Tout comprendre sur les indemnités d’occupation lors d’un réméré

Si vous êtes arrivés sur cette page, c’est que comme Monsieur Lambda vous viviez des jours heureux dans une demeure que vous aviez achetée avec votre femme à l’aide d’un prêt immobilier de 200 000 euros. Demeure achetée après de longues années de labeur. Demeure dont vous étiez fier.

Malheureusement suite à un licenciement économique, les galères ont commencé.

Avec les charges de l’emprunt, les charges liées à sa voiture, l’augmentation des prix des biens de consommation, l’augmentation du prix du carburant et des matières premières, Monsieur et Madame Lambda ont eu de plus en plus de mal à joindre les deux bouts. Puis tout est allé très vite, ils n’ont pas honoré leur première mensualité, puis la deuxième… La banque prononce la déchéance du terme. Résultat, la famille lambda doit rembourser sur le champ le capital restant dû, faute de quoi leur bien sera saisi.

Ils avaient entendu parlé d’une technique qui leur permettrait à la fois de sauver leur bien immobilier et également de rembourser leurs dettes : la vente à réméré. Ils décident donc de contacter un organisme de réméré pour en savoir plus. Pendant la présentation de la technique, la notion d’indemnité d’occupation est évoquée. Oui mais voilà, tout n’est pas clair pour la famille Lambda. Quel est le montant de cette indemnité, comment est-elle calculée ? My Legacy vous explique tout.

Quel est le fonctionnement de la vente à réméré ?

Avant d’évoquer ce que comprend de la convention d’occupation, voici un petit résumé du fonctionnement du réméré. La vente à réméré est une technique 100% légale pour régler vos problèmes d’argent en sauvant votre logement de la vente ou d’une saisie. Cette technique est idéale pour les propriétaires qui ont un besoin d’argent urgent dû à une accumulation de dettes trop importantes et n’ayant pas la possibilité de passer par le système bancaire classique. 

Le principe est simple, si vous êtes propriétaire, vous pouvez vendre temporairement votre logement pendant une période donnée (entre 3 mois et 5 ans maximum). Grâce à la vente temporaire de votre appartement ou votre maison, vous récupérez une trésorerie permettant de régler vos différentes dettes. Une fois votre situation financière plus stable, vous serez de nouveau éligible au prêt immobilier classique et vous pourrez racheter votre bien immobilier. L’objectif du réméré est donc double : 

  • Solder des dettes au plus vite pour éviter une éventuelle action de la justice (saisie de votre patrimoine par exemple) ;
  • Donnez au propriétaire une seconde chance dans leur vie.

Revenons un peu en arrière, que se passe-t-il pendant le contrat du réméré ? Où est-ce que les propriétaires vont loger ? Là est tout l’avantage de la vente à réméré. Pendant toute la période du contrat, vous vivrez dans votre logement, pas besoin de réfléchir à un déménagement, certes cela a évidemment un coût, vous ne serez pas logé gratuitement. Dans le contrat de réméré, contrat signé chez le notaire soit dit en passant, une convention d’occupation précaire est mise en place pour pouvoir avoir le droit de loger avec votre famille pendant toute la durée du réméré. 

Dans cet article nous allons UNIQUEMENT abordé les termes spécifiques liés à la convention d’occupation précaire, si vous souhaitez avoir plus de renseignements concernant le contrat du réméré en lui même, un dossier spécial “Contrat réméré a été rédigé par My Legacy” pour tout vous expliquer dans le détail. 

Zoom sur la convention d’occupation précaire. 

Pourquoi ne parlons-nous pas de bail d’habitation classique ? Pour quelle raison parlons-nous de convention d’occupation précaire ? 

Pour répondre à la première question, la différence entre le bail d’habitation et la convention d’occupation réside dans le fait que lors de la signature devant le notaire du réméré, est inclue une clause de faculté de rachat (nous reverrons un peu plus tard de quoi est constitué le contrat d’occupation précaire). C’est donc cette clause de faculté de rachat qui entraîne la signature d’une convention d’occupation précaire. L’ancien propriétaire signant cette convention d’occupation n’aura donc pas les mêmes droits que pour un bail d'habitation.

Ce qui nous amène à la deuxième question, pourquoi “précaire” ?

La convention d’occupation précaire fixe une indemnité que vous devez payer pendant le réméré, ainsi que la durée de votre occupation. Cependant, elle vous exclut de la protection de la loi du 6 Juillet 1989 sur les rapports locatifs. En clair, vous n’avez pas le statut du locataire au sens de la loi ; et vous n’avez plus le statut de propriétaire. Vous êtes donc entre les deux… Face à ce statut précaire vous signez un acte distinct. En effet, votre logement constitue votre résidence principale et vous payez quelqu’un pour l’occuper. Vous y reconnaîtrez votre statut d’occupant précaire. Ne soyez pas surpris c’est une pratique courante. 

Maintenant que nous savons pourquoi ce contrat est indiqué comme étant “précaire”, penchons nous dorénavant sur les éléments qui composent le contrat.

De quoi est constituée une convention d’occupation dans un contrat de vente à réméré ?

Trois éléments principaux constituent un contrat de réméré, à savoir : 

  1. La durée de la convention d’occupation.

Combien de temps allez-vous pouvoir occuper votre logement moyennant une indemnité d’occupation ? La règle est simple : la durée du contrat de convention d’occupation est équivalente à la durée du réméré. Pour rappel, la durée du réméré oscille entre 3 mois et 5 ans maximum, il en sera de même pour la convention d’occupation. Cette période de 5 ans peut paraître relativement longue, mais elle est tout à fait logique étant donné que son objectif est de vous permettre de retrouver une certaine stabilité financière pour pouvoir racheter votre bien immobilier ultérieurement. 

