Vente longue immobilière

Questions à se poser pour faire une vente longue immobilière - My Legacy
Questions à se poser pour faire une vente longue immobilière - My Legacy

Ca y est, la famille s'agrandit, vous avez donc décidé d’acheter plus grand. Ou encore : suite à la crise sanitaire, vous vous êtes rendus compte que vous préférez vivre dans une maison avec un jardin plutôt que d’être enfermé dans un appartement. Autant de raisons qui peuvent vous pousser à vendre votre bien immobilier actuel pour vivre dans un nouveau logement qui correspond plus à vos nouveaux critères.

Une chose est sûre, vous n’avez pas les moyens financiers pour acheter une maison sans avoir vendu le logement dans lequel vous vivez. Pour résoudre ce problème vous avez deux possibilités : 

  1. Vous décidez de faire une demande de prêt relais auprès d’une banque ;
  2. Ou, pour éviter les frais qu’engendre un crédit relais, vous choisissez d’effectuer une vente longue immobilière.

La vente longue immobilière n’étant pas la norme en termes de ventes immobilières, vous vous posez des questions. Qu’est-ce qu’une vente longue ? Comment fonctionne une vente longue ? Est-ce que je dois être accompagné par un notaire ? Un agent immobilier ? Est-ce que je peux faire une vente longue immobilière entre particuliers ? Si oui, comment s’assurer de ne pas tomber dans les pièges classiques ? Est-ce que la vente longue peut être une alternative au prêt relais ? Autant de questions auxquelles My Legacy va répondre. D’ici 5 minutes, la vente longue immobilière n’aura plus de secret pour vous.

Qu’est-ce qu’une vente longue ?

Lorsque vous achetez un bien immobilier, un délai de 3 mois s’écoule en général entre la signature du compromis de vente et la signature de l’acte authentique. Cependant, aucun délai n’est légalement fixé entre ces deux étapes. Il est toutefois inscrit dans la promesse de vente. 

Il est donc tout à fait possible que le vendeur et l’acheteur se mettent d’accord sur ce délai. Dans certains cas, le vendeur a besoin de plus de temps pour acheter un autre bien et vice et versa : l’acheteur peut préférer d’acheter un bien immobilier dans 6 mois - pour faire coïncider avec la rentrée dans une nouvelle école par exemple. Lorsque l’on augmente ce délai, nous parlons donc de vente longue. Dès lors que le délai entre la signature du compromis de vente et l’acte authentique est supérieur à 5  mois, il s'agit d’une vente longue.

Petite parenthèse concernant la durée du délai.

Si le délai est supérieur à 18 mois alors vous aurez l’obligation de vous faire accompagner d’un notaire. En revanche, si ce délai est inférieur à 18 mois, vous l’aurez compris, vous pourrez vous charger vous même de la signature du compromis de vente sous seing privé.

Pour se coucher moins bête ce soir : 

Définition de “sous seing privé” selon Wikipédia : “Un acte sous signature privée ou acte sous seing privé est un acte juridique rédigé par les parties à l'acte ou par un tiers dès lors que celui-ci n'agit pas en tant qu'officier public. Au contraire des actes authentiques les actes sous seing privé ne sont soumis à aucun formalisme sauf la signature.

Attention toutefois, étant donné qu’un contrat sous seing privé à moins de valeur juridique qu’un acte authentique (car il est rédigé par notaire), peut amener à de nombreuses contestations. Néanmoins, si vous décidez de ne pas passer par un notaire, pensez à jeter un œil à des sites comme LegalStart pour être sûr de bien respecter les éléments à mettre dans un contrat sous seing privé.
Parenthèse sur le délai refermé. Revenons-en au fonctionnement de la vente longue.

Comment conclure une vente longue ?

La signature du compromis de vente ou d’une promesse de vente est indispensable dans le cas d’une vente longue

C’est dans ce pré contrat que l’acheteur et le vendeur définissent les points suivants : 

  • La durée de la vente longue ;
  • Les dates de signature du compromis ou d’une promesse de vente et de l’acte authentique ;
  • Les conditions suspensives éventuelles par exemple la vente de son bien actuel pour l’acheteur, ou l’obtention d’un prêt bancaire ;
  • Le versement d’un acompte dit “indemnité d’immobilisation”.

Par la signature du compromis ou de la promesse de vente, le vendeur s’engage à ne pas retirer son bien de la vente et à n’accepter aucune autre offre d’achat dans le délai imparti qui sera fixé dans les clauses suspensives.

