11 conseils pour vendre rapidement son bien immobilier
11 conseils pour vendre rapidement son bien immobilier - My Legacy

Vendre son bien immobilier rapidement

Vous venez d’acheter un nouveau bien immobilier plus grand. Logement correspondant mieux à vos nouveaux critères suite à l’arrivée d’un nouvel enfant. Félicitations ! Étant donné que vous n’aviez pas la capacité d’assumer financièrement deux prêts immobiliers (le temps de la revente de votre bien), vous avez opté pour un prêt relais de un an renouvelable un an.

Vous avez donc mis en vente votre bien immobilier le plus rapidement possible pour éviter de payer trop de frais liés au prêt relais. Malheureusement, les mois passent et vous n’arrivez toujours pas à vendre votre bien immobilier. L’euphorie de l’achat de votre nouvelle maison se transforme vite en stress. Le spectre de la fin du prêt relais plane sur votre tête. Vous devez vendre vite si vous ne devez pas vous retrouvez à payer deux mensualités qui vous plongeraient dans une situation financière très inconfortable.

Avec l’augmentation des taux immobiliers et la diminution des prêts immobiliers accordés par les banques - moins 10.7 % à fin octobre selon l’Observatoire Crédit Logement - les ventes de bien immobilier sont de plus en plus compliquées.

Quelles solutions s’offrent à vous pour accélérer la vente de votre maison ou appartement ? My Legacy passe en revue les techniques classiques pour mieux vendre son bien immobilier et vous offre en bonus deux autres solutions redoutables pour vendre rapidement sa maison ou son appartement.

Les astuces classiques pour vendre sa maison plus rapidement.

La vente d’une maison ou d’un appartement peut être un moment stressant, surtout dans le contexte actuel qui est de plus en plus tendu. En appliquant scrupuleusement les astuces ci-dessous, vous optimiserez vos chances de vente et vous direz au revoir à ce stress inutile. Rappelez-vous qu’en toute fin d’article, My Legacy vous dévoile deux astuces bonus pour vendre à coup sûr son bien immobilier en moins de deux mois (un peu de teasing 🙂 )

1ère règle (pas du fight club) : ne surestimez pas votre bien immobilier.

La règle classique : ne pas surestimer votre logement. Même si vous tenez beaucoup à votre bien immobilier et que vous souhaitez optimiser votre plus-value, n’essayez pas de surestimer votre bien. Surtout dans le contexte actuel. Le rapport de force entre acheteur et vendeur est en train de changer. Autant les biens se vendaient comme des petits pains entre 2019 et 2022, autant il commence à avoir plus de bien en vente que d’acheteur depuis septembre 2022.

Sachez que dans le monde actuel, les informations relatives au prix de vente sont accessibles par tout le monde. Il est très facile de connaître : 

Vous aurez beaucoup de mal à tromper votre prochain. Il faut être dans la fourchette du marché. Savez-vous qu’en surestimant seulement de 5 % au-dessus de votre marché, vous ne déclencherez même pas d’appel. Sans appel, pas de visite. Pas de visite, pas de vente.

Astuce My Legacy : 

Pour réussir à estimer correctement le prix de votre bien et le vendre dans un délai rapide, il est primordial de réussir à se détacher de votre bien.

Astuce numéro 2 : vous devez embellir votre bien immobilier.

Qu’est-ce qu'embellir un bien signifie ? Il faudra, pour commencer, faire tous les petits travaux nécessaires pour susciter le coup de cœur. Lorsque l’on parle de petits travaux, nous ne parlons évidemment pas de gros travaux coûteux comme refaire la toiture par exemple. Nous parlons bien de : 

  • Remettre un coup de peinture blanche sur l’ensemble des murs pour enlever toutes les traces de doigts, de saleté etc…
  • Refaire la tapisserie ;
  • Avant chaque visite, ranger correctement votre maison ;
  • Avant chaque visite, aérer correctement votre bien immobilier. Si cela sent l’humidité pendant une visite, vous aurez beaucoup plus de mal à déclencher un coup de cœur.

Lorsque les acheteurs arrivent chez vous, ils doivent se sentir chez eux. En général, tout se joue dans les vingts secondes de la visite. 

Astuce numéro 3 : Utilisez au maximum deux canaux de diffusion MAXIMUM

Une des erreurs les plus communes lors d’une vente d’un bien immobilier : la surexposition de votre bien immobilier. L’acheteur est un internaute, s’il voit votre bien afficher dans 6 agences différentes (avec souvent 6 prix différents…), cela ne marchera pas ! Votre bien se fera concurrence lui-même. Il sera certes, beaucoup plus visible, mais cela sera une très mauvaise visibilité. En multipliant vos points de ventes, vous renverrez une image d’un vendeur pressé (et c’est sûrement le cas d’ailleurs). Soit l’acheteur ne vous appellera même pas, ou alors ayant senti que vous êtes pressé, il essaiera de fortement négocier votre bien.

