Audience orientation - Saisie immobilière

Ce qu'il faut savoir

  • L'audience d'orientation est la dernière étape où vous pouvez sauver votre bien immobilier ;
  • Une fois le commandement de payer publié, l'assignation à comparaître doit être fait sous un délais de 2 mois maximum ;
  • Cette assignation à comparaître doit respecter des mentions obligatoires sous peine de nullité ;
  • Il est possible de demander un délai supplémentaire ;
  • A l'issue de cette audience, une vente à l'amiable ou une vente forcée sera pronnoncée.

Quelle est la définition d’une audience d’orientation de saisie immobilière ?

Lorsque certains ménages éprouvent des difficultés pour rembourser leurs crédits, que cela soit un crédit immobilier ou un crédit à la consommation, le créancier (la banque en général) a la possibilité de mettre en place une procédure de saisie immobilière dans le but de récupérer la somme qui lui est due. L’audience d’orientation est l’une des étapes de cette procédure, elle est précédée par la mise en demeure, la déchéance du terme et le commandement de payer valant saisie immobilière. Cette étape est déterminante pour la suite. C’est votre ultime chance de pouvoir sauver votre bien immobilier d’une vente aux enchères.  

En effet, c’est à ce moment que le juge d’exécution (le JEX) du tribunal de grande instance (le plus proche d’où vous êtes domicilié) va prononcer le verdict : vente forcée ou vente à l'amiable ? Pour faire pencher la balance du bon côté, il est important de bien se préparer en amont. Avant d’évoquer comment constituer un dossier solide, voyons ensemble comment l’audience d’orientation se déroule. 

Audience orientation : saisie immobilière

L’assignation à l’audience d’orientation

Le titre exécutoire en main, l’établissement bancaire doit assigner le débiteur (la personne devant la somme d’argent) à une audience d'orientation.

Les délais à respecter

Étant une procédure strictement encadrée par la loi, l’organisme financier doit respecter certaines règles. Dès lors que le commandement de payer a été publié, le créancier dispose d’un délai de 2 mois pour vous assigner à comparaître devant le juge d’exécution (selon l’article R. 322- 4) sous peine de nullité du commandement de payer. 

Quelle est la date de l’audience d’orientation ? 

La date de l’audience d’orientation est fixée lors de l’assignation. Elle est comprise entre un mois et trois mois après l’assignation. 

Il est obligatoire pour l’établissement de respecter scrupuleusement ce lapse de temps à peine de caducité. 

Quelles sont les mentions obligatoires de cette assignation à l’audience d’orientation ?

Pour que la demande d’assignation ne puisse pas être contestée par le débiteur et le juge d’exécution, elle doit respecter des mentions obligatoires :

  1. La précision des jour, heure et lieu de l’audience d’orientation
  2. La précision du but de l’audience. Cette dernière a pour objet
  • De vérifier si la saisie est bien valide
  • De regarder les éventuelles contestations
  1. L’indication qu’il est obligatoire de pour le débiteur de se présenter le jour de l’audience ou à défaut se faire représenter par un avocat sous peine de lancer une vente forcée.
  2. L’indication qu’il est obligatoire de prendre connaissance des conditions de la vente
  3. La précision du prix de la vente demandée par le créancier
  4. L’indication de la possibilité de faire une vente à l’amiable
  5. Si le débiteur souhaite contester un élément, il doit impérativement se faire représenter par un avocat spécialisé
  6. Rappel des articles R. 322-16 et R. 322-17 
  7. La possibilité de faire appel à une aide juridictionnelle s’il est éligible  (le Revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser 11 580 € et la valeur du patrimoine immobilier ne doit pas dépasser 34 734 €).

Possibilité de demander un renvoi de l’audience d’orientation

Si vous avez besoin d’un délai supplémentaire pour préparer votre audience d’orientation (c’est fortement conseillé pour optimiser vos chances d’avoir une vente à l’amiable) il est possible de demander un renvoi de l’audience à une date ultérieure. Cette demande doit être faite par votre avocat et envoyer au juge d’exécution. Si cette requête est acceptée, le JEX préviendra le créancier et le débiteur de la nouvelle date de l'audience d’orientation de la saisie immobilière.

L’audience d’orientation : le dernier moment pour contester la procédure de saisie

Lors de l’audience d’orientation, le juge d’exécution va vérifier plusieurs éléments obligatoires pour que le processus soit valide, à savoir : 

  • Est-ce que l’établissement bancaire possède bel et bien le titre exécutoire ?
  • Sur quel bien immobilier le processus est porté
  • Est-ce que ce bien immobilier est saisissable ? Est-ce que le bien est touché par une clause d’inaliénabilité ?

L’audience d’orientation est le dernier moment où vous pouvez contester la procédure de saisie de votre bien immobilier, passer cette étape, vous n’aurez plus aucun recours. Comme précisé dans l’assignation, si vous souhaitez contredire le créancier, vous devez être accompagné d’un avocat, idéalement un avocat spécialisé dans les saisies immobilières. 

Quelles peuvent être les raisons pour contester un commandement de payer valant saisie immobilière ? 

Voici une liste non exhaustive des motifs pouvant être contestés :

  • Si l’huissier ne détient pas de titre exécutoire ;
  • Si le titre exécutoire n’est pas valide ;
  • Si le débiteur a ouvert un dossier de surendettement ;
  • Si les biens immobiliers mentionnés ne concernent pas le débiteur ; 
  • Si les biens immobiliers sont insaisissables ou alors inaliénables (comme évoqué plus haut) ;
  • Le montant de la dette peut également être contesté, par exemple si elle est inférieure à 535€ ou si le montant réclamé est inexacte. 