De son côté, l’acheteur potentiel peut changer d’avis, mais l’indemnité d’immobilisation convenue restera due au vendeur. Si l’acheteur rompt la vente en invoquant l’une des clauses suspensives prévues au contrat - comme l’obtention d’un prêt - il ne sera pas redevable de l’indemnité d’immobilisation.

Conseils pour le vendeur :

Lors de la rédaction des conditions suspensives de vente, même si vous avez décidé de signer l’acte authentique de vente dans 10 mois, pensez à mettre une limite de temps pour l’obtention du prêt - environ 3 ou 4 mois par exemple.

Quels sont les avantages d’une vente longue pour un vendeur ?

La vente longue immobilière présente de nombreux avantages pour le vendeur ainsi que pour l’acheteur. Focalisons nous du point de vue du vendeur.

Lors d’une vente longue immobilière, le vendeur connaît exactement le prix de vente du bien actuel. Il peut ainsi calculer de manière précise le budget nécessaire pour acquérir un nouveau bien et il est assuré d’avoir un acheteur.

Dans un contexte actuel où les taux immobiliers augmentent de plus en plus et tandis que le taux d’usure, lui, n’augmente pas aussi rapidement, de nombreux dossiers immobiliers sont refusés par les banques. Selon le 20minutes.fr, c’est 45 % des prêts immobiliers qui sont refusés par les banques à cause du taux d’usure… Pour le moment, personne ne peut prédire une amélioration de la situation.

C’est pourquoi, si vous avez le projet de vendre votre bien immobilier mais que vous souhaitez déménager dans plusieurs mois pour la rentrée dans une nouvelle classe, n’hésitez pas ! Et optez pour une vente longue ! Ainsi vous augmenterez vos chances de vendre votre bien immobilier. En effet, l’octroi des prêts sera sûrement de plus en plus compliqué dans les mois qui arrivent. Ajoutez à ça le fait que les taux seront de plus en plus élevés, il y aura de plus en plus d’offres par rapport à la demande. Le rapport de force que nous avons connu ces dernières années est amené à changer.

Quels sont les 3 avantages d’une vente longue pour un acheteur ?

Trois grands avantages ressortent pour un acheteur qui souhaite faire une vente longue.

  1. J’améliore mon profil emprunteur

Lors d’une vente immobilière longue, l’acheteur aura le temps de vendre son bien actuel, ce qui améliore sa capacité d’emprunt. Ainsi, son profil emprunteur sera optimisé et il pourra négocier auprès de sa banque dans les meilleures conditions.

  1. J’achète maintenant avant que les taux immobiliers n’augmentent trop !

Argument qui n’était que très peu présent étant donné que les taux immobiliers étaient très bas jusqu’à la montée des taux depuis août 2022, mais de plus en plus d’acheteurs souhaitent se lancer au plus vite étant donné que le marché français connaît une flambée des taux de prêt immobilier. De décembre 2021 à septembre 2022, les taux ont augmenté de 89 % en moyenne pour les prêts immobiliers de 20 ans (selon l’Observatoire Crédit Logement). 

  1. J’en profite pour négocier le prix du bien à la baisse.

Et pourquoi pas tenter de négocier le prix à la baisse ? Si la demande de vente longue vient du vendeur, autant le tenter en justifiant que vous êtes d’accord d’attendre un peu de vivre dans le bien à condition de payer un peu moins cher le prix de base.

Quels sont les inconvénients d’une vente longue ?

Trouver des acheteurs potentiels qui eux-mêmes ne sont pas pressés de conclure la vente et d'emménager dans leur nouvelle maison peut s’avérer compliqué.

Cela peut être le cas de parents qui souhaitent que leurs enfants terminent leur année scolaire pour déménager sereinement pendant l’été.

Même si la vente longue laisse plus de marge de manœuvre, cela revient tout de même à vendre avant d’acheter.

Vous trouvez donc un délai imparti pour trouver votre prochain logement, sous peine de devoir passer par un logement provisoire en location ou de vous faire héberger par des proches pendant quelques mois.

Le timing est donc juste, il faut bien calculer la date de signature de l’acte authentique.

Ce qu'il faut retenir

  • Lorsque vous souhaitez vendre votre bien immobilier pour en acheter un nouveau mais que vous n’avez pas l’intention de déménager tout de suite, la vente longue peut-être une solution ;
  • La vente longue peut-être une alternative au prêt relais ;
  • Dès lors que le délai entre la signature de la promesse de vente ou compromis de vente est supérieur à 5 mois, nous parlons de vente longue ;
  • La vente longue immobilière peut être demandée soit par le vendeur soit par l’acheteur ;
  • Il n’y a aucune règle quant à la durée maximum d’une vente longue.

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