Prenez sur vous, et choisissez au maximum deux agences immobilières pour vendre votre bien immobilier.

Astuce numéro 4 : Choisissez correctement votre agent immobilier

Comment choisir correctement votre agent immobilier ? Vous aurez remarqué que nous parlons bien d’agent immobilier et non pas d’agence immobilière. En effet, il faut plus choisir l’humain plutôt qu’une enseigne ou une marque

Ce n'est pas parce que vous aimez Stéphane Plaza et que vous passez par l’agence Stéphane Plaza Immobilier que c’est Stéphane Plaza qui vendra votre bien.

Le bouche à oreille est la meilleure solution pour s’assurer d’avoir un bon agent immobilier. Si vous ne connaissez personne, regardez les avis sur Google. Rencontrer les personnes et fonctionner au feeling.

Autre petit conseil concernant l’agence/l’agent immobilier que vous allez choisir. Il est important de choisir une personne locale. Une personne proche du marché où vous habitez. Assurez-vous que votre agence sera disponible pour vous. Si vous sentez que vous devez pousser l’agence pour qu’elle vous réponde pour faire la première visite ou même pour signer le mandat, cherchez directement une nouvelle agence. Rien de pire que de courir après un professionnel. 

Qu’en est-il si vous décidez de vendre votre bien seul ?

Astuce numéro 5 : Soignez votre annonce

Si vous décidez de vendre par vous même votre bien pour éviter de payer des frais de notaire, votre annonce doit impérativement paraître la plus professionnelle possible. Pour cela, vous devez : 

  • Prendre des photos qui mettront en valeur votre bien immobilier (n’hésitez pas à faire appel à un professionnel pour prendre des photos) ;
  • Rédiger une annonce percutante ;
  • Rédiger une annonce sans faute d’orthographe ;
  • Essayer de créer un effet de surprise dans l’annonce.

Lorsque vous ne passez pas par une agence immobilière, pensez également à préparer en amont toute la paperasse relative à votre bien immobilier. N’attendez pas le dernier moment. Dès lors qu’un acheteur vous appelle, vous devez être en mesure de communiquer toutes les informations correspondantes à la maison ou à l’appartement. 

Ce qui nous amène à l’astuce numéro 6 : préparer les diagnostics obligatoires.

Astuce numéro 6 : Préparer les diagnostics obligatoires.

Comme vous le savez sûrement, depuis juillet 2021 le DPE (diagnostic de performance énergétique) n’est plus informatif mais opposable. Les vendeurs engagent donc leur responsabilité en le présentant au locataire. Qu’est-ce que cela veut dire concrètement ? Il sera bientôt interdit de louer des appartements ayant des notes énergétiques inférieures à F. Si votre futur acheteur est un investisseur, la première question qu’il vous posera concernera le bilan énergétique. Soyez prévoyant et préparer le en amont.

Dans votre dossier, voici les éléments que vous pouvez inclure : 

  • Bilan énergétique ;
  • Taxe foncière ;
  • Les travaux d’urbanisme.

Astuce numéro : 7 Préparer les devis sur les potentiels travaux en amont

Imaginons qu’il faudra effectuer des travaux dans votre maison ou votre appartement, par exemple un assainissement. Il serait judicieux de faire venir une société pour qu’elle vous chiffre le montant des travaux exacts. En effet, selon la nature des travaux, un assainissement peut coûter entre 30 euros et 15 000 euros. Avec un devis à l’appui, vous ne laisserez pas de place à une négociation abusive.

Astuce numéro 8 : Préparer ou régulariser les démarches d’urbanisme

Si vous avez fait des travaux dans votre maison qui nécessitait un permis de construire ou autre (déclaration de travaux, déclaration de garage, déclaration de piscine etc.) pensez à fournir les documents nécessaires pour prouver que vous êtes en règle.

Si ce n’est pas le cas, régulariser la situation. Encore une fois, un dossier complet, un dossier carré, montrera votre sérieux et vous mettrez toutes les chances de votre côté pour bien votre maison ou appartement.

Si un acheteur à le choix entre deux biens identiques mais sur l’un des biens le vendeur n’a pas tous les documents nécessaires pour le rassurer, il optera pour le second bien.

Astuce numéro 9 : Bien sélectionner vos futurs acheteurs selon leur capacité d’emprunt

Attention, énormément d’acheteurs ne font pas leur démarche bancaire avant de visiter des biens… Pensez à filtrer en amont. Ne perdez pas de temps avec des acheteurs qui n’ont ni vu leur banque ni vu un courtier.

