Difficulté de financer un projet en tant que marchand de biens

Refus de financement marchand de bien que faire
Quelles solutons pour un marchand de biens quand les banquiers vous disent non ?

De nombreux marchands de biens se posent des questions sur le financement. En effet, il n’est pas rare que, même après avoir fait le tour de toutes les banques classiques, aucune n’accepte la demande de financement. Ne vous faites pas doubler par la concurrence. Prenez une longueur d’avance avec la vente à réméré et ne passez pas à côté d’une marge de plusieurs centaines de milliers d’euros.

Pourquoi les banques peuvent-elles vous refuser de financer votre activité de marchand de biens ? C’est la réponse à laquelle nous allons répondre et surtout, quelles sont les solutions concrètes à mettre en œuvre pour trouver un financement. Rassurez-vous, à chaque problème il existe une solution.

Cela peut sembler bête à dire, mais sans capital, vous ne pourrez pas financer vos opérations de marchand de biens. Les fonds sont le nerf de la guerre lorsque vous lancez une activité de marchand de biens. Avant de comprendre pourquoi les banques vous ferment les portes, vous devez bien comprendre qu’est-ce qu’un marchand de biens et comment ils sont perçus par les banquiers.

Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?

Être marchand de biens signifie avoir une activité commerciale consistant à acheter des biens, les rénover et revendre directement pour dégager le plus gros bénéfice possible. Cette opération est également appelée “achat-revente”.

Pour mettre en place un achat-revente, il est impossible de le faire en nom propre. Vous devez impérativement créer une société, que ça soit une SAS ou une SASU, de marchand de biens pour pouvoir prétendre à un financement. Sans ce statut, vous pouvez dire au revoir à votre financement.

Il existe néanmoins une première alternative si vous êtes débutant dans le domaine. 

Première solution en tant que débutant : autofinancer l’achat

Si vous débutez en tant que marchand de biens, les banques peuvent être frileuses quand l’octroi d’un financement pour un achat-revente. (nous verrons un peu plus tard comment mettre toutes les chances de votre côté pour qu’une banque accepte votre demande). Si vous en avez la possibilité, vous pouvez autofinancer votre première opération de marchand de biens. A titre d’exemple, si vous avez obtenu un héritage, vous pouvez utiliser cet apport pour auto-financer votre projet. Malheureusement ce système a des limites étant donné qu’il faut souvent plusieurs centaines de milliers d’euros. Il est donc extrêmement rare de pouvoir autofinancer un projet intégral.

De plus, cette opération est très risquée. Si votre achat-revente est un échec, vous perdrez toute votre trésorerie.

Si vous n’êtes pas sûr à 100 % de votre projet (et il est très difficile de l’être), cette solution est à proscrire.

Résumé avantages l’autofinancement

  • Pas besoin de faire appel à un prêt bancaire ;
  • Complètement autonome :
  • Rapidité du processus.

Résumé inconvénients de l’autofinancement : 

  • Risque de perdre votre capital investi en nom-propre ;
  • Opération de marchand de biens très coûteux, besoin d’un très grand capital.

Comment maximiser les chances d’obtenir un financement d’une banque ? Quelques points sont à connaître. My Legacy vous les dévoile.

Un prêt immobilier pour une opération de marchand de biens

  • Vers quelles banques se tourner ?
  • Quelles conditions pour obtenir un prêt bancaire ?

Le refus des banques est souvent dû à trois facteurs : 

  1. Elles sont contactées au mauvais moment ;
  2. Les banques contactées ne sont pas les bonnes ;
  3. Vous devez paraître professionnel devant ces banques : préparer en amont votre dossier.

En effet, vous devez aller voir des banques spécifiques. Des banques qui ont leurs propres règles. Il faut donc respecter un certain timing pour réussir votre opération de marchand de biens. De même, il ne faut pas se lancer tête baissée lorsque vous débutez. Il faut prendre du recul et bien préparer le terrain pour prémâché le travail du banquier. Plus vous apporterez d'éléments au banquier, plus votre dossier sera vu de manière positive.

Si je disposais de 9h pour abattre un arbre, j’en passerai 6 à affûter ma hache.

Abraham Lincoln

Il faut bien se mettre en tête quelque chose quand vous allez voir des banques : le banquier n’est pas votre ami. En particulier avec la crise que nous traversons depuis plusieurs années. Les banques vivent des années très compliquées financièrement parlant. Votre banquier ne souhaite donc pas prendre de risque lors d’un projet d'achat-revente. Il faut garder en tête que les banquiers sont des gestionnaires de risques. 

Autre point important :

Lorsque les banques vous prêtent de l’argent, elles ne gagnent quasiment rien (c’est de moins en moins vrai avec la hausse des taux). Le rapport de force est donc biaisé. D’où l’importance de connaître les trois règles fondamentales suivantes.

Quelles banques contacter pour financement une opération de marchand de biens ?

