La vente à réméré est souvent envisagée par les propriétaires pour plusieurs raisons : faire face à des difficultés financières importantes, préserver leur patrimoine immobilier ou encore obtenir des fonds nécessaires à la réalisation d'un projet. Contrairement à un prêt classique, la vente à réméré est une transaction immobilière authentique qui implique un transfert de propriété temporaire. Avant de se lancer dans cette démarche, il est essentiel de bien appréhender les enjeux et de prendre conscience des quatre risques majeurs associés :
Vente à réméré | |
|---|---|
| 📚 Définition | Vente temporaire d'un bien avec une faculté de rachat exclusive pour le vendeur. |
| 📋 Étapes | 1️⃣ Étude financière 2️⃣ Offre et signature 3️⃣ Remboursement des dettes 4️⃣ Jouissance du bien 5️⃣ Rachat de la maison |
| 😟 Inconvénients | Risques de viabilité Coût important Perte possible du bien |
| 😊 Avantages | Évite la saisie immobilière, aide à sortir d'un fichage, dégage de la trésorerie, source financière alternative, aide à payer les frais de succession |
Si la vente à réméré présente de nombreux avantages en proposant une solution aux propriétaires qui pourtant croient n’avoir plus aucun recours, ce n’est pas une opération à prendre à la légère.
Il existe un certain nombre de risques à calculer, et des embûches peuvent venir se mettre en travers de votre chemin, mais si vous choisissez bien vos interlocuteurs, les risques sont estimés au départ. D'où l'importance d'être bien conseillé.
La vente à réméré est une loi méconnue qui remonte pourtant au moyen-âge et figure dans deux articles du code civil de 1804.
Si vous êtes propriétaire mais pris à la gorge par les crédits devenus impossibles à rembourser, il existe une autre solution que la (très désavantageuse) saisie immobilière.
Lors d’un réméré, vous vendez votre bien de façon temporaire tout en en conservant l’usufruit et la jouissance pleine et entière. Le montant de la vente est le prix du marché auquel on applique une décote allant de 30% à 50%, et vous vous acquittez d’une indemnité d’occupation mensuelle précisée dans le contrat de vente. Le temps que durera l'opération est lui aussi prévu à l’avance et s'étale généralement entre 6 mois et 5 ans, pendant lesquels vous bénéficiez d’une faculté exclusive de rachat. Voilà qui vous donne le temps de vous retourner, de faire de nouveaux projets ou tout simplement d’assurer le rachat de votre maison à l'échéance du contrat.
La vente à réméré n’est pas une solution magique qui ne comporte que des avantages et dont seul le vendeur sortirait gagnant. Il existe quelques inconvénients qu’il est bon de connaître, même si un dossier bien préparé vous les évite généralement.
La première étape de l'étude du projet est capitale. Il faut non seulement que le montant total de vos dettes n'excède pas 60% de la valeur de votre bien, mais aussi être sûr d’avoir la capacité d'exercer votre faculté de rachat. C’est un calcul à faire avant de se lancer, il faut éventuellement anticiper avec la banque la possibilité de solliciter un emprunt pour racheter votre maison au terme du réméré.
Certes, cela peut poser problème si vous êtes bercé d’illusions par des intermédiaires malhonnêtes qui vous font miroiter un rachat qui en pratique n‘est pas envisageable dans votre cas. Mais en discutant sérieusement de votre projet avec un spécialiste et en n'hésitant pas à questionner le notaire, vous serez à l'abri des mauvaises surprises.
Évaluer le coût d’une transaction de réméré pour un vendeur peut s'avérer complexe. Dans le cas d'un réméré, contrairement à un emprunt traditionnel, les éléments d'appréciation du coût ne relèvent pas de l'analyse de frais de dossier ou de taux d'intérêt mais plutôt de la prise en compte de la commission d'agence et de l'indemnité d'occupation notamment.
Il arrive que les offres fournies par les entités proposant des opérations de réméré ne détaillent pas intégralement l'ensemble des frais associés à ce type de vente. Il est donc primordial de solliciter une offre détaillée recensant tous les coûts pour pouvoir évaluer correctement l'opportunité que représente une vente à réméré.
Les frais inhérents à une vente à réméré comprennent :
Pour éviter les imprévus et s'assurer de la pertinence d'une offre de réméré, il est sage de solliciter auprès de votre conseiller un décompte précis des différents frais, afin de les comparer entre eux. En effet, le montant total d'une opération de réméré peut varier de manière importante d'une proposition à l'autre.
Pour approfondir votre compréhension des frais associés à une vente à réméré, nous vous suggérons de visiter notre page dédiée aux divers frais relatifs à la vente à réméré.
Il existe un tout dernier risque que vous devez connaître absolument. Si, à la fin du temps imparti pour le rachat de votre domicile, vous n'êtes pas en mesure de le racheter (par exemple, si vous aviez besoin pour ce faire d’un crédit que la banque ne vous a pas accordé) vous perdez tout simplement votre bien et vous êtes donc expulsable. Tout comme la viabilité du projet, c’est un risque qui doit être calculé par les spécialistes qui vous guideront dans cette vente pas comme les autres, car tout le monde n’est pas éligible.
Optimiser vos chances de réussite de votre réméré en remplissant le formulaire suivant pour être mis en relation gratuitement avec des partenaires spécialisés dans le réméré, avec un taux de rachat pouvant atteindre jusqu'à 90%.
La vente à réméré comporte de nombreux avantages, bien plus nombreux que ses inconvénients et ce au-delà du simple remboursement de vos dettes. Bien sûr, on ne l’envisage qu’en dernier recours, mais elle permet d'éviter de nombreuses situations déplaisantes, dont la saisie immobilière qui est ce que tout propriétaire doit éviter à tout prix.
Le réméré peut vous aider à sortir d’un fichage à la Banque de France, ou encore à réunir une somme que la banque ne veut pas vous prêter, ou à des taux délirants, parce que vous êtes considéré comme trop âgé et représentez trop de risques.
Côté prêt bancaire, la vente à réméré est une source financière intéressante si vous vous êtes vu refuser un prêt relais par votre banquier.
Autre cas plutôt fréquent, si vous êtes propriétaire et que vous héritez d’une maison familiale par exemple, vous devez dans les 6 mois qui suivent le décès de la personne régler définitivement la succession en vous acquittant de tous les frais. Ces frais sont exorbitants et les situations de succession toujours tellement délicates. Et pourtant on vous demande de respecter les délais légaux et de payer, même si vous ne pouvez pas vendre un bien hérité à plusieurs par exemple.
Enfin, cette solution peut aussi avoir un visage très positif, en vous dégageant de la trésorerie pour lancer un nouveau projet.