Que comprend le contrat d'une vente à réméré ?

Vous souhaitez mettre en place une vente à réméré dans le but de sauver votre bien immobilier, mais vous n’avez pas encore tout à fait compris comment fonctionne en détail la vente à réméré et plus précisement le contrat.
My Legacy prend le relais ! D’ici 5 minutes vous n’aurez plus aucun doute sur le sujet.

Tout comme Monsieur Lambda, vous aviez une situation financière relativement stable depuis de nombreuses années ? Tout comme Monsieur Lambda, vous avez travaillé toute votre vie pour vous payer la maison, l’appartement dont vous rêviez ? Demeure qui a vu grandir vos enfants. Demeure qui vous remémore d'innombrables bons souvenirs.

Contrat de vente à réméré signé chez le notaire

Tout comme Monsieur Lambda, un grain de sable est venu enrayer une machine bien huilée : un licenciement, un problème de santé ou même un divorce difficile. La spirale infernale était en route. Un matin, vous recevez un courrier de votre banque vous indiquant qu’il prononce la déchéance du terme de votre contrat de prêt immobilier. 

Vous devez rembourser au plus vite la totalité du capital restant dû ainsi que les diverses pénalités, faute de quoi, la banque saisira votre logement. 

Vu le marché actuel, vous n’avez pas le temps de vendre votre logement. Et vous n’en n’avez pas l’envie. Votre bien a une valeur sentimentale. Comment réussir à rembourser une telle somme si toutes les banques vous ferment leur porte ?

Si vous êtes là, c’est que vous savez que la vente à réméré est une solution tangible à vos problèmes. Elle permettrait de cocher toutes vos cases :

  • Solder vos dettes rapidement ;
  • Ne pas déménager ;
  • Se refaire une santé financière ;
  • Racheter votre bien immobilier.

Si vous êtes là, c’est que vous avez besoin de connaître les tenants et les aboutissants d’un contrat en réméré. La vente à réméré n’étant que très peu documentée, vous avez besoin d’être rassuré avant de vous lancer dans cette opération, et c’est tout à fait normal.

My Legacy se charge de tout ! Nous vous expliquons que doit comprendre ce contrat, quels sont les éléments obligatoires ? Quels sont les éléments qui doivent vous interpeller ?

Rapide retour sur le concept du réméré.

Avant d’aborder plus en détail le sujet du contrat du réméré, remémorons-nous brièvement le principe du réméré. 

Quelles sont les étapes clés d’un projet de vente à réméré ?

  1. Etude du dossier par un monteur en réméré ;
  2. Une fois accepté, l’organisme en réméré active son réseau pour trouver des investisseurs ;
  3. Signature du contrat devant le notaire ;
  4. Les (anciens) propriétaires soldent leurs créances ;
  5. Ils continuent de vivre dans leur logement moyennant une indemnité d’occupation ;
  6. Une fois avoir retrouvé leur stabilité financière, soit ils décident d’exercer leur faculté de rachat, soit ils décident vendre leur bien de manière “classique”.

Si vous avez encore des doutes concernant les différentes étapes de la vente avec faculté de rachat, n’hésitez pas à consulter notre article dédié à ce sujet : “Tout comprendre sur les étapes de la vente à réméré”.

Revenons-en à nos moutons. Quels sont les éléments d’un contrat de réméré ? Est-ce que ce contrat est risqué pour le vendeur ?

Que comprend un contrat de vente à réméré ?

Bonne nouvelle ! La vente à réméré étant considérée non pas comme un financement mais bien comme une transaction immobilière, le contrat doit être formalisé chez le notaire. En effet, vous allez, pendant un lapse de temps déterminé, céder vos droits de propriétaire à votre futur acquéreur. 

Avant de signer l’acte authentique, vous signerez, comme pour une vente classique, un avant-contrat (l’équivalent d’un compromis de vente). L’investisseur aura un délai de rétractation de 7 jours. Durant cette période, le notaire s'assurera de purger les différents droits de préemption de la mairie, du locataire et de la SAFER.

Conseil de My Legacy

La vente à réméré étant une technique très peu connue et donc très peu maîtrisée (même par certains notaires), il est obligatoire d’être en contact avec des personnes averties. En passant par le simulateur de My Legacy, vous êtes assurés d’être en contact avec des professionnels du réméré. 

Contrairement aux 15 000 foyers qui perdent leur patrimoine chaque année, agissez au bon moment

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Passé ce délai et sans retour de la mairie (cela dure 2 mois en général), le notaire se charge donc de rédiger un acte authentique de vente. Lors de la signature de l’acte authentique se fait obligatoirement avec la présence des deux parties, vendeur et acheteur. A moins qu’une demande de procuration ait été faite au préalable. Si c’est ce que vous souhaitez, consultez cet article de PAP qui vous explique la procédure à suivre. Lors de la signature de l’acte authentique, le rôle du notaire sera à la fois de vérifier l’identité des deux parties mais également de les informer sur la procédure. 

L’acte signé, le notaire devra publier le contrat de réméré auprès du registre de Conservation des hypothèques.

Cet acte ne ressemblera pas au même que vous avez déjà pu signer leur de votre achat, il existe néanmoins des points communs. Ci-dessous, un récapitulatif des éléments que comprennent un acte authentique classique et celle du réméré.

