Ne restez pas bloqué sur un refus de prêt relais, My Legacy vous explique quelles sont les alternatives (souvent moins coûteuses).
Si vous n'avez pas le temps de lire la totalité de l'article (nous pouvons comprendre, le temps presse), vous pouvez directement faire une demande de formulaire afin de voir si vous êtes éligible à notre solution pour vendre rapidement votre bien en moins de 7 jours !
Lorsque vous pensez financer l’achat d’une maison par la vente de votre bien actuel, il est peu probable que cet achat ait lieu le même jour que la vente de sa maison actuelle. Le prêt relais permet à l’emprunteur de réaliser son achat sans pour autant avoir conclu la vente de son précédent bien.
On considère le prêt relais comme l’avance d’argent que la banque octroie à l’emprunteur pour l’achat de son futur logement. Cette avance sera remboursée au moment de la vente du bien.
Le montant du prêt relais s’évalue sur la base d’un pourcentage de la valeur du bien entre 50% et 80%. D’ailleurs, les banques peuvent demander l’estimation immobilière de la propriété, selon ses caractéristiques pour calculer l’avance d’argent pouvant être octroyée.
Ce prêt relais étant spécifique, il a des caractéristiques particulières :
Si la valeur du bien que vous souhaitez acheter est supérieure au bien à vendre, alors le prêt relais pourra être associé à un prêt complémentaire.
Plusieurs solutions sont possibles :
Le délai pour obtenir l’accord d’un prêt relais varie de 15 à 45 jours ouvrés à partir du dépôt du dossier. Dans certains cas, ce délai peut atteindre 3 mois. Il est donc préférable que vous commenciez à entamer les démarches et la constitution de votre dossier avec la banque en amont de la signature du compromis de vente.
À partir du moment où votre projet d’achat prend forme, il est recommandé de solliciter votre banque pour discuter des conditions d’obtention du prêt relais et la forme qu’il prendra.
Afin de constituer votre dossier de demande de prêt relais, vous devrez remettre le même type de documents que pour un dossier de crédit immobilier standard :
Le prêt relais n’ayant pas vocation à durer, les banques sont plus flexibles que pour un prêt immobilier classique et permettent de dépasser le taux d’endettement normalement fixé à 33%. Ces conditions dépendent bien entendu du profil des clients.
Pour autant, les taux d’intérêt sont relativement élevés, de ce fait, il est préférable d’avoir un apport important et des garanties correctes. Ces périmètres joueront en votre faveur.
A qui s’adresser selon votre situation et votre besoin d’accompagnement :
Selon votre situation et vos contraintes, il est intéressant de se pencher sur les avantages et inconvénients de chaque type de prêts relais.
| Avantages | Inconvénients | |
|---|---|---|
| Prêt relais sec | Forme de prêt relais permettant de petites mensualités | Les conditions d’obtention sont plus strictes. |
| Prêt relais associé ou adossé | Avance du montant nécessaire pour acheter le nouveau bien sans attendre la revente du précédent. | Les mensualités de remboursement du prêt relais peuvent être élevées jusqu’à la revente de l’ancien bien. |
| Prêt relais avec franchise totale | Permet un délai avant de devoir vendre son ancien bien. | Le coût total est assez important car il faut rembourser le capital directement. |
Plusieurs motifs peuvent mener une banque à refuser un prêt relais.
Le plus souvent, le refus est dû à la situation financière du demandeur. La situation financière est évaluée sur la base de l’ensemble des pièces fournies pour la constitution du dossier. C’est sur la base de cette évaluation que les caractéristiques du prêt sont définies (taux d’intérêt, durée, montant, etc.).
Une fois l’évaluation faite, le plan de financement permet de caractériser le taux d’endettement. Lorsqu’il est supérieur à 33%, les banques deviennent frileuses. Si en plus du crédit principal, des crédits complémentaires interviennent, alors cela devient délicat et des réserves sont émises par la banque.
Le point capital réside dans le critère principal, celui de sa capacité d’emprunt. Cette dernière se calcule par rapport au taux d’endettement et la capacité à rembourser. Si les mensualités peuvent s’avérer difficiles à payer sur la base des revenus et des charges du demandeur, alors un refus est probable.
