Comment financer un projet sans banque ?

Que vous soyez primo accédant ou secundo accédant, lorsque vous souhaitez acheter un bien immobilier, vous devez passer par la case “demande de prêt immobilier”. Sauf pour les chanceux qui ont suffisamment d’apport pour acheter comptant un bien immobilier. Cependant, ce cas de figure est très rare. En 2020, selon le site Guideducredit.com, 8 français sur 10 ont acheté leur maison/appartement avec un crédit immobilier.

Alternative prêt immobilier Petite maison tenue dans une main avec un trousseau de clés
Il existe des alternatives au prêt immobilier lors qu'il est refusé

Que se passe-t-il si votre demande de prêt immobilier a été refusée ? Existe-t-il des alternatives au crédit bancaire ? Ou bien, est-ce que vous devez dire adieu à votre projet personnel ?

My Legacy reprend avec vous les raisons d’un refus et vous donne toutes les solutions pour ne pas passer à côté de votre projet (spoiler alerte : la vente à réméré possède l'avantage de contourner un refus de prêt immobilier).

Pourquoi votre demande de crédit immobilier peut être refusée par les banques ?

Avant d’analyser ensemble quelles sont les meilleures alternatives au crédit immobilier selon votre profil, découvrons pourquoi une demande de prêt peut-être refusée par un établissement bancaire.

Les temps sont durs pour les emprunteurs… Selon L'Observatoire Crédit Logement, entre octobre 2022 et octobre 2021 le nombre de crédit immobilier accordé par les banques a chuté de 34 %.

L’octroi du prêt immobilier est de plus en plus dur. Les critères d’obtention sont de plus en plus serrés. Passons en revu quels sont les critères pris en compte par les banques afin de décider si oui ou non votre demande de prêt sera acceptée.

De l’apport tu auras

Fini les prêts immobiliers qui étaient acceptés avec 0 euro d’apport. Dorénavant, il faudra au minimum 20 % voir 30 % selon le profil et les banques.

Il est donc de plus en plus difficile d’acheter son premier bien immobilier en étant jeune car très souvent, qui dit jeune dit zéro apport.

De l’épargne résiduelle tu auras

En plus d’avoir un apport, il faut également avoir une épargne résiduelle. Mais qu’est-ce qu’une épargne résiduelle ? Parce qu’un exemple est souvent plus parlant que de longue explication, voici un exemple concret. Vous décidez de mettre 10 000 euros d’appart, mais vous avez 25 000 euros d’épargne. Après l’achat, vous aurez donc encore 15 000 euros bien au chaud qui vous attend en cas d’imprévu.

En CDI - et non pas en période d’essaie - tu seras

Autre critère OBLIGATOIRE pour une banque : la stabilité de votre situation professionnelle. Vous êtes en CDD ou vous êtes encore en période d’essai ? Vous pouvez dire au revoir au prêt immobilier en passant par une banque. Vous devrez trouver d’autres alternatives. Nous y reviendrons un peu plus tard.

La première question qu’un banquier vous posera sera la suivante : “Est-ce que vous êtes en CDI ?

Si vous ne pouvez pas répondre positivement à cette question, passez votre chemin.

Pas trop âgé et en bonne santé tu seras

Même si un crédit immobilier ne peut pas être refusé - en théorie - uniquement à cause de l’âge. Selon l’Ouest-France, si une banque invoque uniquement cette raison pour refuser un crédit, elle ferait preuve de discrimination, ce qui est illégal. Mauvaise nouvelle pour les séniors, la banque n’a également aucune obligation légale de divulguer la raison de leur refus.

C’est bien beau la théorie, mais en pratique, l’âge est souvent un motif de refus. Cela peut s’entendre. L’objectif des banques étant de minimiser les risques d’impayés. Pour essayer de contrebalancer ce risque, elle ajoute des surprimes lors de la souscription à l’assurance de prêt. Surprimes qui font souvent basculer le TAEG au-dessus du taux d’usure. Or c’est interdit par la loi. Résultats des courses, la demande de prêt ne passe pas.

Des comptes propres tu auras

Avant dernier critère pour faciliter l’obtention de prêt : la tenue de vos comptes doit être nickel. N’arrivez pas devant votre banquier pour faire une demande de prêt alors que vous avez été à découvert sur les 6 derniers mois.

Essayez de faire en sorte que vos trois derniers relevés de compte soient dans le vert.

Un taux d’endettement plus bas que 35 % tu auras (parfois 40 % )

Pour limiter les risques, les banques choisissent uniquement les profils qui ont un taux d’endettement inférieur à 35 %. Le taux d’endettement correspondant à l’ensemble de vos charges est divisé par l’ensemble de vos revenus multiplié par 100.

Maintenant que vous êtes incollable sur les raisons potentielles d’un refus, abordons le sujet qui vous intéresse : comment trouver une autre solution qu’un prêt bancaire pour financer un projet ?

3 solutions pour éviter de passer par une banque pour un projet

Saviez-vous que vous n’êtes pas obligé de passer par la banque pour financer un projet ? M’y Legacy recense au moins 3 solutions qui pourraient débloquer votre situation. Chaque solution à ses avantages et ses inconvénients, elles ne conviennent pas à tous les profils.

