Vous venez de flasher sur un nouvel appartement. Étant déjà propriétaire d‘un bien immobilier vous ne pourrez pas assumer deux mensualités. Vous allez donc devoir revendre votre bien actuel avant de pouvoir acheter le nouveau. Pour ne pas louper l’appartement de votre cœur, vous décidez de mettre en place un prêt relais. Plus particulièrement, un prêt relais sec. My Legacy vous explique le fonctionnement du prêt relais sec et quel pourrait être son alternative.
Le prêt relais est utilisé dans le cas où vous êtes déjà propriétaire et que vous souhaitez acheter un nouveau bien. La banque vous fait donc une avance sur le prix du bien que vous allez vendre ultérieurement. Avance que vous devrez évidemment rembourser le jour de la vente du logement (nous aborderons plus dans le détail le remboursement dans un paragraphe plus bas).
Lorsque vous décidez de mettre en place un prêt relais pour acquérir un nouveau bien, deux choix s’offrent à vous :
Lorsque le prix de votre futur bien immobilier est bien supérieur au prix de votre logement actuel, vous allez devoir partir sur un prêt relais adossé.
A l‘inverse, quand le prix du nouveau bien est égal ou inférieur au prix de votre propriété actuel, vous devrez faire un prêt relais sec.
La durée d‘un prêt relais sec est la même qu‘un prêt relais classique, à savoir 24 mois au maximum. En général, nous parlons souvent de 12 mois renouvelable une fois. Si à la fin des 24 mois vous n ‘avez pas réussi à vendre votre bien, le prêt relais se transformera en prêt classique et vous devrez payer les deux mensualités en même temps.
Conseil My Legacy :
Si vous êtes à la fin de votre prêt relais et que vous êtes inquiet de ne pas pouvoir vendre votre bien à temps, consultez notre article “Comment vendre mon bien immobilier rapidement”.
Rien ne diffère entre les conditions d‘obtention d‘un prêt relais sec d‘un prêt immobilier classique.
Les banques porteront leur attention sur 3 critères principaux, à savoir :
Pour éviter de faire face à des risques d’impayés, les banques sont très vigilantes quant à votre taux d’endettement. Le taux d’endettement se calcule de la manière suivante :
Calcul du taux d’endettement = (vos charges / vos revenus) * 100.
Ce taux ne doit pas dépasser les 35 % si vous voulez avoir une chance d‘obtenir un prêt relais sec. Dans certains, les banques peuvent être plus souples sur ce taux de 35 %. Selon votre profil d‘emprunteur, ce taux peut aller jusqu‘à 40 %.
Lorsque vous faites une demande de prêt relais sec, vous devez être en CDI (hors période d‘essai), faute de quoi vous ne pourrez pas accéder au prêt.
Si vous êtes autoentrepreneur, votre société doit avoir au minimum deux années d‘ancienneté avec un bilan comptable positif. Vous devez montrer également que la tendance de chiffre d‘affaires de votre business est à la hausse.
Ne faites pas une demande de prêt relais si durant les 3 derniers mois vous avez fait des achats compulsifs et que vous êtes à découvert. Vous devez présenter un compte bancaire propre.
👉 Petit conseil de My Legacy :
Si vous avez tendance à être à découvert, essayez, pendant 3 mois d’avoir des comptes positifs et faites une demande à une banque autre que la vôtre. Elle n’aura accès uniquement qu‘aux trois derniers mois. Cette astuce ne fonctionne évidemment pas si vous en faites la demande à votre banque actuelle qui a accès à l’historique.
Il faut savoir une chose : lors d’une demande de prêt relais sec, vous devrez également souscrire une assurance de prêt relais. Plus vous êtes âgée et/ou en mauvaise santé, plus votre assurance emprunteur vous coûtera cher. Ainsi, votre taux annuel effectif global (TAEG pour les intimes) augmentera également.
Petit aparté :
Le TAEG comprend à la fois :
Si votre TAEG est supérieur à celui du taux d’usure (qui est défini par la Banque de France) alors votre demande de prêt relais sec sera refusée !