Un prêt relais peut également être refusé à cause de l'âge de l'emprunteur. Lorsque vous souscrivez un prêt, vous devez également souscrire une assurance de prêt. Cette assurance emprunteur est calculée selon l'âge et la santé de l'emprunteur. Plus vous êtes sénior, plus le prix d l'assurance sera élevé car les banques estiment que vous avez un profil plus risqué. Le risque se paie. Ce taux d'assurance de prêt immobilier élevé a un impact sur le taux annuel effectif global (TAEG), le faisant augmenter. Or, si votre TAEG est supérieur au taux d'usure, votre demande de prêt relais sera refusée.
Pour en savoir plus sur le sujet, vous pouvez consulter notre article complet sur le prêt relais pour les seniors.
Plan de financement :
> Selon les taux et assurances, les mensualités d’un crédit sur 25 ans seraient au-dessus de 850 € et de ce fait, le taux d’endettement serait au-dessus des 30%.
Dans ces conditions, les banques restantes frileuses dans le cas de prêt relais prendraient probablement la décision de refuser ce prêt.
Dans le cas où le prêt relais est refusé, il faut avant tout avertir votre notaire et le vendeur. Il faut pouvoir transmettre le refus écrit dans les meilleurs délais. Ce refus de prêt relais amène l’annulation du compromis de vente.
Sans que cela ne soit une obligation, l’acheteur peut néanmoins établir une demande auprès d’une autre banque si les délais le lui permettent. Ni le notaire, ni le vendeur ne peuvent le contraindre.
La banque peut vous refuser votre prêt relais, heureusement il existe des alternatives.
La vente à réméré est une alternative intéressante dans le cas de refus de financement d’une banque. Si votre prêt relais est refusé, alors il vous est possible d’opter pour la vente à réméré de votre bien qui vous permettra de bénéficier du montant de la vente tout en ayant la possibilité d’y vivre.
Ainsi, l’argent de votre vente à réméré vous permettra de financer l’achat de votre nouveau bien dans des délais confortables. En effet, vous conserveriez dans ce cas la jouissance de votre ancien pendant plusieurs années, 5 ans maximum.
Une autre solution consiste à choisir le portage immobilier. Le portage immobilier reprend les mêmes conditions que la vente à réméré, si ce n’est qu’il ne s’agit pas d’une acquisition en tant que tel comme c’est le cas pour la vente à réméré, mais d’un transfert de bien temporaire pendant une période déterminée.
De nombreux buyers ont vu le jour depuis 2016.
Homeloop est une start-up française, fortement inspiré de d'Opendoor aux Etats-Unis, qui est en mesure de vous faire une offre ferme et définitive en 48h ! Certes le coût est un peu plus cher que si vous passiez par une agence classique, en revanche, le réel avantage réside dans le fait qu'Homeloop ne possède pas de droit de rétractation. En effet, en achetant au nom d'une entreprise, il ny a aucun clause suspensive de financement lors de la signature du compromis de vente. Vous êtes donc assuré de vendre votre bien. Plus de stress pour savoir si les nouveaux acquéreurs vont obtenir leur financement. Ainsi, vous pourrez éviter une vente longue.
Nous avons parlé uniquement de Homeloop, mais il existe également des sociétés comme Zéfir ou encore homebuying.fr (que nous connaissons un peu moins).
Si vous êtes intéressé par ce service, vous pouvez remplir le formulaire ci-dessous :
Si vous souhaitez éviter un prêt relais, la meilleure solution reste à vendre rapidement votre bien immobilier. Pour cela il existe de nombreuses astuces qui vous permettront d'optimiser vos chances de vendre votre bien dans des délais courts. My Legacy vous a listé les 11 meilleures astuces dans un article (il sera bientôt en ligne).
Voici un échantillon des conseils les plus efficaces pour vendre rapidement votre bien et ainsi éviter le prêt relais :
La dernière alternative au prêt relais reste celle de l'autofinancment. Le principe est simple mais pas donner à tout le monde. Comme vous l'aurez compris, il s'agit d'avoir une épargne suffisamment importante vous permettant de financer par vous même l'achat d'un nouveau bien. Malheureusement, tout le monde ne possède pas les fonds nécessaires pour payer un bien sans passer par la case bancaire. Cela peut être le cas lorsque vous venez de toucher un héritage par exemple.