Placer votre argent avec une rentabilité élevée tout en faisant une bonne action est possible. Investissez dans une vente à réméré et aidez des personnes en difficulté financière à trouver un second souffle.
Si vous recherchez un investissement à la fois de courte durée (maximum 5 ans), rentable (entre 8% et 15%), sécurisé (capital garanti par le bien immobilier) et que vous souhaitez aider une personne ou un couple en difficulté se sortir d’une mauvaise passe, vous avez sonné à la bonne porte.
Dans cet article, nous verrons ensemble quel est le principe du réméré, quels sont les avantages pour un investisseur et évidemment quels peuvent être les risques potentiels.
La vente à réméré, aussi appelée vente avec faculté de rachat, consiste à vendre de manière temporaire un bien immobilier (cela peut être également une voiture, une entreprise etc…). Cette vente permet de recevoir des liquidités qui permettront elles-mêmes de solder les dettes accumulées par les propriétaires.
L’objectif pour le vendeur est donc de rétablir une certaine stabilité financière, qui a pu être entachée à cause d’un bouleversement dans une vie par exemple, tout en habitant dans le bien mis en vente.
L’avantage pour le vendeur est très souvent de stopper une saisie immobilière, ou de sortir d’une situation de surendettement.
Cette vente à réméré est encadrée par un contrat. Contrat spécifiant notamment la durée du réméré (entre 3 mois et 5 ans maximum) et la convention d’occupation précaire (l’indemnité d’occupation = le loyer).
Une fois que le vendeur a réussi à redresser sa santé financière, il peut de nouveau faire une demande de prêt immobilier et ainsi exercer sa faculté de rachat. Il rachète donc son bien au prix indiqué dans le contrat en amont et peut profiter de sa seconde chance.
La vente à réméré étant très peu connue des investisseurs, voici quelques critères qu’il faut garder en tête lorsque l’on se lance dans un réméré.
Contrairement aux idées reçues, la vente avec faculté de rachat ne constitue pas un moyen d'agrandir votre patrimoine immobilier. Il s'agit davantage d'un placement financier à court terme, la durée maximale d'un contrat de réméré étant limitée à 5 ans.
Si votre objectif principal est d'investir dans la pierre, le réméré ne sera pas le produit le plus adapté à vos besoins. Certes, à l'issue du contrat, si le vendeur ne parvient pas à exercer sa faculté de rachat, le bien immobilier deviendra définitivement la propriété de l'acquéreur. Cependant, cette situation reste exceptionnelle dans le cadre d'une vente à réméré, qui trouve une issue favorable pour l'ancien propriétaire dans 95% des cas.
En principe, tout bien peut faire l'objet d'une vente à réméré, à condition que le vendeur détienne un titre de propriété en bonne et due forme. Cela peut concerner :
Toutefois, dans la pratique, la majorité des ventes à réméré portent sur la résidence principale des propriétaires, ce qui confère une dimension affective au projet.
Il est fréquent qu'un vendeur se trouve contraint de mettre en vente le bien immobilier dans lequel sa famille a grandi et où sont ancrés de nombreux souvenirs. Dans ce contexte, le cédant choisit souvent de tenter le tout pour le tout en recourant à la vente à réméré, dans l'espoir de sauvegarder son patrimoine avant de devoir s'en séparer définitivement.
En mettant le côté affectif de cette vente, l’investisseur doit, comme pour tout achat de logement immobilier, se préoccuper de la valorisation du bien selon les critères classiques de qualité et de l’emplacement.
En comparaison à une transaction immobilière classique, le prix d’achat du bien est bien en dessous du prix du marché. Pour quelle raison le vendeur voudrait vendre son logement avec une décote importante ? La raison principale est très simple, il suffit de se mettre dans la peau du vendeur pendant quelques instants :
Le prix de vente déterminera le prix de rachat. Plus il vend son bien cher, plus il devrait l’acheter cher. Étant déjà en situation financière délicate, il ne doit pas se mettre des bâtons dans les roues. Le vendeur doit donc uniquement vendre son bien pour un montant qui lui permettra de solder les différentes dettes qu’il a. Il arrive également que le vendeur ajoute une petite trésorerie qui pourra par exemple placer sur un livret d’épargne pour ainsi l’utiliser comme apport lors de la demande de prêt immobilier.
Parlons chiffres. Quelle est la décote conseillée ? Difficile d’y répondre avec exactitude tant cette décote dépend du projet. Toutefois, nous pouvons dire qu’en moyenne elle oscille entre 20% et 50% le prix du bien.
Un bien estimé à 600 000 euros pourra donc être acheté à 340 000 euros (avec une décote de 40%). Une chose est sûre, la décote ne peut pas excéder précisément 58,3% du bien. Point extrêmement important que tout investisseur doit garder en tête. Pourquoi un chiffre si précis ? Le risque est de se heurter à la notion légale de lésion en cas d’écart supérieur à 7/12e de la valeur réelle du bien.
Si c’est le cas, le vendeur pourra saisir le tribunal de grande instance, dans un délai maximum de deux ans après la vente du bien, en “rescision pour lésion”.
