Lorsque la vente d'un bien immobilier saisi ne permet pas de rembourser l'intégralité de la dette, le débiteur et le créancier se retrouvent confrontés à la même interrogation : quel est le montant restant dû ? Cette question est primordiale pour le créancier qui souhaite poursuivre le recouvrement de sa créance. En effet, sans connaître précisément la somme due, il ne pourra pas établir un commandement de payer valable, qui sert également de mise en demeure. Cependant, ce n'est pas le seul obstacle à surmonter, car la poursuite du recouvrement s'annonce complexe.
La saisie immobilière est souvent considérée comme un ultime recours. Quelles sont alors les options disponibles lorsque la vente ne suffit pas à couvrir la dette ? Voici quelques éléments de réponse.
Déterminer le montant de la dette est la première étape pour connaître le sort de celle-ci après une saisie immobilière. Cette procédure se déroule en deux phases :
Cette solution, bien que logique, soulève quelques difficultés. En effet, le créancier n'est pas payé au moment de la vente, mais lors de la distribution du prix, qui peut intervenir plusieurs mois après. Cela signifie-t-il que la créance continue de générer des intérêts de retard pendant cette période ? La réponse est non.
Lorsqu'une adjudication a lieu, l'adjudicataire dispose de 2 mois pour consigner le prix auprès du séquestre. S'il ne le fait pas, il s'expose à une procédure de réitération des enchères, qui aboutira à une nouvelle vente aux enchères.
Dans tous les cas, une fois le prix de vente consigné, un délai de 6 mois commence à courir. À l'expiration de ce délai, la consignation produit les mêmes effets qu'un paiement pour le débiteur (articles L. 334-1 et R. 334-3 du code des procédures civiles d'exécution). Autrement dit, la dette est considérée comme payée et cesse de produire des intérêts, à hauteur des sommes versées.
En revanche, pour le créancier, le prix de vente consigné génère des intérêts jusqu'à la date effective du paiement (article 13 du cahier des conditions de vente). Ces intérêts sont distribués avec le prix de vente. Ainsi, la proportion dans laquelle la dette sera réduite n'est connue qu'au moment du paiement, car elle dépend de la date à laquelle les intérêts cessent de courir.
La question du montant de la dette est étroitement liée à celle des intérêts. Si les décomptes d'intérêts ne sont pas arrêtés, le montant de la dette reste indéterminé, car les intérêts font partie intégrante de la créance. Or, selon l'article L. 311-2 du code des procédures civiles d'exécution, pour procéder à une saisie immobilière, le créancier doit disposer d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, c'est-à-dire dont le montant est déterminé ou déterminable.
Cette difficulté, bien que temporaire, peut bloquer la mise en œuvre d'autres procédures de recouvrement. En effet, l'article L. 111-2 du même code précise qu'une créance liquide est nécessaire pour engager une mesure d'exécution forcée.
💡 Quel est le montant minimum pour engager une saisie immobilière ?
La procédure de saisie immobilière est soumise à des contraintes supplémentaires en raison de sa gravité. L'article L. 311-5 du code des procédures civiles d'exécution précise que le créancier ne peut saisir plusieurs immeubles de son débiteur que si la saisie d'un seul ou de certains d'entre eux ne suffit pas à le désintéresser, ainsi que les autres créanciers inscrits.
Ainsi, lorsque le débiteur possède plusieurs biens immobiliers, le créancier devra prouver que la première saisie est insuffisante avant de mandater un huissier pour en engager une seconde. Le débiteur pourra contester cette décision en arguant que :
Le juge de l'exécution dispose d'une marge d'appréciation sur le second point. Il peut considérer que, même si le prix n'est pas encore distribué, le montant de la créance est tel qu'une seconde saisie est nécessaire sans attendre les décomptes d'intérêts.
La Cour de cassation a récemment jugé que le juge de l'exécution, s'il est saisi d'une demande de comptes entre les parties, doit y déférer, même s'il ne dispose pas de tous les éléments nécessaires (Cass. 2e civ., 15 avr. 2021, n° 20-13.953). S'il ne le fait pas, il commet un déni de justice et engage la responsabilité de l'État. Toutefois, pour établir ces comptes, il faut qu'il existe des dettes réciproques entre les parties, ce qui limite la portée de cet argument.
Une fois ces problématiques résolues, le créancier peut engager d'autres mesures de recouvrement. L'article L. 111-7 du code des procédures civiles d'exécution précise que le créancier a le choix des mesures propres à assurer l'exécution ou la conservation de sa créance, dans la limite de ce qui est nécessaire pour obtenir le paiement de l'obligation.
Lorsque la vente d'un bien immobilier saisi ne couvre pas l'intégralité de la dette, le créancier peut être contraint d'attendre avant de reprendre le recouvrement de sa créance. Cette attente résulte de la nécessité de disposer d'une créance liquide et des règles spécifiques à la procédure de saisie immobilière.