Même si la vente à réméré est généralement utilisée par les particuliers ayant une situation financière urgente à régler, la vente à réméré est de plus en plus pratiquée par des professionnels. En effet, dès lors qu'une banque refuse de vous prêter une somme d'argent, vous pouvez avez recours au réméré. Par exemple, si un chef d'entreprise souhaite financer un nouveau projet professionnel mais les banques lui disent non, la vente à réméré peut être une solution. Dans cet article nous reprendrons les bases de la vente à réméré et étudierons les différents cas de figure où la vente à réméré peut être utilisée par un professionnel.
La vente à réméré, renommée vente avec faculté de rachat, permet de vendre un bien immobilier provisoirement pour se dégager des liquidités. L’une de particularité de la vente à réméré réside dans le fait que vous vendez votre bien avec une décote d’environ 40 % du prix du marché. Mais rassurez, cette différence de prix n’est pas perdue. Ouvrons une courte parenthèse sur cette décote.
En effet, l’objectif est de racheter le bien ultérieurement, une fois le contrat terminé. Vous rachetez donc le bien au prix que vous l’avez vendu - en incluant dans certains cas la marge de l’investisseur. Il est important d’insister sur le fait qu’une vente à réméré n’est pas nécessaire si vous avez un autre moyen de financement.
De même, un caractère d’urgence est à prendre en considération. Aucune autre solution n’est plus rapide que le réméré pour obtenir des liquidités importantes rapidement.
Parenthèse terminée sur la décote, reprenons les autres éléments qui caractérisent une vente à réméré pour des professionnels.
Vous ne serez plus propriétaire du bien mis en vente pendant la période convenue dans le contrat. Cette période oscille entre 3 mois et 5 ans maximum. Dans les faits, nous observons que le bien est racheté 18 mois en moyenne après la vente. Tous les éléments liés au contrat, à savoir la durée,
Pendant toute la période du réméré, vous conservez l’usufruit du logement. Vous pourrez soit l’occuper, soit le mettre en location. Tout dépendra du bien que vous aurez mis en réméré.
A l'issue du contrat, vous êtes prioritaire pour racheter le bien en question. Vous exercez donc votre faculté de rachat.
Cette vente à réméré a un coût comprenant :
Tous ces éléments sont spécifiés dans le contrat de réméré signé devant chez le notaire.
Important
La vente à réméré était très peu maîtrisée - même par certains notaires ou avocats - il est nécessaire de faire appel à des professionnels du réméré. My Legacy vous met justement en relation avec des monteurs spécialisés en réméré.
Dernier point à aborder sur le fonctionnement du réméré : quelles sont les conditions pour faire un réméré ? Puis, nous pourrons aborder la partie la plus concrète avec des exemples précis de situations où le réméré est une bonne option pour les entrepreneurs.
Lorsque vous décidez de mettre en place une vente à réméré de l’un de vos biens immobiliers car les banques vous refusent l’accès au crédit, vous devez remplir UNE seule condition : être propriétaire. Cela parait plutôt logique. Comment vendre quelque chose qui ne vous appartient pas ? C’est évidemment impossible.
Là est tout l’avantage de la vente à réméré lorsque l’on est un chef de d’entreprise, les conditions d’éligibilité sont très souples. Comment cela se fait ? La réponse est simple : vous vendez votre bien avec une décote pouvant aller jusqu’à 40 % du prix du bien. C’est la seule garantie dont les investisseurs ont besoin. C’est la seule garantie certes, mais ce n’est pas du tout l’objectif principal des investisseurs car dans 95 % des cas, la faculté de rachat est exercée.
Maintenant que nous avons les bases de la vente à réméré, voyons dans quel cas de figure il est utile pour un responsable d’entreprise de mettre en place une vente avec faculté de rachat.
La vente à réméré, bien que initialement utilisée par les particuliers, connaît une vraie recrudescence de demande dans le secteur professionnel, que cela soit pour les chefs d’entreprise ou même pour les fonctions libérales.
Autre point important, il faut s'enlever de la tête que la vente avec faculté de rachat est uniquement pour les profils ayant des difficultés financières importantes. Elle est également utilisée comme accélérateur de business. Pour saisir une opportunité rapidement sans attendre l’aval d’une banque lente à répondre. Étudions ensemble les différents cas de figure que My Legacy a déjà rencontrés.
Monsieur Entrepreneur, après une longue carrière en tant qu’acheteur dans la Grande distribution décide de franchir le pas et de monter son propre commerce. Avec un business plan et une ligne conductrice solide, Monsieur Entrepreneur voyait son commerce se développer rapidement.
Malheureusement, la crise du Covid a eu raison de lui et de son commerce. Il décide donc de vendre son commerce pour lancer une nouvelle activité plus adéquate. Il devait saisir l’opportunité rapidement. Avec cet objectif en tête, il avait besoin de restaurer ses fonds propres pour mieux vendre son commerce le plus rapidement possible. Les banques lui ayant tourné le dos, il devait trouver une solution alternative, faute de quoi son commerce perdrait de la valeur et il ne pourrait pas investir dans l’autre projet. Il décide de se tourner vers la vente à réméré.