Ce soir, je me couche moins bête
Selon l’article 1674 du Code Civil : “Si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d'un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu'il aurait déclaré donner la plus-value.” Cela entraînera l’annulation de l’opération du réméré. Des dommages et intérêts pourraient être demandés à la faveur du vendeur.
Cela peut paraître étonnant, mais il est conseillé de bien veiller à la stabilité financière du vendeur. C’est normalement le rôle de l’intermédiaire de prendre les devants et de s’assurer que le vendeur possède des revenus stables qui lui permettront de s’acquitter de l’indemnité d’occupation mensuelle.
D’où l’importance de sélectionner correctement l’intermédiaire avec qui vous souhaitez travailler. Une vraie relation de confiance doit s’installer entre les trois parties : le vendeur, l’acquéreur et l'intermédiaire. Assurez-vous de choisir un intermédiaire spécialisé dans le réméré et muni d’une carte “transactions sur immeubles et fonds de commerce”, aussi appelée “Carte T”. Si vous êtes prêt à franchir le cap, My Legacy peut vous mettre en relation avec des tiers de confiance.
Même si vous êtes accompagné par un professionnel du réméré qui saura étudier la faisabilité et le risque de tel ou tel projet, il est toujours rassurant de connaître quels sont les points essentiels à considérer. Ces critères bien en tête, reste à savoir quels sont les avantages d’une vente avec faculté de rachat pour un acquéreur. Pour avoir une vision 360° du produit, nous évoquerons par la suite quels sont les risques potentiels d’une telle opération.
Bonne nouvelle pour les investisseurs : la vente à réméré représente de nombreux avantages non négligeables. Voici les principaux avantages :
Un placement quasiment garanti ? Il est effectivement impossible de garantir à 100% un placement. Si le projet est correctement étudié en amont par des professionnels du réméré, il y a peu de chance que le contrat n’aboutisse pas à un rachat du bien. En moyenne 95% des ventes en réméré voient le vendeur exercer leur faculté de rachat.
Que se passe-t-il si le vendeur ne peut pas exercer la faculté de rachat ? Revenons un peu en arrière pour bien comprendre quel est le risque pour l’investisseur. Souvenez-vous, l’achat du bien immobilier se fera avec une décote de 40% en moyenne du bien. Même si le vendeur ne peut pas exercer sa faculté de rachat, vous aurez acheté un bien immobilier 40% moins cher que le prix du marché !
Il vous suffira de vendre le bien au bon prix ou vous vous retrouverez avec une belle plus-value en poche. Même si ce n’est pas souhaitable (on le verra un peu plus tard), il s’agit néanmoins d’une garantie indéniable pour l’investisseur.
Nous l’avons vu, en termes d'investissement pur, les garanties financières sont fortes. Encore une fois, il suffit de se faire accompagner par les bonnes personnes. Des personnes maîtrisant ce sujet complexe.
Passons à la partie question que chaque investisseur se pose : quelle est la rentabilité du réméré ? Combien un investisseur peut espérer gagner dans une telle opération ?
Non seulement la vente à réméré est un placement extrêmement sécurisé pour l’acheteur, il est également financièrement avantageux. La rémunération de l’acheteur s’articule sur trois niveaux :
Ayant déjà évoqué le troisième point plus haut, concentrons-nous sur les deux premiers, probablement les plus importants étant donné que la nature même du réméré réside dans le fait que le vendeur puisse sauver son patrimoine et donc racheter le bien. Il faut principe que le décote de 40% serait un bonus.
Qu’entend-on par “indemnité d’occupation” ? Pour faire simple, il faut considérer l’indemnité d’occupation comme un loyer perçu par l’investisseur. L’indemnité d’occupation est généralement calculée selon le prix de vente du bien, il peut osciller entre 5% et 12% dans certains cas. Tout dépendra de la localisation du bien. Ce montant sera décidé en amont, puis signé devant le notaire. La transparence prime dans une vente à réméré.
Prenons un exemple simple pour se projeter. Imaginons que vous achetez un bien immobilier à 600 000 euros (décote comprise). Si une indemnité d’occupation est acceptée à 10%, cela signifie que l’acquéreur recevra une somme de 6 000 euros par mois pendant les X mois du contrat.
Admettons que le réméré ait un contrat de 2 ans, l’investisseur obtiendra un total de 144 000 euros. Pas si mal pour une opération aussi sûre, n’est-ce pas ?
Mais que se passe-t-il si le vendeur réussit à exercer sa faculté de rachat au bout d’un mois ? Est-ce que cela signifie que vous obtiendrez “que” 6 000 euros ? Tout à fait ! Cependant, il faut prendre en considération qu’une vente à réméré dure en moyenne 18 mois. De plus, il est tout à fait possible d’inclure une clause dans le contrat stipulant que la faculté de rachat ne peut pas s’exercer avant X mois. Cela permettra d’assurer votre investissement.