Avant d’énumérer les banques qu’il est conseillé d’aller voir, concentrons-nous sur les banques qu’il ne faut en aucun cas solliciter. Votre banquier traditionnel est à PROSCRIRE. La raison est très simple. Les opérations d’achat-revente sont méconnues des banquiers classiques. Ne connaissant pas sur les bouts des doigts le principe, comment pensez-vous que votre demande sera appréhendée ? Mal.

C’est pourquoi vous devez vous rendre vers des banques spécialisées dans les opérations de marchand de biens. Ces banques pourront mieux analyser la rentabilité, le risque porté par l’opération.

Voici quelques exemples de banques spécialisées dans ce type d’opération : 

  • Les Grands réseaux bancaires et leurs filiales ;
  • Les Banques Européennes (Crédit Mutuel) ;
  • La banque Palatine ;
  • MyPartnerBank.

Avantages financement prêt bancaireInconvénients financement prêt bancaire
✔️Permet de faire jouer l’effet de levier❌ Très complexe à mettre en place
✔️Moins risqué❌ Mal perçu par les banques
❌ Des barrières à l’entrée stricte : le montant investi doit être élevé, la durée de l’opération ne doit pas être courte
❌ De nombreuses garanties demandées : apport de 20% ainsi qu’une hypothèque
❌ Les banques sont très réticentes sans une vraie expérience professionnelle en tant que marchand de biens
Tableau résumé des avantages et inconvénients de passer par une banque pour un financement de projet de marchand de biens.

Si malgré ces conseils, vous n’arrivez toujours pas à trouver un financement bancaire, cela arrive beaucoup plus de fois qu’on le pense. Il existe encore trois alternatives sérieuses. La première : crowdfunding immobilier.

Le crowdfunding immobilier pour financer une opération d'achat-revente.

Initialement, le crowdfunding immobilier était réservé aux promoteurs immobiliers. Cependant, il est de plus en plus utilisé par les marchands de biens pour trouver les capitaux nécessaires à leurs opérations.

Toujours à l'affût des meilleures opportunités, les marchands de biens se doivent d’être réactifs pour trouver un financement et ainsi aller plus vite que les concurrents. Nous venons de le voir, contracter un prêt bancaire est souvent complexe et long. C’est pourquoi de plus en plus de marchands de biens s’orientent vers le crowdfunding, aussi appelé financement participatif.

Mais qu’est-ce que le crowdfunding ? Le principe est simple. Il permet d’exercer des levées de fonds à des particuliers pour financer un projet professionnel.

Même si le principe de financement participatif est séduisant, ce n’est pas pour autant une solution miracle. Elle a ses limites. Le financement n’est pas garanti et peut s’avérer également très long. Or rappelez-vous, la rapidité est le maître mot pour réussir une opération d’achat-revente rentable.

Comment faire en sorte de battre la concurrence si les banques vous tournent le dos et que le financement participatif s’avère trop long ?

Le réméré pour financer rapidement une opération d’achat-revente.

La vente à réméré, aussi appelée vente avec faculté de rachat ou portage immobilier, est une alternative qui à le mérite d’être rapide et ainsi ne pas passer à côté d’une belle opportunité uniquement parce que vous n’avez pas le financement adéquat.

Certains organismes, comme Apirem, proposent des moyens innovants d’obtenir des liquidités pour les marchands de biens ou même les promoteurs. Le but étant de porter l’opération immobilière pour votre compte.

Quelles sont les conditions pour obtenir un financement ?

Bonne nouvelle pour les investisseurs. Il n’y a pas plusieurs conditions mais qu’une seule ! Il suffit d’avoir entre 8% et 10% de la somme à emprunter, et ce pour toute typologie d’entreprise.

Quels sont les avantages du portage immobilier pour ce type d’opération ?

Encore une bonne nouvelle pour les investisseurs. Comme vous l’avez compris, le portage immobilier est une solution bancaire classique alternative. Les avantages sont multiples : 

  • Possibilité d’obtenir un accord ferme et définitif en 24h/48h ;
  • Possibilité de débloquer des fonds sous deux semaines.

Un exemple pour mieux comprendre l’avantage du portage immobilier pour les marchands de biens

Prenons un exemple d’un projet réalisé d’un immeuble estimé à hauteur de 900 000 euros. Le professionnel de l’immobilier - dans notre cas, le marchand de biens - se verra demander une somme de 10 %, soit 90 000 euros.  Cette somme de 10 % représente une “indemnité d’occupation”. Le professionnel aura environ 1 an (tout sera spécifié dans le contrat) pour réaliser sa découpe et éventuellement les travaux.

Une fois le bien découpé, il le mettra en vente et récupérera la différence entre la valeur vendue et la valeur qui a été portée initialement au début du projet.

Le portage immobilier s’avère être un candidat redoutablement efficace pour aller plus vite que la concurrence. Sans cette rapidité, vous risquez de perdre une belle opportunité et les milliers voir les centaines de milliers d’euros associés à votre projet. N’hésitez plus, remplissez notre formulaire d’étude gratuite et faites vous contactez par des professionnels du portage immobilier pour les marchands de biens.