Vous arrivez vers l’âge de la retraite (ou même un peu avant) et vous commencez à vous poser pleins de questions (légitimes) autour de la transmission de patrimoine à vos enfants ou vos petits enfants. Difficile de s’y retrouver avec toutes les informations qui pullulent sur internet. Néanmoins, vous avez deux objectifs en tête :
Avec ces deux objectifs dans le coin de votre tête, vous avez entendu parler de la donation en nue-propriété, vous avez à peu près compris le principe dans les grandes lignes (nous y reviendrons un peu), mais maintenant vous souhaitez connaître un peu plus les dessous de cette technique de transmission. Vous souhaitez notamment savoir quelles seront les obligations de l’usufruit et du nue-propriétaire. Charges locatives, taxe foncière, taxe d’habitation, travaux dans la maison, qui est responsable de ces charges ? My Legacy vous explique tous ces points, mais avant de commencer, reprenons brièvement le concept du démembrement en nue-propriété.
Si vous aviez encore des doutes sur le fonctionnement du démembrement en nue-propriété, après ces quelques lignes, vous n’en aurez plus.
La donation en nue-propriété est un mécanisme juridique qui permet de donner un bien immobilier à une autre personne tout en conservant l'usufruit du bien. Voici comment ça fonctionne :
La donation en nue-propriété présente plusieurs avantages, notamment fiscaux. En effet, la valeur de la nue-propriété est souvent moins élevée que celle de la pleine propriété, ce qui permet de réduire les droits de donation à payer. De plus, cela permet au donateur de transmettre un bien à ses héritiers tout en continuant à en profiter de son vivant.
C’est bien beau tout ça, mais qui paie les charges ? Qui doit payer les éventuels travaux dans le bien ? Qui doit régler la taxe foncière et la taxe d’habitation. Vous le verrez, c’est plutôt logique en réalité.
Commençons par la question qui est le plus souvent posée : qui paie les travaux de l’appartement ou de la maison ? Celui qui vit dedans ou bien le propriétaire des murs ? Pour répondre à cette question, quoi de mieux qu’une réponse de Normand (pour tous ceux qui se demandent pourquoi on dit “faire une réponse de Normand, et nous imaginons que vous êtes nombreux, sachez que selon France Bleu “L'origine viendrait d'une ancienne loi normande donnant le droit à une personne ayant signé un marché de se rétracter dans les 24 heures.”) : ça dépend.
En effet, le paiement des travaux dépend de la nature des travaux, est-ce que ce sont des petits travaux de réparation ou alors de gros travaux. Que dit la loi à ce sujet.
Selon l'article 606 du code civil, le propriétaire de la nue-propriété a la possibilité d'obliger l'usufruitier à réaliser les travaux d'entretien. Toutefois, le nu-propriétaire peut prendre en charge ces travaux à ses propres frais et, par la suite, demander le remboursement à l'usufruitier (même sans l'accord préalable de ce dernier).
Le nu-propriétaire a le droit de solliciter la révocation de l'usufruit (et devenir ainsi plein propriétaire) si l'usufruitier ne maintient pas correctement le bien immobilier.
En revanche, l'usufruitier n'a pas la capacité d'exiger du nu-propriétaire la réalisation de travaux de réparations importantes.
Tous les travaux qui peuvent avoir une répercussion sur la solidité de la maison ou de l’immeuble (murs, poutres, toitures etc.)
Bien qu’il n’y ait pas de définition légale du terme, les travaux de réparation s'opposent aux gros travaux. Ainsi, tout ce qui ne touche pas à la solidité du bâtiment sera considéré comme des travaux de réparation.
Étant donné que c’est l’usufruitier qui vit au quotidien ou qui jouit des revenus de ce dernier, c’est bien lui qui devra payer les charges de la propriété. Ces charges comprennent :
Petite explication concernant le dernier point : la taxe foncière. En effet, en règle générale, c’est le propriétaire qui paie cette taxe, cependant comme le prévoit l’article 1400 II du Code général des impôts, c’est bien l’usufruitier qui doit payer la taxe foncière.
Dans la continuité de notre réponse de Normand, sachez que tout ce que vous avez lu en amont n’est pas figé dans le marbre ! Il est tout à fait possible de spécifier des mentions particulières dans le contrat qui va être établi, on parle donc de “répartition conventionnelle”.
Cependant, ces règles ne sont pas impératives, ce qui signifie que vous pouvez prévoir une répartition des charges différente en fonction de vos objectifs personnels. On parle alors de répartition conventionnelle. Il est fréquent que les parents usufruitiers assument en réalité toutes les charges.
Cela est rendu possible grâce à un accord de démembrement qui définit les relations entre l'usufruitier et le nu-propriétaire.
Adapter les règles légales peut être avantageux, car elles ne conviennent pas à toutes les situations. Par exemple, un enfant pourrait se retrouver en difficulté s'il devait assumer des charges élevées sans disposer des ressources nécessaires, d'autant plus qu'en tant que nu-propriétaire, il ne bénéficie d'aucun revenu contrairement à l'usufruitier.
Il est notamment possible de déterminer de manière conventionnelle la répartition du paiement des travaux. Voici deux exemples :
La donation en nue-propriété est un mécanisme juridique permettant de transmettre un bien immobilier à ses héritiers tout en conservant l'usufruit du bien. Cette technique offre des avantages fiscaux et permet de profiter de la retraite tout en transmettant une partie de son patrimoine.
Pour les charges et travaux, la loi prévoit des responsabilités distinctes pour l'usufruitier et le nu-propriétaire. Cependant, ces règles ne sont pas figées et peuvent être adaptées à travers une répartition conventionnelle des charges, en fonction des objectifs personnels et des situations financières de chaque partie.
Ainsi, la donation en nue-propriété peut être un excellent moyen de transmission de patrimoine en préservant les intérêts du donateur et du bénéficiaire. En fin de compte, la clé réside dans une bonne communication et des accords bien définis pour assurer une transition harmonieuse et une gestion équilibrée des responsabilités. N'oubliez pas que la mise en place de cette technique nécessite l'accompagnement d'un notaire ou d'un conseiller juridique pour vous assurer que tout est bien conforme à la loi.
Alors, êtes-vous prêt à envisager la donation en nue-propriété pour transmettre votre patrimoine à vos enfants ou petits-enfants ? N'hésitez pas à vous renseigner davantage et à consulter des experts pour choisir la meilleure stratégie en fonction de vos objectifs et de vos besoins.
Pour aller plus loin :