Encore un point qui positionne le réméré comme une opération sûre : il est possible de bloquer dans un séquestre la totalité des indemnités d’occupation. Ainsi vous êtes assuré de toucher la somme une fois que le bien est vendu.
Est-ce que les investisseurs reçoivent également autre chose de cette vente ?
Pas toujours, mais il est possible, en plus de l’indemnité d’occupation, d’ajouter une marge lors du rachat du bien. Cette marge sera comprise entre 15% et 25% du prix de vente du bien.
Prenons un exemple simple : le prix de vente du bien (après la décote évidemment) est de 100 000 euros.
Il est tout à fait possible de stipuler dans le contrat signé devant le notaire, que le prix de rachat par le vendeur sera de 115 000 euros. L’acquéreur récupère s’assure d’empocher une marge non significative de 15 000 euros. C'est une somme non négligeable, surtout quand on a en mémoire que la durée moyenne d’un réméré est de 18 mois.
Le pourcentage de marge dépend du monteur avec qui mettre en place l’opération de réméré. Certains organismes de réméré proposeront une marge, d’autres non.
| Données relatives au bien | |
| Estimation du bien | 300 000 euros |
| Valeur d’achat après décote de 40 % | 180 000 euros |
| Durée du réméré maximum | 24 mois |
| Durée du réméré minium | 12 mois |
Voici un tableau récapitulatif de la rentabilité d’une opération de réméré (nous partons du principe que le vendeur exercera sa faculté de rachat)
| Rentabilité pour acquéreur | |
| Indemnité d'occupation de 10 % avec sortie au 12ème mois | 18 000 euros |
| Indemnité d’occupation de 10 % avec sortie au 24ème mois | 36 000 euros |
| Prix de rachat du bien avec marge de 15% | 207 000 euros |
| Total si sortie à 12 mois | 45 000 euros |
| Total si sortie à 24 mois | 63 000 euros |
Sans compter l’éventuel rachat du bien décoté, nous arrivons avec un taux de rendement de 6,58%.
Comme nous avons pu le constater, la vente à réméré est un investissement très attractif pour des investisseurs. Mais comporte-t-elle des risques ?
Aucun investissement n’est sans risque, c’est le cas également du réméré. Une fois les risques en tête, vous pourrez décider ou non de vous lancer. Pour énumérer les différents risques, My Legacy a recensé pour vous acquéreur toutes les interrogations, points de friction, qui sont généralement soulevés.
Si le vendeur décide de ne pas payer les indemnités d’occupation, le couperet tombe : il perd sa faculté de rachat dès le premier impayé. Résultat : vous êtes officiellement propriétaire d’un bien que vous avez payé 40 % en dessous du prix du marché ! Vous pourrez aisément revendre le bien et vous faire une belle plus-value.
En tant que nouveau propriétaire, vous devrez lancer une procédure d’expulsion.
Même réponse que la question au dessus, le bien immobilier vous appartient et vous pourrez revendre le bien au prix du marché.
Pour faire simple : ce n’est pas possible. Une fois la transaction immobilière effectuée, c’est le notaire qui se charge de contacter et de payer les dettes aux différents débiteurs.
Une vente avec faculté de rachat étant considérée comme une transaction immobilière classique, la fiscalité s’applique principalement au vendeur, non à l’acheteur. Du côté de l’acquéreur, seront taxés comme un revenu foncier les indemnités d’occupation.
Quid de la marge de l’investisseur ? Celle-ci aussi sera également taxée comme une plus-value classique.
C’est bon, c’est officiel, vous êtes convaincus et vous souhaitez franchir le cap. Comment trouver des offres de vente en réméré ?
C’est le seul bémol de la vente avec faculté de rachat. C’est une opération très peu connue, ce qui signifie que les offres sont rares. Il va falloir faire jouer votre réseau. Discutez-en avec votre notaire, votre agence immobilière en qui vous avez confiance.
Autre option, il existe des sites qui permettent de mettre en relation des investisseurs potentiels avec des personnes souhaitant mettre en vente leur bien en réméré.
A titre d’exemple, voici quelques sociétés qui proposent ce type de service :
Divdom n’est pas une société spécialisée à 100 % dans la vente à réméré. En effet, elle propose à leur client d’investir dans la pierre de façon plus générale. Cependant, depuis quelques années, il y a une véritable volonté de développer de plus en plus leur gamme de produits, notamment la vente à réméré.
StayHome, elle, est 100 % dédiée au portage immobilier. Le portage immobilier est, comme la vente à réméré, une vente avec faculté de rachat. La différence avec une vente à réméré classique réside dans le fait que le portage peut durer jusqu’à 10 ans (même si c’est rarement le cas). StayHome propose deux formules pour les investisseurs :
Vous avez dorénavant toutes les cartes en main pour décider d’investir ou pas dans une vente à réméré. La vente à réméré n’est pas un investissement classique. Vous allez pouvoir faire fructifier votre placement tout en aidant une personne ou une famille dans le besoin. Grâce à votre investissement, vous leur permettrez de sauver leur bien immobilier d’une saisie immobilière.