Les inconvénients de vente à réméré

Comment limiter les risques potentiels de la vente à réméré
Comment limiter les risques potentiels de la vente à réméré

Ce qu'il faut savoir

La vente à réméré présente certains risques dont il faut être conscient avant de se lancer dans ce type d'opération. Cepandant, il faut garder en tête que les risques sont mesurés.

  • La vente à réméré est une solution de dernier recours qui comporte des inconvénients, mais surtout de nombreux avantages
  • Ce type de vente a un coût incompressible assez élevé, des frais de dossier et des indemnités d’occupation, mais cela reste moins beaucoup moins cher qu’une saisie immobilière (30% moins chère) ;
  • La viabilité du projet doit être étudiée par des prestataires sérieux et habitués à gérer ce type particulier de vente car tout le monde n’est pas éligible ;
  • En cas d'impossibilité de racheter votre bien au terme fixé dans le contrat de vente avec faculté de rachat, vous le perdez au profit de l'acquéreur temporaire.

Si la vente à réméré présente de nombreux avantages en proposant une solution aux propriétaires qui pourtant croient n’avoir plus aucun recours, ce n’est pas une opération à prendre à la légère.

Il existe un certain nombre de risques à calculer, et des embûches peuvent venir se mettre en travers de votre chemin, mais si vous choisissez bien vos interlocuteurs, les risques sont estimés au départ. D'où l'importance d'être bien conseillé.

Vente à réméré - définition

La vente à réméré est une loi méconnue qui remonte pourtant au moyen-âge et figure dans deux articles du code civil de 1804.

Si vous êtes propriétaire mais pris à la gorge par les crédits devenus impossibles à rembourser, il existe une autre solution que la (très désavantageuse) saisie immobilière.

Lors d’un réméré, vous vendez votre bien de façon temporaire tout en en conservant l’usufruit et la jouissance pleine et entière. Le montant de la vente est le prix du marché auquel on applique une décote allant de 30% à 50%, et vous vous acquittez d’une indemnité d’occupation mensuelle précisée dans le contrat de vente. Le temps que durera l'opération est lui aussi prévu à l’avance et s'étale généralement entre 6 mois et 5 ans, pendant lesquels vous bénéficiez d’une faculté exclusive de rachat. Voilà qui vous donne le temps de vous retourner, de faire de nouveaux projets ou tout simplement d’assurer le rachat de votre maison à l'échéance du contrat.

Quelles sont les étapes de la vente avec faculté de rachat ?

Même si un tel projet peut être mené à bien par des propriétaires qui vont sélectionner eux-mêmes leurs interlocuteurs, acquéreurs ou notaires, il convient d'être entouré de gens compétents qui ont l’habitude de traiter ce genre d'opérations immobilières. Voici la liste des étapes à suivre lorsque vous aurez choisi ceux qui vous accompagneront.

Étude approfondie de votre état financier

Pour que le réméré soit bénéfique, il faut être clair sur le projet. Certains vendent seulement pour récupérer de la trésorerie et ne veulent pas forcément conserver leur bien, d’autres, au contraire, n'ont que ce seul objectif. Quelle que soit votre situation, il faut faire un état des lieux complet de vos différentes dettes (hypothèques incluses) et de votre capacité à racheter votre bien a la fin du contrat de réméré. Si vos dettes sont supérieures à 60% de la valeur de votre appartement, l'opération n’est pas envisageable.

Offre d’achat et signature chez le notaire

Généralement, ce ne sont pas les particuliers qui se portent acquéreurs temporaires des biens vendus à réméré, mais plutôt des investisseurs habitués à ces opérations. Vous n’aurez aucun mal à obtenir une offre ferme d’achat en quelques jours en passant par des sites spécialisés.

Il ne vous restera plus qu'à réunir les documents nécessaires à l’officialisation de la vente, le notaire se chargera de fournir le certificat d'urbanisme de la mairie et de vérifier si le bien est soumis au droit de préemption urbain.

Lors de la signature de l’acte de vente authentique, vous constaterez que celui-ci comprend la faculté de rachat, la durée d’occupation et le prix du rachat. Au moment de signer, toute l'opération doit être absolument limpide.

Remboursement de vos dettes

Selon les cas, et selon les notaires, celui-ci prendra en charge l’apurement de vos crédits dans leur globalité, cependant certains se contentent de solder les hypothèques. Il vous reviendra auquel cas de solder vos crédits à la consommation et autres pour revenir à une situation financière saine. Les éventuels fichages bancaires seront levés dès le remboursement de vos dettes. A vous de conserver ce qu’il restera de la vente pour préparer le pécule qui vous permettra de racheter votre maison au terme du contrat de réméré.