Demander un délai de grâce au juge

S’il n’existe aucune raison tangible pour contester la procédure de saisie immobilière, vous pouvez toutefois demander un délai de grâce au juge d’exécution qui pourra reporter le paiement de la dette due à 2 ans maximum. 

Si ce délai de grâce est accordé alors :

  • Les remboursements du prêt sont stoppés ;
  • Les intérêts et éventuelles pénalités sont également suspendus ;
  • Vous aurez le temps d’assainir votre situation et donc de payer les mensualités passées le délai accordé ;
  • Le juge peut échelonner les différentes mensualités impayées.

Un délai de grâce est généralement accordé si la situation à laquelle vous faites face est indépendante de votre volonté (un divorce ou un licenciement par exemple). Pour optimiser vos chances d'obtenir ce délai de grâce, il sera important de montrer patte blanche et de constituer un dossier solide. Si vous souhaitez en savoir plus, vous pouvez consulter notre article dédié pour mieux comprendre quelle est la procédure de demande de délai de grâce au juge

Si le délai de grâce est refusé par le juge d’exécution, il faudra vous rendre à l’audience d’orientation. 

Audience d’orientation : quelles sont les issues possibles ?

Deux issues possibles : la vente à l’amiable (dans le meilleur des cas) ou la vente forcée aux enchères.

Vente à l’amiable : comment mettre toutes les chances de son côté ?

Vous l’aurez compris, la vente forcée est l’issue que chaque débiteur souhaite éviter. C’est une décision qui peut être extrêmement douloureuse. Heureusement cette issue n’est pas inévitable. 

Pour mettre toutes les chances de votre côté, vous devez arriver le jour de l’audience d’orientation avec le maximum d’éléments montrant votre bonne foie. 

Dès que vous recevez l’assignation à comparaître devant le juge d’exécution, ne perdez pas une seconde, commencez à vous renseigner pour vendre votre appartement ou votre maison. Attention toutefois, depuis que le commandement de payer valant saisie immobilière a été prononcé, il est strictement interdit de mettre en vente son bien immobilier sans l’accord du juge

 Régi par les règles du marché immobilier classiques, le juge d'exécution sera plus enclin à prononcer une vente à l’amiable si votre bien immobilier est dans un bon état, s’il est bien positionné (il sera plus facile de vendre un appartement situé dans une grande plutôt que dans un village en creuse), ou si le marché de l’immobilier est actuellement favorable aux ventes.  

Si la vente à l’amiable est autorisée, le juge : 

  • Fixera le prix minimum de la vente du bien immobilier ;
  • Fixera la date de rappel d’audience (ne pouvant pas dépasser 4 mois).

Durant toute cette période, la procédure de saisie immobilière est en suspens. Une fois la vente à l’amiable prononcée, le temps presse. Il vous faut trouver au plus vite un acquéreur, sans quoi une vente aux enchères pourrait être adressée ultérieurement. 

Comment s’assurer de vendre son bien immobilier dans le temps imparti ? 

Il existe plusieurs techniques pour vendre rapidement son bien immobilier, en voici quelques exemples : 

  • Demander à plusieurs agences immobilières de vendre votre maison ou appartement ;
  • Favoriser les agences spécialisées dans votre région ;
  • Favoriser les agences proposant de créer une vidéo pour présenter le bien ;
  • Réaliser des photos de qualité ;
  • Nettoyez chez vous ;
  • Rangez chez vous ;
  • Vendez au juste prix ;
  • Organisez les diagnostics immobiliers au préalable. 

Si malgré vos efforts, la date butoir arrive à échéance, vous rencontrez encore des difficultés pour vendre votre logement, vous pouvez opter pour une vente à réméré ou un portage immobilier. Si vous êtes éligible à ces solutions, vous pouvez avec une offre d’achat en 48h

Vous n’avez jamais entendu parlé de la vente à réméré ou du portage immobilier ? C’est tout à fait normal, ce sont des solutions très peu connues et pourtant elles existent depuis le Moyen-Age. 

La vente à réméré pour stopper la saisie de votre bien immobilier

L’audience d’orientation est la dernière étape à laquelle vous pouvez encore sauver votre logement grâce au portage immobilier ou à la vente à réméré, deux solutions de vente de bien avec une faculté de rachat. Le principe est simple, des investisseurs achètent votre résidence à un prix, vous continuez de vivre dedans le temps d’assainir vos finances, puis vous rachetez votre domicile en levant la faculté de rachat. 

L’audience de rappel : la prochaine étape

L’audience de rappel permet au juge de vérifier si vous avez bien vendu votre bien immobilier ou du moins si vous avez un compromis de vente signé. 

Si vous avez déjà vendu votre appartement/maison, alors il vérifiera le montant de la vente (rappelez-vous, le juge a fixé en amont un prix en deçà duquel vous ne pouvez pas vendre). 

Si votre bien n’est pas encore vendu, il faudra au minimum un compromis de vente signé. Avec un compromis de vente en main, le juge pourra vous accorder un nouveau délai de 3 mois maximum pour finaliser la vente. 

Si vous n’avez ni l’un, ni l’autre, le juge d’exécution ordonnera une vente forcée. 

Zoom Vente forcée

Si la vente à l’amiable n’est pas possible, le juge d’exécution va donc ordonner la vente forcée de votre bien. Il fixe une date d’adjudication. Date à laquelle votre résidence sera mise aux enchères publiques.

Une fois le jugement prononcé, vous avez une quinzaine de jours pour faire appel à cette décision, passé ce délai; une date d’adjudication sera fixée. L’audience d’adjudication aura lieu entre deux et quatre mois après .

Quelles sont les autres étapes d'une procédure de saisie immobilière ?