Étant propriétaire à la fois de sa résidence principale et deux appartements au centre de La Rochelle qu’il met en location pour augmenter ses revenus fonciers, il prit la décision de vendre temporairement l’un des deux appartements.
| Situation avant le réméré | |
|---|---|
| Valeur estimée de l’appartement à vendre | 180 000 euros |
| Besoin de fonds propres | 60 000 euros |
| Revenus locatifs mensuels | 850 euros |
| Solution de réméré | |
|---|---|
| Durée maximum du réméré | 1 an |
| Achat du bien par un organisme de réméré responsable et éthique (avec 50 % de décote) | 90 000 euros |
| Indemnités d’occupation prépayées de 8 % annuel | 7 200 euros |
| Prix de revente du bien (incluant la marge) | 99 000 euros |
Qu’est ce qu’une indemnité d’occupation prépayée ? Pendant un réméré, il est soit possible de régler les indemnités d’occupation mensuellement ou alors de régler la totalité des indemnités en une seule fois. On parle donc d’indemnité d’occupation prépayée.
Point important à souligner : Monsieur Entrepreneur continue de toucher ses revenus locatifs pendant toute la durée du réméré ! Ses revenus locatifs étant supérieurs aux indemnités d’occupation mensuel (600 euros), son réméré ne lui coûtera “que” 9 000 euros.
Grâce à l’assainissement de son entreprise, il a réussi à conclure une vente rapidement. Avec l’argent de la vente, il peut exercer sa faculté de rachat. Il devient de nouveau propriétaire de son appartement à La Rochelle. Monsieur Entrepreneur peut sereinement aborder la création de sa nouvelle entreprise.
Nous venons de voir un exemple d’un professionnel qui décide de mettre en réméré un bien immobilier acquis en nom propre. Passons maintenant au cas de figure où un professionnel choisit de mettre en réméré son bail commercial dont il est propriétaire.
Monsieur Y a lancé un business de vente en ligne de figurine 3D personnalisée en 2015. Après un lancement poussif, son activité commence à prendre de l’ampleur. Les commandes affluent. Si bien que si cette croissance se confirme, la seule imprimante 3D ne sera plus suffisante. Pour accélérer, il décide de se tourner vers un nouveau prêt auprès d’une banque. Malheureusement pour Monsieur Y, la banque n’accepte pas sa demande.
Étant propriétaire de son local et libre de tout crédit, Monsieur Y, qui croit dur comme fer à son projet, décide de mettre en place un réméré sur son local.
Quelques chiffres concrets sur la situation :
| Situation avant le réméré | |
|---|---|
| Valeur estimée de son local | 450 000 euros |
| Besoin pour acheter une nouvelle imprimante et doubler son chiffre d’affaires | 150 000 euros |
| Proposition de réméré | |
|---|---|
| Prix d’achat du local | 220 000 euros |
| Indemnités d’occupation mensuelles | 1 466 euros |
| Prix revente du local | 235 000 euros |
Avec cette vente temporaire, Monsieur Y obtient les liquidités dont il avait besoin pour acheter une nouvelle imprimante 3D. Bien lui a pris. Ce nouvel investissement lui a permis de doubler son chiffre d’affaires. Avec un bilan comptable au beau fixe et un dossier très solide, Monsieur Y retourne voir la banque pour racheter son bâtiment au prix conclu dans le contrat (235 000 euros).
Autre exemple d’utilisation du réméré pour saisir une opportunité : utiliser le portage immobilier pour financer un projet d’achat-revente par un marchand de biens.
En tant que marchand de biens, vous souhaitez vous positionner sur un immeuble, malheureusement les banques ne souhaitent pas vous suivre. Afin de saisir l’opportunité et ne pas se faire doubler par la concurrence, vous décidez de mettre en place un portage immobilier.
Certains organismes de réméré comme Apirem proposent une solution innovante pour les marchands de biens qui ne peuvent pas financer un projet.
Apirem va porter l’opération immobilière pour votre compte. Une fois le bien acheté, vous pourrez rénover le bien, faire la découpe et le revendre. La seule condition pour obtenir un portage immobilier est d’avoir environ 10 % d’apport pour régler les indemnités d’occupation.
Si vous êtes marchand de biens et que vous souhaitez en savoir plus sur cette technique, vous pouvez consulter notre article dédié aux moyens de financement possibles pour un marchand de biens.
Si les banques décident de vous tourner le dos, la vente avec faculté de rachat peut s’avérer être une option sérieuse si :
Si vous êtes dans cette situation, remplissez notre formulaire d’étude gratuite, des professionnels du réméré vous contacteront pour étudier votre dossier.