Quelle est la fiscalité en réméré ?

Fiscalité de la vente à réméré : un avantage non négligeable

La vente à réméré est utilisée pour obtenir rapidement des liquidités en vendant temporairement un bien immobilier. Le réméré répond à une notion d’urgence. La vente avec faculté de rachat est réservée aux personnes ne pouvant pas avoir accès aux banques traditionnelles. Cela représente donc un coût global. Dans ce coût est incluse une certaine fiscalité, heureusement très clémente lors du rachat du bien. Analysons ensemble plus en détail le régime fiscal.

La vente à réméré, aussi appelée vente avec faculté de rachat est une opération immobilière inscrite dans les articles 1659 à 1673 du code Civil. Cette transaction immobilière a pour but d’aider les personnes en difficulté financière passagère qui n’ont plus accès au système bancaire classique. 

En s’appuyant sur leur patrimoine immobilier, les ménages sont en mesure de : 

  • Solder toute sorte de dettes, que cela soit des dettes liées au impôt, à des retards de paiement de mensualité ou autres ;
  • Régler d’éventuels frais de succession ;
  • Effectuer un rachat de soulte lors d’un divorce ;
  • Obtenir des liquidités pour financer un projet professionnel qui n’a pas été accepté par les banques ; 
  • Sauver de la saisie un bien immobilier etc.

Les cas de figure qui s’appliquent à la vente à réméré sont très nombreux. Un point commun : un refus catégorique des banques de leur tendre la main.

La vente à réméré est très efficace pour combler rapidement un besoin en liquidité. Cette urgence a évidemment un coût, dont la prise en compte de la fiscalité.

Fiscalité de la vente avec faculté de rachat : un coût à inclure

Petit rappel succinct sur le coût que représente une vente à réméré. Quels sont les différents frais compris dans le réméré ?

Le vendeur s’acquitter de

  • D’une indemnité d’occupation comprise entre 5 % et 12 % du prix de vente ;
  • Des frais de rachat ;
  • D'un expert immobilier (pour estimer le bien) ;
  • Des frais de notaires ;
  • Des droits d’enregistrement ;
  • D’une éventuelle plus-value (que nous aborderons plus en détail un peu plus bas) ;
  • D’un éventuel impôt sur la fortune immobilière (que nous aborderons également plus bas).

En moyenne le coût total d’une vente à réméré représente 15% du prix de bien immobilier par an. C’est une opération loin d’être indolore, certes, mais rappelez-vous que ce n’est rien en comparant à une éventuelle saisie immobilière. Si vous avez encore des doutes sur ce sujet, il est vivement conseillé de regarder dans le détail cet article qui compare point par point la différence de coût entre une vente à réméré et une saisie immobilière. Vous y trouverez également plus d’informations avec des exemples concrets de vente à réméré.

Focalisons-nous dorénavant sur le régime fiscal applicable à la vente avec faculté de rachat. Plus précisément sur le régime fiscal lors de la première phase du réméré, à savoir : la vente du bien.

Quelle est la fiscalité lors de la vente du bien ?

Bien que la vente à réméré est une alternative redoutable au refus de prêt du système bancaire, elle ne s’apparente pas à un crédit. En effet, la vente avec faculté de rachat est considérée comme une transaction immobilière. Qui dit transaction immobilière on pourrait facilement sauter sur la conclusion suivante : la vente à réméré possède la même fiscalité qu’une vente classique. C’est en partie vrai ! Creusons un peu plus.

Des frais de notaire à la charge de l’acquéreur

Tout comme pour une vente immobilière classique, les frais de notaire sont à la charge de l’acquéreur. Ces frais de notaire comprennent :

  • Les droits d’enregistrement ;
  • La taxe sur la publicité foncière ;
  • Les émoluments du notaire.

A noter que, comme le rappelle l’article 1961 du Code général des Impôts, ces frais ne seront pas restitués. Même après la fin du contrat de réméré.

H3 : Qu’en est-il de l’impôt sur la plus-value ?