C’est malheureusement souvent le cas pour les séniors. Si vous êtes concernés par ce problème, nous avons justement rédigé un pour connaître les solutions afin d’éviter le prêt relais en tant que sénior.
Penchons nous maintenant la méthode de calcul du prêt relais. Combien allez-vous emprunter avec le prêt relais ?
Si vous êtes éligible au prêt relais, il peut être accordé par n’importe quel établissement bancaire. Pour limiter les risques de déconvenue quant aux prix de revente réel du bien, les banques ne vous prêteront pas la totalité de la valeur du bien. De manière générale, les banques prêteront entre 60 % et 80 % la valeur du bien. Il faudra également déduire le capital restant dû.
La quasi totalité des banques vous demanderont au minimum deux estimations de d’agence immobilière pour valider le prix. Elle se basera ensuite sur le prix le plus petit. Chaque banque aura ses propres spécificités. En voici quelques unes :
Car les exemples sont plus faciles à comprendre, voici une simulation de prêt relais sec.
| Caractéristiques du projet | Coût du projet |
|---|---|
| Prix estimé de votre bien immobilier | 460 000 euros |
| Capital restant dû | 100 000 euros |
| Pourcentage de décote pris en compte | 70 % |
| Estimation du prêt relais retenu | (460 000 * 70/100) - 100 000 = 220 000 euros |
L’avantage principal du prêt relais sec réside dans le fait que vous ne paierez que les intérêts emprunteurs liés au nouveau prêt. Zoom sur le coût du prêt relais sec.
Même si vous ne payez que les intérêts liés à l’emprunt, il faut comme noter que les intérêts sont plus élevés qu’un prêt relais adossé. En effet, étant donné que la banque ne sait pas exactement à quel prix vous allez vendre votre bien immobilier, elle limite ses risques en appliquant un taux d'intérêt élevé.
Lors d’un prêt relais sec, vous pouvez opter pour deux types de paiement différents :
A noter :
In fine, la franchise totale est plus chère que la franchise partielle car vous capitalisez les intérêts sur le montant global du prêt immobilier.
En effet, avec la franchise partielle, étant donné que vous payez chaque mois les intérêts, ils ne cumulent pas d’autres intérêts.
Vous l’aurez compris dans le paragraphe mentionnant les conditions d’éligibilité d’un prêt relais, son acceptation n’est nullement garantie. Comment faire en sorte de ne pas passer à côté du bien immobilier de vos rêves ? Est-ce que vous devez abandonner votre rêve pour un simple refus ? Heureusement non ! Il existe des solutions pour éviter un prêt relais.
Qu’est-ce qu’une vente instantanée ou également appelée vente express ? De nombreuses sociétés, appelées ibuyers, ont vu le jour depuis 2016 en France. Leur promesse est simple : ils vous font une offre ferme en moins de 48h. Comment est-ce possible ? Les iBuyers basent leur première estimation de prix sur des algorithmes. Grâce à cet algorithme, ils sont en mesure de vous fournir une estimation.
Une fois la première estimation en poche, une personne se rend chez vous pour estimer de façon plus précise votre bien. Si votre bien répond aux critères du ibuyers, ils pourront vous faire une offre ferme.
Autre avantage de passer par un ibuyers : étant donné qu’ils achètent en tant que professionnel, AUCUNE condition suspensive d’obtention de prêt ne peut être incluse dans la promesse de vente. Qu’est-ce que cela signifie concrètement ?
Une fois la signature de la promesse de vente, pas besoin d’attendre 3 mois pour savoir s’ils pourront acheter le bien car ils ne pourront pas se rétracter.
La vente instantanée s’avère donc une alternative très sérieuse au prêt relais. De plus en plus de ménages passent par ce type de prestation.
Le seul “bémol” reste celui du prix de la vente du bien. Votre bien est généralement acheté 90 % du prix du marché. Néanmoins, avec la vente express vous n’aurez pas besoin de passer par une agence immobilière. In fine, le coût d’un prêt relais est quasiment équivalent à une vente avec un iBuyer. Grâce aux iBuyers vous ne passerez pas à côté du bien que vous avez ciblé.