Même si la vente à réméré et le portage immobilier sont issus de la vente avec faculté de rachat, il existe néanmoins des différences. Notamment dans le coût du réméré.
Mise en situation avec un cas concret :
Vous viviez convenablement dans une maison proche de Biarritz où vous avez vu grandir vos enfants. Le père, responsable marketing dans une grande enseigne, et la mère, sage-femme n’étaient pas une famille dans le besoin. Malheureusement, Monsieur X fut touché par une grave maladie. Cette maladie engendre de nombreux frais médicaux. Les premiers mois, la famille réussit à couvrir les différentes dépenses grâce à leur épargne. Les mois suivants étant plus difficiles, ils ont dû faire appel à un crédit puis un deuxième…
C’est l’engrenage. Il n’arrive plus à payer les mensualités de leurs différents prêts. Ils tentent de faire un regroupement de crédits, mais étant fichés à la Banque de France, leur demande est refusée. Pour éviter une saisie immobilière et une vente aux enchères de leur bien, la famille décide de mettre en place une dernière solution pour sauver leur patrimoine et pour financer les frais médicaux. Ils entendent donc parler de la vente à réméré et également du portage immobilier. La frontière entre les deux étant flou, ils veulent mieux comprendre.
Dans cet article, My Legacy, vous explique tout d’abord quels sont les points en commun entre les deux techniques. Puis, quelles sont les différences entre la vente à réméré et le portage immobilier.
La vente à réméré ainsi que le portage immobilier sont régis par la même notion juridique, à savoir : “la vente avec faculté de rachat”. Les deux solutions permettent au vendeur d’exercer le droit de faculté de rachat. En d’autres termes, le vendeur a la possibilité de racheter le bien qu’il a vendu dans un délai fixé en amont. En règle générale, la durée est comprise entre 3 mois et 5 ans (parfois 10 ans avec le portage immobilier).
Les deux solutions sont très prisées par les personnes ne pouvant plus avoir accès au crédit classique ou les personnes qui sont sous le coup d’une saisie immobilière.
Le portage immobilier solidaire et la vente à réméré permettent donc de stopper cette procédure et de repartir sur les bons pieds.
Garder bien en tête un point crucial : la vente avec faculté de rachat ne doit être utilisée qu’en cas d’urgence. Si vous pouvez encore contracter un crédit, allez-y, foncez.
C’est justement avec ce dernier point que l’on peut trouver quelques différences entre la vente à réméré et le portage immobilier solidaire, et nous insistons sur le mot “solidaire”.
Que les choses soient claires, la vente à réméré a mauvaise presse. Cette mauvaise presse n’est plus forcément justifiée, mais elle reste ancrée.
De nombreuses années dans le passé (la vente à réméré existe depuis la création du Code Civil Napoléonien en 1804), des investisseurs ont profité de la situation des personnes pour s’enrichir sur leur dos. Les acquéreurs privilégiaient leur rentabilité, sans se soucier si les vendeurs pourraient réellement exercer leur faculté de rachat. Ces mêmes investisseurs auraient pu conseiller à des vendeurs de faire une vente à réméré en sachant pertinemment qu’ils auraient pu obtenir un prêt dans une banque classique.
D’où la mauvaise presse. D’où la création du nouveau terme de portage immobilier solidaire, pour redorer le blason de cette vente immobilière.
Heureusement, ce n’est plus le cas. En passant par My Legacy, vous vous assurez d’avoir en face de vous des organismes soucieux également du bon déroulé de la vente à réméré ou du portage immobilier.
Chiffre clé : 95 % des opérations en réméré sont conclues par une faculté de rachat.
Même si la vente à réméré et le portage immobilier sont très similaires, notamment dans la fiscalité pour les vendeurs, des différences persistent. Voici une comparaison complète des deux solutions pour aider les familles d’une situation financière difficile.
Même si les investisseurs en réméré n’ont plus que le terme rentabilité dans leur bouche, force est de constater que la vente à réméré est souvent plus coûteuse pour le vendeur que sur le portage immobilier solidaire. Tout dépendra en réalité de l’organisme que vous avez en face de vous.