Vente classiqueVente en réméré
Date de signature✔️✔️
Nom de l’office notariale✔️✔️
État civil du vendeur✔️✔️
État civil de l’acheteur✔️✔️
Tous les diagnostics obligatoires✔️✔️
Description du bien✔️✔️
Conditions suspensives✔️
Le prix✔️✔️
Signatures des deux parties✔️✔️
Faculté de rachat✔️
Convention d’occupation✔️
Clause de durée✔️
Différence entre un acte authentique et un acte authentique de réméré

Regardons et analysons ensemble les points de divergence entre les deux actes authentiques. 

Aucune condition suspensive

Alors que les investisseurs du portage immobilier sont souvent une multitude d’investisseurs particuliers, avec la vente à réméré, nous avons à faire à des professionnels, souvent des investisseurs institutionnels. L’objectif de ces investisseurs n’est pas de se constituer un patrimoine immobilier mais le réméré s’apparente plus à un placement financier. Ils vont faire travailler leur argent pendant une courte durée.

Ces investisseurs institutionnels ont déjà les liquidités nécessaires pour répondre à votre besoin urgent. 

Avoir des liquidités est l’un des critères primordiaux pour qu’une opération de réméré se passe correctement. La rapidité étant le maître mot.

C’est pourquoi, en règle générale, aucune condition suspensive ne sera mentionnée dans le contrat de vente à réméré. 

Même s’il arrive que certains acquéreurs soient des particuliers, ils investissent généralement par le biais de leur société. 

Soyez sans crainte, les partenaires de My Legacy s'assurent que leurs investisseurs ont à disposition les liquidités nécessaires pour répondre à votre projet.

Nous venons d’éclaircir les éventuels doutes qu’ils pouvaient avoir concernant les conditions suspensives, passons dorénavant au second point qui diffère des actes authentiques plus classiques : la faculté de rachat.

La clause de la faculté de rachat.

S’il y a UN seul concept à retenir concernant la vente à réméré, cela serait inévitablement la faculté de rachat. En effet, le réméré repose sur cette faculté de rachat. Qu’est-ce que cela signifie exactement ? Lorsque vous vendez votre bien immobilier à un acquéreur, vous le vendez de manière temporaire. A la fin du contrat de réméré, vous pourrez “exercer votre faculté de rachat”. Pour faire simplement, vous serez prioritaire pour racheter votre logement.

Source :

Selon l’article 1659 du code Civil :

“La faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l'article 1673.”

Autrement dit, personne ne pourra racheter votre ancienne propriété pendant le délai imparti. Qui du délai imparti ? Comment est-il fixé ? Quelle est la durée maximale ?

Une clause de durée

Autre élément essentiel qui diffère dans le contrat de vente à réméré : la clause de durée.

Légalement parlant, la durée d’un contrat de réméré ne peut pas excéder 5 ans.

Ceci étant dit, il est très très rare qu'un réméré dure aussi longtemps. Ce délai est décidé en amont entre l’opérateur (celui qui étudie votre projet) et le vendeur. Nous venons d’évoquer la durée maximum, mais elle peut également être inclue une durée minimum.

C’est l’acquéreur qui décide d'inclure cette clause. Pourquoi ? Tout simplement pour être sûr d’avoir obtenu quelques indemnisations d’occupation (le loyer). Comme nous l’avons évoqué plus haut, ce n’est pas un placement immobilier pour l’investisseur mais bien un placement financier. Il n’a pas vocation à agrandir son parc immobilier. 

En moyenne, la faculté de rachat s’exerce entre 1 an et 2 ans après la signature du contrat

Plus la durée est longue, plus le vendeur devra s’acquitter d’une indemnité d’occupation. Il n’y a donc aucun intérêt pour lui d’avoir une durée élevée.

Une convention d’occupation précaire incluse dans les clauses

Autre particularité du réméré : une convention d’occupation précaire est signée lors de la mise en place du contrat de réméré. 

En quoi consiste cette convention d’occupation ? Dans un bail de location classique, cette convention peut être comparée à un loyer. Vous n’êtes plus propriétaire de votre bien pendant un lapse de temps donnée, certes, mais l’avantage du réméré est que vous restez dans votre logement tout le long du contrat. Vous devez donc vous affranchir d’une indemnité d’occupation. En principe, cette indemnité d’occupation varie entre 8% et 12% du prix de vente de la propriété. C’est une autre raison pour laquelle il ne faut pas surestimer le prix de vente du bien. 

Attention

Faites très attention à régler SYSTÉMATIQUEMENT vos indemnités d’occupation. Faute de quoi, vous pouvez perdre votre faculté de rachat.

Deux possibilités s’offrent aux vendeurs pour payer l’indemnité d’occupation. Soit mensuellement, ou alors il est possible de payer en avance, on parle donc d’indemnités d’occupation prépayés. 

Conclusion :

Le contrat de réméré n’a maintenant plus de secret pour vous. Vous pouvez aborder votre vente avec faculté de rachat de façon plus sereine. Vous maîtrisez désormais les tenants et les aboutissants. Comme vous l’avez compris, c’est un contrat très particulier. Seules des personnes aguerries peuvent mettre en place ce type de contrat. La preuve en est, tous les notaires n’ont pas entendu parler de ce principe (pourtant vieux du Moyen-Age).

C’est un moment trop délicat de votre vie pour laisser une place au hasard. Chez My Legacy, nous avons sélectionné pour vous des partenaires responsables, spécialisés dans la vente à réméré. Ne perdez pas une seconde et effectuez une demande d’étude gratuite. Vous serez contacté pour étudier en détail votre projet.

Si vous vous posez encore d’autres questions concernant le réméré, vous trouverez ci-dessous la suite de notre dossier, à savoir :