Acheter un bien immobilier en 2025 coûtera plus cher. Entre la hausse des frais de notaire, la refonte du Prêt à Taux Zéro (PTZ) et la réforme du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), les nouvelles règles risquent de faire grincer des dents. Décryptage des mesures qui vont impacter propriétaires, investisseurs et primo-accédants.
Le PTZ version 2025 élargit son champ d’action. Jusqu’ici réservé aux zones tendues pour les logements neufs et aux zones rurales pour l’ancien sous conditions de travaux, il sera désormais accessible sur tout le territoire. Autre nouveauté : la maison individuelle redevient éligible, alors qu’elle avait été exclue en 2021.
L’objectif affiché est clair : relancer l’accession à la propriété, alors que la crise du logement s’intensifie. Mais attention, l’achat d’un bien ancien financé par le PTZ restera conditionné à des travaux de rénovation obligatoires.
Cette réforme pourrait doper la construction de 15 000 logements supplémentaires dès 2025. Mais en pratique, il faudra attendre avril 2025 pour voir les effets concrets, le temps que les décrets fixent les nouveaux plafonds et conditions d’attribution.
Mauvaise nouvelle pour les acheteurs : les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) – abusivement appelés frais de notaire – vont grimper de 0,5 point dès le 1er mars 2025. Concrètement, sur un bien à 200 000 €, il faudra débourser 1 000 € de plus.
| Prix du bien | Frais de notaire actuels | Frais après augmentation |
|---|---|---|
| 100 000 € | 7 500 € à 8 500 € | 8 000 € à 9 000 € |
| 200 000 € | 15 000 € à 17 000 € | 16 000 € à 18 000 € |
| 300 000 € | 22 500 € à 25 500 € | 24 000 € à 27 000 € |
Cette hausse, applicable jusqu’en 2028, dépendra des départements. Certains pourront choisir de ne pas l’appliquer… mais rares seront ceux qui s’en priveront.
Petit lot de consolation : les primo-accédants pourront être exemptés de cette augmentation si leur collectivité locale le décide.
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) devient beaucoup moins attractif en 2025. Jusqu’à présent, les investisseurs pouvaient amortir une partie de leur bien (travaux, mobilier, assurance, etc.) sans que cela ne soit réintégré dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Ce coup de pouce fiscal disparaît.
Avant la réforme, la plus-value était simplement calculée comme la différence entre le prix d’achat et le prix de vente.
Exemple :
Avec la réforme, les amortissements sont déduits du prix d’acquisition. Résultat : la plus-value imposable explose.
Après la réforme :
Les propriétaires ont deux options :
En bref, cette réforme va dissuader de nombreux investisseurs et pourrait accélérer la revente massive de biens LMNP avant l’entrée en vigueur de la mesure.
Le gouvernement réduit le budget de MaPrimeRénov de 700 millions d’euros, soit le niveau le plus bas depuis la création de l’aide. Et ce, alors que les propriétaires de logements classés G sur le diagnostic de performance énergétique n’ont plus le droit de les louer depuis janvier 2025.
Moins d’aides, plus d’obligations… Le casse-tête pour les propriétaires continue.
Un léger souffle d’air pour ceux qui souhaitent aider leurs enfants ou petits-enfants à acheter un bien : les donations jusqu’à 100 000 € par donateur et 300 000 € par donataire sont exonérées d’impôt. À condition que l’argent serve uniquement à l’achat d’une résidence principale ou à des travaux de rénovation énergétique.
Cette mesure est temporaire, valable jusqu’en 2026.
L’année 2025 marque un tournant majeur pour le secteur immobilier. Derrière quelques bonnes nouvelles comme l’extension du PTZ ou les exonérations pour les primo-accédants, les hausses de frais, les nouvelles taxes et la fin d’avantages fiscaux vont peser lourd sur les acheteurs et investisseurs.
Les professionnels alertent déjà sur un ralentissement du marché et une possible chute des investissements locatifs. Une chose est sûre : en 2025, acheter, vendre ou investir demandera une stratégie beaucoup plus fine.