Le prêt vendeur

Si votre demande de prêt a été refusée, vous pouvez proposer au vendeur de mettre en place un crédit vendeur. Le principe est simple, c’est un contrat qui est signé entre l'acheteur et le vendeur. L’acheteur s'engage alors à verser une certaine somme directement à l’achat (très souvent aux alentours de 70 % la valeur du bien), puis il s’engage également à verser des mensualités.

C’est exactement le même principe que pour un viager.

L'inconvénient majeur réside dans le fait que vous devez avoir un apport conséquent pour pouvoir mettre en place un crédit vendeur. Malheureusement, si votre crédit a été refusé à cause d’un manque d’apport, le prêt vendeur ne sera pas fait pour vous…

Vous n’avez pas assez d’apport et vous ne pouvez pas prétendre au prêt vendeur, qu’à cela ne tienne ! My Legacy vous propose une autre solution : le prêt entre particuliers.

Le prêt immobilier entre particuliers, est-ce une alternative au prêt bancaire ?

Le prêt entre particuliers peut prendre trois formes différentes : 

  • Le prêt entre particuliers via une plateforme ;
  • Le prêt familial ;
  • Le prêt entre amis.

Outre le fait que le prêt entre particuliers est une alternative au bancaire, quels sont les autres avantages : 

  • Vous pourrez bénéficier de taux d’intérêt plus compétitifs (si vous passez par un prêt familial ou un prêt entre amis) ;
  • Vous pourrez également vous mettre d’accord sur les modalités de remboursement ;
  • Les frais de dossier d’ouverture seront également réduits ;
  • Il y aura moins de lenteur administrative ;
  • Vous pourrez obtenir votre prêt plus rapidement.

Même si le prêt entre particuliers présente de nombreux avantages, il présente toutefois un inconvénient majeur : le montant que vous pourrez emprunter. Que ce soit auprès de votre famille, de vos amis ou d’un organisme agréé, vous ne pourrez sûrement pas financer la totalité d’un projet immobilier.

A titre d’exemple, le montant maximum d’emprunt sur la plateforme Younited Crédit - leader dans le prêt entre particuliers est de 70 000 euros.

Concernant les prêts entre amis ou avec un membre de votre famille, tout dépendra de leur épargne. Dans la plupart des cas, il est quasi impossible de financer un projet immobilier à 100 %.

Autre inconvénient, et non des moindres. Imaginons que les banques classiques ont refusé votre demande de prêt à cause d’un fichage à la Banque de France ou d’une situation de surendettement. Votre demande sera également refusée par les plateformes de prêt entre particuliers. Il faut donc trouver une autre alternative.

Dernière solution pour financer un projet immobilier - dans sa totalité - et le tout, sans passer par une banque : la vente à réméré est votre meilleur allié.

Le réméré : l’ultime alternative au crédit bancaire.

La vente à réméré s’avère être une alternative séduisante pour les propriétaires qui n’ont plus accès au système bancaire pour diverses raisons (Fichage FICP, dossier de surendettement etc.) et ayant un besoin de trésorerie pour un projet personnel - un achat immobilier par exemple.

Comment fonctionne le réméré ?

Point important à connaître : la vente à réméré, aussi appelée vente avec faculté de rachat, n’est pas un prêt bancaire. Il s’apparente à une transaction immobilière.

Le principe est simple, il est composé de quatre étapes majeures : 

  1. Vous vendez votre bien immobilier et vous restez habiter dans le logement ;
  2. Grâce aux liquidités obtenues vous pouvez solder vos différentes dettes et ainsi retrouver un meilleur profil emprunteur ;
  3. Vous pouvez soit vendre définitivement votre bien ou le racheter ;
  4. Grâce à votre nouveau profil emprunteur, vous pouvez de nouveau souscrire à un prêt immobilier classique.

Quels sont les avantages d’une vente à réméré ?

Comme nous l'avons dit plus haut, le système bancaire est souvent très rigide, il faut répondre à de nombreux critères (taux d’endettement, revenu stable, CDI, en bonne santé etc.). Avec le réméré, vous contourner le système bancaire en utilisant votre patrimoine comme levier. Le réméré présente de nombreux avantages. Voici les principaux avantages par rapport aux banques classiques.

Critère du réméréCritères banques classiques
✔️ Pas besoin d’être en CDI, les CDD, entrepreneur, chômeur sont acceptés Un taux d’endettement ne dépassant pas les 35 %
✔️ Pas de limite d’âge : le réméré est ouvert aux séniors ; Au delà de 65 ans, vous ne pourrez quasiment plus emprunter ;
✔️ Pas de questionnaire de santé particulier : le réméré ne prend pas en considération votre santé physique ; Des revenus stables
✔️ Accessible aux personnes fichés à la Banque de France. Nécessité d'avoir un CDI
Tableau comparatif entre les critères du réméré et ceux des banques classiques

Comme vous pouvez le constater, la vente à réméré est beaucoup plus souple et s’installe comme une réelle option aux personnes ne pouvant pas emprunter via le système bancaire classique.

En plus d'être plus souple, la vente à réméré est très adéquate si :

Ce qu'il faut retenir

  • Les banques ferment de plus en plus le robinet des prêts immobiliers. Les critères deviennent de plus en plus sélectifs. Heureusement il existe des alternatives pour faire aboutir un projet immobilier ;
  • Le prêt vendeur ;
  • Le prêt entre particuliers ;
  • La vente à réméré.

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