Comme pour n’importe quelle entreprise, il peut arriver qu’exactement le même produit soit vendu plus cher dans tel ou tel e-commerce. Il sera donc important de bien comparer les différentes offres. Pensez à demander un exemple détaillé de ce que vous coûtera cette opération, que cela soit pour une vente à réméré ou un portage immobilier.
Fort de nos années d’expérience à la fois dans le réméré et le portage immobilier, voici un récapitulatif des différences de modalité que nous avons pu voir.
| Les caractéristiques | Vente à réméré | Portage immobilier solidaire |
|---|---|---|
| Étude personnalisée du dossier | Avec les partenaires de My Legacy, TOUS les dossiers des vendeurs sont analysés par des spécialistes avec un objectif simple : faire en sorte que le vendeur puisse exercer sa faculté de rachat. | Même remarque |
| Décote du prix d’achat | Une décote de 30 % à 50 % le prix du bien | Une décote comprise entre 20 et 30 % |
| Indemnité d’occupation | 8 % et 10 % de son prix | Entre 5 % et 10 % |
| Marge prix de rachat du bien | Entre 5 % et 10 % par rapport au prix initial | Maximum 5 % |
Point important à souligner. Si l’on regarde brièvement le tableau, on pourrait croire, que le portage immobilier est bien plus avantageux financièrement parlant pour le vendeur que la vente à réméré. Ce n’est pas tout à fait vrai, mais ce n’est pas tout à fait faux. Creusons ensemble.
Pour cet exemple chiffré, nous partirons sur un bien immobilier estimé à 500 000 euros.
Reprenons le même tableau que plus haut en appliquant les différents taux, décote à 500 000 euros.
| Vente à réméré | Portage immobilier solidaire | |
|---|---|---|
| Prix de vente | 50 % de décote = 250 000 euros | Décote de 20 % = 400 000 euros |
| Indemnité d’occupation mensuelle | Avec 8 % = 1 666 euros | Avec 7 % = 2 333 euros |
| Marge prix de rachat du bien | Marge de 10 % = 275 000 euros | Marge de 3 % = 412 000 euros |
| Total coût sur 1 an | (1 666*12)+(275 000 - 250 000) = 44 992 euros | (2 333 * 12) + (412 000 -400 000) = 39 996 euros |
| Total coût sur 2 ans | (1 666*24)+(275 000 - 250 000) = 64 984 euros | (2 333 * 24) + (412 000 -400 000) = 67 992 euros |
| Total coût sur 3 ans | (1 666*36)+(275 000 - 250 000) = 84 976 euros | (2 333*36)+(412 000 -400 000) = 95 988 euros |
| Total coût sur 4 ans | (1 666*48)+(275 000 - 250 000) = 104 968 euros | (2 333*48)+(412 000 -400 000) = 123 984 euros |
| Total coût sur 5 ans | (1 666*60)+(275 000 - 250 000) = 124 960 euros | (2 333*60)+(412 000 -400 000) = 151 980 euros |
Décryptons ce tableau (assez simple à comprendre). C’est plutôt parlant. Dans cet exemple, la vente à réméré est plus chère que le portage immobilier UNIQUEMENT la première année. Passé la deuxième année, on s’aperçoit que la vente à réméré est bien moins onéreuse que le portage immobilier solidaire. Plus on avance dans le temps, plus l’écart se creuse, pour atteindre 27 020 euros la 5ème année !
Nous sommes pourtant partis volontairement sur des indemnités d’occupation plus élevées en réméré par rapport au portage immobilier. De même, la marge de rachat a été volontairement très basse en portage immobilier contre une marge élevée en réméré. Et pourtant, les résultats ne sont pas si mauvais sur la vente à réméré. Pourquoi cet écart ?
Tout simplement parce que la vente à réméré prévoit une décote plus basse sur le prix réel. L’indemnité d’occupation et la marge étant calculées selon le prix de vente, cela entraîne des frais plus importants in fine.
Sachez une chose : tout est négociable, pensez à comparer plusieurs organismes. Avec My Legacy, en utilisant notre outil de simulation, vous serez mis en relation avec plusieurs acteurs du marché. Libre à vous de bien comparer et donc de choisir l’acteur qui aura les meilleures conditions selon votre situation. Le relationnel, surtout dans ce type de situation délicate, peut être un critère important à prendre en considération.