L’une des premières questions à poser aux acheteurs - avant même de faire visiter votre bien - est de savoir le moyen de financement du bien immobilier : 

  • Est-ce que l’acheteur va faire un crédit ?
  • Est-ce qu’il va faire un prêt relais ?
  • Est-ce qu’il est en train de faire une vente longue d’un autre bien immobilier ?
  • Quelles seront les conditions suspensives ?

Avant de faire une visite, essayez d’obtenir toutes ces informations citées plus haut. Si ce n’est pas possible d’avoir ces informations avant la visite, il est primordial de les avoir AVANT la signature du compromis de vente. Vous risquez de perdre à la fois votre temps et des acheteurs potentiels.

Nous venons de voir ensemble des astuces plutôt communes à tous les sites internet. Passons aux choses sérieuses. My Legacy a recensé quelques astuces qui vous permettront de vendre votre bien immobilier en moins de 2 mois ! Ces deux solutions sont uniquement à utiliser si vous êtes au pied du mur et que votre seul et unique objectif est de vendre au plus vite.

Astuce n°10 : Passez par un iBuyer pour faire une vente express.

Les iBuyers ont le vent en poupe. Venus des Etats-Unis, les iBuyers sont arrivés en France en 2016 avec un objectif en tête : racheter vos biens immobiliers en moins de 2 mois ! Comment est-ce possible ? C’est très simple, étant donné que les iBuyers sont des sociétés, ils achètent votre bien en tant que professionnel. A partir du moment où un iBuyers vous formule une offre ferme et signe une promesse de vente, ils ne pourront plus se rétracter. Pourquoi ? Tout simplement car en tant que professionnel, aucune condition suspensive ne sera inscrite dans le compromis de vente. Résultat des courses : votre logement est vendu extrêmement rapidement.

Vous vous demandez certainement pourquoi tout le monde ne passe pas par un iBuyer pour vendre leur bien et vous avez raison de vous poser cette question. Vous vous en doutez, il y a une contrepartie : la maison ou l’appartement est acheté 90 % du prix du marché (cela dépendra évidemment du bien en question et de l’iBuyer). Le prix d’achat est certes plus bas qu’en temps normal, mais cela peut vous éviter des frais éventuels de : 

  • Frais d’agence ;
  • Frais de prêt relais ;
  • Taxe foncière ;
  • Taxe d'habitation.

Mis bout à bout, cette solution n’est pas forcément plus chère qu’une vente classique. C’est d’ailleurs l’argument des iBuyers principaux comme Homeloop, Zéfir ou encore Dili.

Cette solution est souvent utilisée par des ménages qui ont souscrit un prêt relais mais que ce dernier arrive au bout des deux ans. Elle peut même être utilisée en amont, pour éviter le prêt relais.

Ultime astuce pour vendre très rapidement votre appartement : la vente à réméré

La vente à réméré, aussi connue sous le nom de vente avec faculté de rachat ou portage immobilier est une technique de vente immobilière généralement utilisée par les propriétaires ayant cumulés de nombreuses dettes. Ils vendent temporairement leur propriété à des investisseurs. Ils servent des liquidités obtenues pour solder leurs différentes dettes.

En quoi le réméré peut donc vous être utile ? De nombreux organismes spécialistes du réméré (MédiationImmo, Apirem etc.) proposent de plus en plus des ventes rapides. Au même titre que les iBuyers, ils achètent votre bien en tant que professionnel. Ils se portent directement acquéreur de votre bien.

Comment cela fonctionne concrètement ?

C’est très simple, vous : 

  1. Renseignez votre adresse postale ainsi que les caractéristiques de votre bien ;
  2. Vous recevez une offre d’achat ferme en moins de 48h ;
  3. Vous déménagez quand vous le souhaitez.

Selon la localisation de votre bien immobilier, les acquéreurs vous achèteront votre bien jusqu’à 92 % de la valeur de ce dernier

Ce qu'il faut retenir

Avant d’appliquer les conseils plus haut, la première question à se poser est la suivante : en combien de temps souhaitez vous vendre ? 2 mois ? 4 mois ? Plus ? La réponse déterminera quelle stratégie mettre en place.

Si vous n’êtes pas pressé (ce qui n’est sûrement pas le cas car vous êtes sur un article “Comment vendre rapidement votre bien”), alors vous pouvez opter pour une vente sans passer par une agence. Vous appliquerez donc les conseils évoqués pour optimiser vos chances de vente.

Si vous êtes pressé, optez peut-être pour une vente via une agence immobilière locale.

Si vous êtes vraiment pressé, vous pouvez opter pour une vente via un ibuyer ou une vente à réméré.

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