte de transaction immobilière délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI) territoriale. Ces organismes sont très nombreux, et il vous faudra être vigilant sur tous les points du contrat pour choisir au mieux. La proposition chiffrée se doit d'être claire et transparente,
N'hésitez pas à demander à rencontrer votre conseiller pour être certain de pouvoir lui accorder votre confiance. Il lui faudra étudier de près votre capacité de remboursement de vos dettes et celle du rachat de votre bien et vous proposer un notaire spécialisé dans la vente à réméré ce qui n'est pas le cas de toutes les études notariales.
Il en va de même avec l'acquéreur, ce sont généralement des investisseurs rodés à cette forme de transaction immobilière.
Si toutes ces conditions sont réunies, vous pouvez envisager de travailler sereinement avec l’expert qui vous accompagne.