Vous êtes à la recherche d'un moyen efficace et avantageux de transmettre votre patrimoine ou d'investir dans l'immobilier ? Le démembrement de propriété pourrait être la solution idéale pour vous. En divisant la pleine propriété d'un bien immobilier entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, ce mécanisme juridique offre des opportunités intéressantes en termes de fiscalité et de gestion patrimoniale.
Dans cet article, nous vous guidons pas à pas dans le calcul de la valeur de la nue-propriété, élément clé pour comprendre les implications du démembrement de propriété dans diverses situations. Apprenez comment les acteurs du démembrement, l'usufruitier et le nu-propriétaire, interagissent et tirent profit de ce mécanisme, et découvrez comment optimiser vos opérations immobilières et stratégies de transmission patrimoniale grâce à la maîtrise du calcul de la valeur de la nue-propriété.
Le démembrement de propriété constitue un dispositif légal qui sépare la propriété entière d'un bien immobilier en deux parts distinctes : celle du nu-propriétaire et celle de l'usufruitier. Il offre de nombreux avantages, notamment en matière de transmission de patrimoine et de fiscalité. Dans cet article, nous aborderons en détail le calcul de la valeur de la nue-propriété et ses implications dans différentes situations.
L'usufruitier jouit du droit d'usage (usus) et du droit de percevoir les fruits (fructus) du bien démembré. Il peut ainsi habiter le logement, le louer et percevoir les revenus locatifs. L'usufruitier doit assurer l'entretien courant du bien et ne peut pas le vendre sans l'accord du nu-propriétaire. L'usufruit peut être viager (jusqu'au décès de l'usufruitier) ou temporaire (pour une durée déterminée).
Le nu-propriétaire détient le droit de disposer du bien (abusus), c'est-à-dire de le vendre, le donner ou le léguer. Toutefois, il ne peut pas jouir du bien tant que l'usufruit existe. À l'extinction de l'usufruit, le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété du bien, sans frais ni formalités supplémentaires.
Le démembrement de propriété permet de transmettre un bien immobilier de son vivant tout en conservant l'usufruit pour le donateur. Les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, ce qui rend cette opération fiscalement avantageuse.
L'achat en nue-propriété séduit les investisseurs qui souhaitent augmenter leur patrimoine immobilier sans percevoir de revenus immédiats. À l'issue de la période de démembrement, le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété du bien, généralement bien entretenu par l'usufruitier.
Le Code général des impôts (article 669) établit un barème pour déterminer la valeur de la nue-propriété et de l'usufruit en fonction de l'âge de l'usufruitier au moment de la donation ou de la vente. Voici ce barème :
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| À partir de 91 ans | 10 % | 90 % |
Ce barème s'applique pour un démembrement viager. Dans le cas d'un usufruit temporaire, on évalue sa valeur à 23 % de la valeur totale de la propriété pour chaque tranche de 10 ans, sans prendre en considération l'âge de l'usufruitier.
La valeur de la nue-propriété est primordiale lors d'une donation en nue-propriété, car elle détermine les droits de donation à payer par le donateur. S’il y a une information à retenir parmi toutes les informations du calcul de la valeur de la nue-propriété, c’est la suivante : Plus l'âge du donateur est faible, moins les frais sont élevés.
Dans le cas d'une vente immobilière avec un usufruit viager, le produit de la vente est réparti entre l'usufruitier et le nu-propriétaire en fonction de la valeur de la nue-propriété, selon le barème précédemment présenté.
Par exemple, si l'usufruitier a 68 ans et que, conjointement avec le nu-propriétaire, ils décident de vendre un bien démembré d'un montant de 250 000 € :
Le démembrement de propriété est un outil juridique et fiscal intéressant pour la transmission de patrimoine et l'investissement immobilier. La valeur de la nue-propriété, calculée selon un barème fiscal, joue un rôle essentiel dans le calcul des droits de donation et la répartition des gains lors de la vente d'un bien démembré. Il est donc important de bien comprendre ce mécanisme pour optimiser ses opérations immobilières et ses stratégies de transmission patrimoniale.
Pour aller plus loin :