Avant de lister l’ensemble des avantages et inconvénients de la vente en nue-propriété, que cela soit pour l’acheteur ou le vendeur, il est nécessaire de bien comprendre de quoi nous parlons (même s’il est vrai que si vous êtes sur cette page, c’est que vous avez déjà une petite idée !).
La nue-propriété est un concept juridique qui permet de diviser un bien immobilier en deux droits distincts :
Le nu-propriétaire possède le droit de propriété du bien, mais ne peut pas en jouir ou percevoir les revenus locatifs.
L'usufruitier, quant à lui, a le droit d'utiliser le bien et de percevoir les revenus locatifs, sans en être propriétaire.
Maintenant que nous avons revu brièvement le principe de la vente en nue-propriété, commençons par étudier les avantages d’un tel principe pour les acheteurs.
L’un des premiers avantages auxquels nous pouvons penser est évidemment celui du prix.
En effet, l'un des principaux avantages de l'achat en nue-propriété est la décote significative sur le prix de vente, généralement entre 30 et 50%. Cette réduction permet aux investisseurs d'acquérir des biens immobiliers à un coût inférieur à celui d'un achat en pleine propriété.
Si le prix du bien immobilier est estimé à 500 000 euros, l'investisseur pour l’acquérir à 250 000 euros (réduction de 50%)!
Acheter en nue-propriété offre plusieurs avantages fiscaux. Parmi ceux-ci, on retrouve :
Le principal inconvénient de l'achat en nue-propriété est l'absence de jouissance du bien durant la phase de démembrement. En effet, c’est le vendeur qui continue de jouir du logement (nous le verrons un peu plus bas dans les avantages pour le vendeur).
Les revenus locatifs, s'il y en a, sont perçus par l'usufruitier. Il est donc essentiel de prendre en compte cette période sans revenu lors de l'élaboration du plan d'investissement.
D’après Renée Costé Viager, les établissements bancaires exigent souvent un apport financier conséquent (30 % du montant du bouquet) et de solides garanties pour accorder un crédit immobilier dans le cadre d'un achat en nue-propriété. Les profils d'investisseurs déjà propriétaires de leur résidence principale sont généralement privilégiés. Il sera donc beaucoup plus difficile pour un primo-accédant d’obtenir l’accord de la banque pour une vente en nue-propriété.
La donation en nue-propriété est une solution efficace pour préparer la transmission d'un bien immobilier. Le démembrement de propriété permet au donateur de conserver l'usufruit du bien et d'inscrire ses héritiers en tant que nus-propriétaires. Cette stratégie réduit les droits de donation ou de succession, car ils sont calculés sur la valeur de la nue-propriété et non de la pleine propriété.
La vente en nue-propriété est intéressante pour un vendeur qui souhaite conserver l'usufruit de son bien immobilier. Cette option lui permet d'habiter le logement ou de le mettre en location pour percevoir des revenus locatifs. La vente en nue-propriété est également une alternative au viager pour pallier un besoin de trésorerie.
L'achat en nue-propriété permet aux parents d'aider leurs enfants à acquérir leur résidence principale. Dans ce cas, les parents achètent l'usufruit du bien et laissent la nue-propriété à leurs enfants. Bien que le nue-propriétaire ne puisse pas, en théorie, jouir de l'usage du bien, les parents peuvent mettre gracieusement le bien à disposition de leurs enfants, qui doivent toutefois assumer le paiement des charges.
Lorsqu'un bien immobilier en nue-propriété est mis en location, les loyers perçus sont au bénéfice de l'usufruitier, qui assume le rôle d'un propriétaire bailleur traditionnel. Il est responsable de :
Les réparations nécessitant d'importants travaux sont généralement à la charge de l'usufruitier, sauf mention contraire dans l'acte authentique.
De plus en plus de séniors décident d’opter pour une vente en nue-propriété dans le but de profiter de leur retraite.
Vendre la nue-propriété d'un bien immobilier permet aux seniors et aux personnes âgées en général de percevoir un capital immédiat tout en conservant le droit d'habiter ou de louer le logement. Les retraitées peuvent ainsi obtenir des liquidités importantes et louer leur maison pendant qu’ils partent faire le tour du monde par exemple !
La vente en nue-propriété peut entraîner une perte sèche pour le patrimoine familial en cas de décès prématuré des vendeurs, sauf si une indemnisation de la succession est prévue.
Prenons un exemple concret pour mieux comprendre ce point. Imaginons un couple de seniors qui décide de vendre la nue-propriété de leur appartement, évalué à 300 000 €, pour percevoir un capital immédiat et continuer à l'occuper en tant qu'usufruitiers. Avec une décote de 40 %, ils vendent la nue-propriété pour 180 000 € et conservent donc l'usufruit du bien jusqu'à leur décès.
Si le couple décède prématurément, disons 5 ans après la vente, l'acheteur devient alors plein propriétaire de l'appartement sans avoir à verser de complément de prix. Dans ce cas, le patrimoine familial du couple a subi une perte sèche de 120 000 € (la différence entre la valeur de la pleine propriété et le montant de la vente en nue-propriété). Les héritiers ne récupèrent pas la valeur totale du bien.
Cependant, il existe des solutions pour pallier ce risque. Certaines formules de vente en nue-propriété, comme la vente à prix ajusté, prévoient un complément de prix versé aux héritiers en cas de décès prématuré des vendeurs. Par exemple, si le contrat stipule que les héritiers doivent percevoir un complément de 60 000 € en cas de décès dans les 5 ans suivant la vente, le patrimoine familial ne subira alors qu'une perte de 60 000 € au lieu de 120 000 €.
Il est donc important pour les vendeurs de bien analyser les conditions de la vente en nue-propriété et de prévoir, si possible, une indemnisation de la succession pour protéger leur patrimoine familial.
La vente en nue-propriété présente des avantages et des inconvénients aussi bien pour l'acheteur que pour le vendeur. Pour les acheteurs, il s'agit d'une opportunité d'investir dans l'immobilier à moindre coût, tout en bénéficiant d'avantages fiscaux significatifs. Cependant, ils devront composer avec l'impossibilité de jouir du bien et des conditions d'emprunt plus exigeantes.
Quant aux vendeurs, la nue-propriété peut être une solution intéressante pour préparer la transmission de leur patrimoine, bénéficier de liquidités immédiates ou encore aider leurs enfants à accéder à la propriété. Toutefois, ils doivent être conscients du risque de perte potentielle pour leur patrimoine familial en cas de décès prématuré, sauf si une indemnisation de la succession est prévue.
Il est donc crucial pour les parties prenantes d'analyser soigneusement les conditions de la vente en nue-propriété et de bien peser les avantages et les inconvénients avant de se lancer dans ce type de transaction. L'accompagnement par un professionnel du domaine, tel qu'un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine, peut être d'une grande aide pour prendre une décision éclairée et adaptée à sa situation personnelle.
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