  1. Travaux

Si je paie un loyer, c’est que je suis locataire, donc s’il y a des travaux dans l’appartement, c’est bien l’investisseur qui doit les payer, n’est-ce pas ?'. C’est une question qui revient souvent, mais souvenez-vous, vous n’avez pas les mêmes droits que pour une personne qui signe un bail de location. Votre contrat est dit “précaire”. En clair, si vous devez faire des travaux dans le logement, ils seront à votre charge, que ça soit un simple changement de toilettes ou alors l’installation de panneaux solaires.

Qu’en est-il des travaux à caractère urgents ?”. Tous les travaux qui doivent être effectués pour maintenir la sécurité de l’occupant seront réalisés par le nouveau propriétaire, MAIS, les frais seront déduits une fois que vous exercerez votre faculté de rachat.

Pour résumer, nous savons maintenant de quoi est constituée une convention d’occupation, à savoir : 

  • La durée maximale du réméré (entre 3 mois et 5 ans selon l’opérateur) ;
  • D’une clause sur les travaux potentiels ;
  • Du prix de l’indemnité d’occupation (cependant nous ne connaissons pas encore le mode de calcul).

Comprendre de quoi est constitué le contrat est certes primordial afin de mieux appréhender la situation, mais que souhaitez-vous réellement savoir sur cette indemnité ? Vous souhaitez savoir combien vous allez devoir rembourser chaque mois, et c’est tout à fait légitime. 

  1. Zoom sur le montant

Il faut bien comprendre une chose concernant cette indemnité d’occupation : elle est due en contrepartie, comme son nom l’indique, d’une occupation de votre logement. Ce qui est tout à fait normal. Imaginez si vous aviez dû déménager. Est-ce que vous auriez payé le loyer à votre nouveau propriétaire ? Évidemment que oui. Vous n’auriez en aucun cas été logé gracieusement. 

Intéressons-nous maintenant au mode de calcul de cette indemnité d’occupation. Elle est généralement proportionnelle au prix de vente, elle avoisine entre 8% et 10% de son prix. 

Prenons un exemple simple :

Monsieur et Madame Toutlemonde, propriétaires d’une belle demeure de 350 000 euros dans région Bordelaise doivent mettre en place une vente à réméré pour solder leurs dettes. 

Leur capital restant dû est de 100 000 euros et leurs dettes s’élèvent à 20 000 euros. Ils ont donc un besoin de 120 000 euros. C’est sur ce montant (120 000 euros) que l’indemnité d’occupation sera calculée

L’organisme de réméré demande à la famille Toutlemonde de s’acquitter d’une mensualité de 850 euros, ce qui représente 8,5% de la valeur du réméré sur une année. 

(120 000 euros * 8)/100 = 10 200 (sur une année) / 12 = 850 euros

Important

Dans l’exemple que l’on vient de voir, étant donné que le prix des mensualités est proportionnel au prix du réméré, il est crucial de ne pas demander plus que ce que vous avez besoin aux investisseurs, faute de quoi votre mensualité augmentera.

Maintenant que nous connaissons la méthode de calcul de l’indemnité, regardons quelle est la fréquence de paiement.

Vous aurez deux possibilités : 

  • Soit vous décidez de régler de façon mensuelle, comme pour un loyer classique ;
  • Soit vous optez pour des indemnités d’occupation prépayées.

Comment choisir entre les deux ? Qui fait le choix ? Cela dépendra principalement de votre capacité à pouvoir rembourser les échéances mensuelles. En effet, si vous n'avez pas de revenu stable, l’investisseur ne prendra pas le risque de ne pas recevoir les indemnités d’occupation. Il demandera très probablement que vous payiez des indemnités d’occupation prépayées pour la durée du contrat de convention d’occupation.

Par exemple, si votre réméré dure 36 mois, on vous demandera de prépayer les indemnités directement avec la vente de votre bien à hauteur de 36 mois. Si l’on reprend l’exemple plus haut, vous devrez vous acquitter de la somme de 30 600 euros (850 euros * 36 mois). 

N’ayez crainte, si vous arrivez à faire jouer votre faculté de rachat à partir du 15ème mois, les vingt et un mois que vous avez prépayé vous seront remboursés au prorata temporis.

En revanche, si vous avez des revenus, vous pouvez tout à fait opter pour un paiement par mensualité. 

L'indemnisation d’occupation n’est pas le seul coût lié au réméré, si vous souhaitez connaître exactement ce que coûte une vente à réméré, veuillez consulter notre article très détaillé du coût global d’un réméré avec des exemples à l’appui.

Dans un petit coin de votre tête vous vous dîtes sûrement : “Non seulement je vais vendre mon logement au rabais mais en plus je vais devoir payer un loyer d’occupation pendant peut-être 5 ans, mais cela va me coûter très cher !”. Effectivement, le réméré n’est pas une technique sans coût, c’est pourquoi elle doit être utilisée uniquement si vous avez accumulé trop de dettes et que toutes les portes des banques se ferment devant vous. Rappelez-vous quand même d’une chose : que risquez-vous si vous ne faîtes rien pour sauver votre situation ? Quelle est la situation la moins grave ? Sans aucun doute, celle du réméré.

Ce qu'il faut savoir

Nous espérons que cet article vous a permis de répondre aux questions que vous vous posiez sur la convention d’occupation précaire ainsi que sur l’indemnité d’occupation. Si vous avez encore des questions n’hésitez pas à nous laisser un commentaire, nous serions ravis de pouvoir y répondre. Si vous souhaitez savoir si vous êtes éligibles au réméré, vous pouvez faire une simulation gratuite, vous serez alors recontacté par nos partenaires.

Si vous vous posez encore d’autres questions concernant le réméré, vous trouverez ci-dessous la suite de notre dossier, à savoir :