La vente à réméré soulève des questions fiscales précises que beaucoup de propriétaires négligent avant de signer. Pourtant, la fiscalité peut avoir un impact significatif sur le coût réel de l'opération. Ce guide fait le point sur tous les aspects fiscaux : impôt sur la plus-value, droits de mutation, traitement de l'indemnité d'occupation, et cas particulier des droits de succession.
Sur le plan fiscal, la vente à réméré est traitée comme une vente immobilière classique. Même si vous restez dans les lieux et que vous avez l'intention de racheter votre bien, l'administration fiscale considère qu'il y a bien transfert de propriété au moment de la vente.
Conséquences concrètes :
La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition initial du bien. Elle est en principe imposable à 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total.
Mais dans la grande majorité des cas de vente à réméré, la plus-value est nulle ou inexistante : le bien est vendu avec une décote de 20 à 40 % par rapport à sa valeur de marché. Si vous avez acheté votre bien à un prix supérieur au prix de vente en réméré, il n'y a pas de plus-value imposable.
Si le bien vendu en réméré constitue votre résidence principale au moment de la vente, la plus-value est totalement exonérée d'impôt, quelle que soit son montant. C'est l'exonération la plus fréquemment applicable dans le cadre d'un réméré, puisque la quasi-totalité des opérations portent sur la résidence principale du vendeur.
Source : impots.gouv.fr — Cession de la résidence principale.
⚠️ Conseil : avant de signer, faites le point sur votre situation fiscale avec un notaire ou un conseiller fiscal. Chaque situation est différente.
C'est un point souvent sous-estimé : lorsque vous rachetez votre bien à l'issue du réméré, vous effectuez une nouvelle acquisition immobilière. Vous devez donc payer à nouveau des droits de mutation — communément appelés "frais de notaire".
Bonne nouvelle : les droits de mutation lors du rachat en réméré sont réduits par rapport à une acquisition classique.
| Opération | Droits de mutation |
|---|---|
| Vente initiale (acheteur = marchand de biens) | Environ 2 à 3 % du prix de vente |
| Vente initiale (acheteur = particulier) | Environ 7 à 8 % du prix de vente |
| Rachat du bien par le vendeur | Environ 1 à 2 % du prix de rachat |
Ce taux réduit au rachat est un avantage significatif de la vente à réméré par rapport à une double transaction classique.
Source : Conseil Supérieur du Notariat — Droits d'enregistrement.
L'indemnité d'occupation est la somme que vous versez à l'investisseur pour continuer à occuper votre bien pendant la durée du réméré. C'est l'équivalent d'un loyer, mais avec un statut juridique différent.
Elle est fixée librement dans le contrat, généralement entre 8 et 12 % du prix de vente par an. Elle peut être payée :
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Prix de vente en réméré | 200 000 € |
| Taux d'indemnité d'occupation | 10 % / an |
| Indemnité mensuelle | 1 667 € |
| Indemnité totale sur 24 mois | 40 000 € |
| Si prépayée : trésorerie reçue | 200 000 € - 40 000 € - frais notaire = ~155 000 € |
Pour le vendeur, l'indemnité d'occupation n'est pas déductible fiscalement. Elle représente un coût net, à intégrer dans le calcul global de l'opération.
Pour l'investisseur, les indemnités d'occupation perçues sont imposables comme des revenus fonciers. Elles doivent être déclarées dans la catégorie des revenus fonciers, après déduction des charges éventuelles.
⚠️ Point critique : si vous ne payez pas une seule indemnité d'occupation, vous perdez immédiatement votre faculté de rachat. C'est le risque le plus immédiat du réméré.
Du côté de l'investisseur, la fiscalité s'articule autour de trois éléments :
👉 Pour en savoir plus sur la rentabilité côté investisseur : investir dans une vente à réméré : rendement et fiscalité.
La vente à réméré est une solution particulièrement efficace pour les héritiers qui doivent régler des droits de succession élevés sans pouvoir emprunter.
En France, les droits de succession doivent être réglés dans les 6 mois suivant le décès (12 mois si le décès a eu lieu à l'étranger). Passé ce délai, des pénalités de retard s'appliquent : 0,20 % par mois, puis une majoration de 10 % après 6 mois supplémentaires.
Source : service-public.fr — Droits de succession.
Si les héritiers ne peuvent pas emprunter (fichage FICP, revenus insuffisants, âge), la vente à réméré permet de :
Deux enfants héritent d'une maison familiale à Paris estimée à 1 200 000 €. Les droits de succession s'élèvent à 180 000 € par enfant, soit 360 000 € au total. Aucun des deux ne peut emprunter cette somme dans les délais.
| Paramètre | Montant |
|---|---|
| Valeur du bien | 1 200 000 € |
| Prix de vente en réméré (décote 40 %) | 720 000 € |
| Droits de succession réglés | 360 000 € |
| Frais de notaire | 20 000 € |
| Indemnité d'occupation mensuelle | 5 500 € |
| Trésorerie disponible | 340 000 € |
| Durée du réméré | 24 mois |
Résultat : les droits de succession sont réglés dans les délais, le bien familial est préservé. Les deux enfants rachètent le bien 20 mois plus tard grâce à un crédit immobilier obtenu conjointement.
Si un héritier souhaite conserver le bien et l'autre souhaite vendre, la vente à réméré peut également servir à financer le rachat de soulte : l'héritier qui veut garder le bien met en réméré sa propre résidence principale pour obtenir les liquidités nécessaires.
Non. Si le bien est votre résidence principale au moment de la vente, la plus-value est totalement exonérée. Dans les autres cas, la décote appliquée rend souvent la plus-value nulle ou très faible.
Oui : une première fois lors de la vente initiale, une seconde fois lors du rachat. Mais les droits de mutation au rachat sont réduits (1 à 2 % seulement), ce qui limite le coût global.
Pour le vendeur, non — elle n'est pas déductible. Pour l'investisseur, oui — elle est imposée comme un revenu foncier.
Oui. La vente à réméré peut être utilisée pour régler tout type de dette, y compris fiscale. Les liquidités obtenues lors de la vente peuvent être utilisées librement par le vendeur.
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Vivre un décès dans sa famille est une épreuve compliquée. Le règlement des droits et des frais de succession peuvent ajouter une couche de stress qu’on se passerait bien. Surtout si les droits de succession sont onéreux et que vous n’êtes pas en mesure de les régler. Encore moins dans le délai imparti. Avec la vente à réméré, vous pouvez trouver une issue favorable à votre problème et éviter une vente aux enchères du bien familial.
Voici ce que vous devez faire :