Immobilier 2025 : hausse des frais, nouvelles taxes, pièges fiscaux… Ce qui va vraiment changer

Auteur Manuel Martin
Publié le 13 février 2025 à 07h22Par Manuel Martin

Acheter un bien immobilier en 2025 coûtera plus cher. Entre la hausse des frais de notaire, la refonte du Prêt à Taux Zéro (PTZ) et la réforme du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), les nouvelles règles risquent de faire grincer des dents. Décryptage des mesures qui vont impacter propriétaires, investisseurs et primo-accédants.

Le Prêt à Taux Zéro devient (enfin) universel, mais pas sans conditions

Le PTZ version 2025 élargit son champ d’action. Jusqu’ici réservé aux zones tendues pour les logements neufs et aux zones rurales pour l’ancien sous conditions de travaux, il sera désormais accessible sur tout le territoire. Autre nouveauté : la maison individuelle redevient éligible, alors qu’elle avait été exclue en 2021.

L’objectif affiché est clair : relancer l’accession à la propriété, alors que la crise du logement s’intensifie. Mais attention, l’achat d’un bien ancien financé par le PTZ restera conditionné à des travaux de rénovation obligatoires.

Cette réforme pourrait doper la construction de 15 000 logements supplémentaires dès 2025. Mais en pratique, il faudra attendre avril 2025 pour voir les effets concrets, le temps que les décrets fixent les nouveaux plafonds et conditions d’attribution.

Les frais de notaire augmentent et ce n’est pas une bonne nouvelle

Mauvaise nouvelle pour les acheteurs : les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) – abusivement appelés frais de notaire – vont grimper de 0,5 point dès le 1er mars 2025. Concrètement, sur un bien à 200 000 €, il faudra débourser 1 000 € de plus.

Prix du bienFrais de notaire actuelsFrais après augmentation
100 000 €7 500 € à 8 500 €8 000 € à 9 000 €
200 000 €15 000 € à 17 000 €16 000 € à 18 000 €
300 000 €22 500 € à 25 500 €24 000 € à 27 000 €

Cette hausse, applicable jusqu’en 2028, dépendra des départements. Certains pourront choisir de ne pas l’appliquer… mais rares seront ceux qui s’en priveront.

Petit lot de consolation : les primo-accédants pourront être exemptés de cette augmentation si leur collectivité locale le décide.

LMNP : la fin d’un avantage fiscal en or

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) devient beaucoup moins attractif en 2025. Jusqu’à présent, les investisseurs pouvaient amortir une partie de leur bien (travaux, mobilier, assurance, etc.) sans que cela ne soit réintégré dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Ce coup de pouce fiscal disparaît.

Ce que ça change concrètement

Avant la réforme, la plus-value était simplement calculée comme la différence entre le prix d’achat et le prix de vente.

Exemple :

  • Prix d’achat : 250 000 €
  • Prix de vente : 290 000 €
  • Plus-value imposable : 40 000 €

Avec la réforme, les amortissements sont déduits du prix d’acquisition. Résultat : la plus-value imposable explose.

Après la réforme :

  • Prix d’achat après amortissement : 205 000 €
  • Plus-value imposable : 85 000 €
  • Impôt à payer : 31 470 € contre 14 480 € auparavant

Comment limiter la casse ?

Les propriétaires ont deux options :

  1. Attendre avant de vendre : au bout de 22 ans, l’exonération d’impôt sur la plus-value est totale, mais il faut patienter 30 ans pour éviter les prélèvements sociaux.
  2. Changer de régime fiscal : passer en location meublée professionnelle (LMP) ou créer une SCI à l’impôt sur les sociétés.

En bref, cette réforme va dissuader de nombreux investisseurs et pourrait accélérer la revente massive de biens LMNP avant l’entrée en vigueur de la mesure.

MaPrimeRénov amputée, alors que les passoires thermiques sont interdites

Le gouvernement réduit le budget de MaPrimeRénov de 700 millions d’euros, soit le niveau le plus bas depuis la création de l’aide. Et ce, alors que les propriétaires de logements classés G sur le diagnostic de performance énergétique n’ont plus le droit de les louer depuis janvier 2025.

Moins d’aides, plus d’obligations… Le casse-tête pour les propriétaires continue.

Une exonération exceptionnelle pour les dons familiaux

Un léger souffle d’air pour ceux qui souhaitent aider leurs enfants ou petits-enfants à acheter un bien : les donations jusqu’à 100 000 € par donateur et 300 000 € par donataire sont exonérées d’impôt. À condition que l’argent serve uniquement à l’achat d’une résidence principale ou à des travaux de rénovation énergétique.

Cette mesure est temporaire, valable jusqu’en 2026.

2025, une année à haut risque pour l’immobilier

L’année 2025 marque un tournant majeur pour le secteur immobilier. Derrière quelques bonnes nouvelles comme l’extension du PTZ ou les exonérations pour les primo-accédants, les hausses de frais, les nouvelles taxes et la fin d’avantages fiscaux vont peser lourd sur les acheteurs et investisseurs.

Les professionnels alertent déjà sur un ralentissement du marché et une possible chute des investissements locatifs. Une chose est sûre : en 2025, acheter, vendre ou investir demandera une stratégie beaucoup plus fine.

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