Jouissance de votre bien

Vous pouvez disposer comme vous l’entendez de votre maison pendant tout le temps prévu par le contrat de réméré. Vous pouvez l’occuper, et ne pas avoir à gérer un pénible déménagement, ou encore le louer à un tiers, c’est vous qui en avez l’usufruit. Vous devrez simplement vous acquitter des mensualités établies et des taxes immobilières habituelles (taxe d’habitation et taxe foncière).

Rachat de votre maison

Arrive au terme du délai convenu (le temps moyen des rémérés est autour de deux ans le plus souvent), vous avez le choix soit d’exercer votre faculté de rachat au prix convenu dans le contrat, soit de revendre votre bien au prix du marché et d'empocher ainsi la différence avec la décote qui y a été appliquée.

Quels sont principaux inconvénients de la vente à réméré ?

La vente à réméré n’est pas une solution magique qui ne comporte que des avantages et dont seul le vendeur sortirait gagnant. Il existe quelques inconvénients qu’il est bon de connaître, même si un dossier bien préparé vous les évite généralement.

Viabilité du projet

La première étape de l'étude du projet est capitale. Il faut non seulement que le montant total de vos dettes n'excède pas 60% de la valeur de votre bien, mais aussi être sûr d’avoir la capacité d'exercer votre faculté de rachat. C’est un calcul à faire avant de se lancer, il faut éventuellement anticiper avec la banque la possibilité de solliciter un emprunt pour racheter votre maison au terme du réméré.

Certes, cela peut poser problème si vous êtes bercé d’illusions par des intermédiaires malhonnêtes qui vous font miroiter un rachat qui en pratique n‘est pas envisageable dans votre cas. Mais en discutant sérieusement de votre projet avec un spécialiste et en n'hésitant pas à questionner le notaire, vous serez à l'abri des mauvaises surprises.

Le coût de l'opération

Une vente à réméré représente un coût que certains propriétaires peuvent ressentir comme une perte. La décote du bien, mais aussi les frais de dossier inhérents à un tel projet qui représentent généralement 10% du prix de vente. Le montant des loyers à verser à l'acquéreur temporaire ainsi que les frais de notaire dont vous devrez vous acquitter au moment de la vente et à nouveau au moment du rachat ont de quoi inquiéter les potentiels vendeurs à réméré.

N’oubliez pas cependant que ce type de vente intervient généralement en dernier recours, afin d'éviter une saisie de votre bien au cours de laquelle il serait bradé sans scrupules aux enchères à la seule fin de rembourser vos créanciers. Même si la vente à réméré coûte cher, c’est toujours moins cher que la saisie de la banque.

La perte de votre bien

Il existe un tout dernier risque que vous devez connaître absolument. Si, à la fin du temps imparti pour le rachat de votre domicile, vous n'êtes pas en mesure de le racheter (par exemple, si vous aviez besoin pour ce faire d’un crédit que la banque ne vous a pas accordé) vous perdez tout simplement votre bien et vous êtes donc expulsable. Tout comme la viabilité du projet, c’est un risque qui doit être calculé par les spécialistes qui vous guideront dans cette vente pas comme les autres, car tout le monde n’est pas éligible.

Quels sont les avantages de la vente à réméré

La vente à réméré comporte de nombreux avantages, bien plus nombreux que ses inconvénients et ce au-delà du simple remboursement de vos dettes. Bien sûr, on ne l’envisage qu’en dernier recours, mais elle permet d'éviter de nombreuses situations déplaisantes, dont la saisie immobilière qui est ce que tout propriétaire doit éviter à tout prix.

Le réméré peut vous aider à sortir d’un fichage à la Banque de France, ou encore à réunir une somme que la banque ne veut pas vous prêter, ou à des taux délirants, parce que vous êtes considéré comme trop âgé et représentez trop de risques. 

Côté prêt bancaire, la vente à réméré est une source financière intéressante si vous vous êtes vu refuser un prêt relais par votre banquier.

Autre cas plutôt fréquent, si vous êtes propriétaire et que vous héritez d’une maison familiale par exemple, vous devez dans les 6 mois qui suivent le décès de la personne régler définitivement la succession en vous acquittant de tous les frais. Ces frais sont exorbitants et les situations de succession toujours tellement délicates. Et pourtant on vous demande de respecter les délais légaux et de payer, même si vous ne pouvez pas vendre un bien hérité à plusieurs par exemple.

Enfin, cette solution peut aussi avoir un visage très positif, en vous dégageant de la trésorerie pour lancer un nouveau projet.