Aucune différence notable concernant l’impôt sur la plus-value. Les mêmes conditions qu’une vente ordinaire s’appliquent à la vente à réméré. Comme l’indique Le Figaro, toute personne est exonérée d’impôt sur la plus-value si : 

  • Vous êtes propriétaire de votre résidence principale ;
  • Ou si vous vendez votre résidence secondaire pour acheter - sous deux ans - votre résidence principale ;
  • Ou si vous détenez votre bien depuis plus de 30 ans ;
  • Ou si la vente est inférieure à 15 000 euros ;
  • Ou si vous êtes non résident en France.

Restitution de l’impôt sur la plus-value si et seulement si…

Vous vendez votre bien immobilier de façon temporaire en sachant délibérément que vous allez l’acheter de nouveau dans X mois. Est-ce vraiment juste de se faire taxer par les impôts sur une éventuelle plus-value ? C’est une très bonne remarque, que de nombreux prétendants au réméré se posent.

Heureusement, la loi prévoit de rembourser les impôts sur la plus-value dès lors que la faculté de rachat est exercée. Dans le cas inverse, l’impôt ne sera pas restitué.

Quelle est la fiscalité lors du rachat du bien ?

Restez concentrer, cette partie est très intéressante pour le vendeur en terme de fiscalité.

Si l’on reprend l’article 1961 du Code Générale des Impôts “Les droits d’enregistrement ou la taxe de publicité foncière lorsqu’elle tient lieu de ces droits, ne sont pas sujets à restitution dès l’instant qu’ils ont été régulièrement perçus sur les actes ou contrats ultérieurement révoqués ou résolus par application des articles 954 à 958, 1183, 1184, 1654 et 1659 du Code civil.”.

Besoin d’un décodeur ? Essayons d’être le plus simple possible. Etant donné que la vente à réméré contient une clause de faculté de rachat dite "résolutoire" (pas si simple que ça…), une fois que le vendeur exerce sa faculté de rachat, cela annulera le contrat de vente.

Ce qui est important à comprendre, c’est que le rachat de votre bien n’est pas considéré comme une deuxième vente, mais c’est bel et bien la même vente. Vous n’aurez donc pas à payer une nouvelle fois les frais de notaire à plein tarif. Vous devrez uniquement vous acquitter d’une somme fixe de 125 euros.

Chiffre important :

Bonne nouvelle pour le vendeur. La somme des frais de notaire en portage immobilier à la vente est inférieure à 2 fois les frais de notaires si vous vendez et rachetez de manière « classique ».

Attention toutefois, si vous souhaitez bénéficier de cet avantage, vous devez respecter quelques règles. L’article 680 du Code général des impôts est clair. A partir du moment où vous exercez votre faculté de rachat, les impôts et les taxes vous seront remboursés. Il faut toutefois respecter les points suivants pour éviter quelconques litiges : 

  • La faculté de rachat doit être indiquée dans le contrat comme une clause résolutoire ;
  • La faculté de rachat doit préciser très distinctement la durée du contrat ainsi que le prix du rachat ;
  • Le contrat doit être signé devant le notaire - acte authentique - ou être un acte sous seing privé.

Faites bien attention. Lors de votre signature du contrat en réméré de bien respecter ces conditions. Sans quoi vous pourrez dire adieu au remboursement des frais avancés. En effet, le rachat sera considéré comme une nouvelle vente et sera donc soumis aux frais habituels. Frais s’élevant à 7,5 % en tant que particulier.

En passant par notre simulateur gratuit, vous vous assurez d’être suivi par des professionnels qui ont l’habitude de traiter ces dossiers. Cette erreur ne sera pas commise.

Et l’impôt sur la fortune immobilière dans tout ça ?

Lorsque vous vendez un bien immobilier, par définition, ce bien ne vous appartient plus. Dès lors, il ne rentrera plus dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). En revanche, une fois que vous exercez votre faculté de rachat, votre assiette IFI sera calculée en incluant de nouveau votre bien immobilier.

Si la faculté de rachat n’est pas exercée, c’est donc bien l’acquéreur qui verra son assiette taxable augmenter.

Ce qu'il faut savoir

Bien que la fiscalité pour une vente à réméré soit relativement clémente, il faut en connaître les tenants et les aboutissants. Prêtez attention, le jour de la signature de contrat de votre bien, d’inclure les conditions requises pour vous voir rembourser vos frais. Passez par un de nos partenaires qui remplissent à la fois notre charte éthique et notre charte de professionnalisme pour vous assurez de déjouer les pièges d’une vente à réméré.

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