📌 Points essentiels à retenir
- L'indemnité d'occupation représente 5 à 12 % du prix de vente par an, soit 650 à 1 500 €/mois en moyenne.
- Le montant est fixe et non révisable pendant toute la durée du contrat — signé chez le notaire.
- Les indemnités peuvent être prépayées en les déduisant du prix de vente, réduisant l'effort mensuel à zéro.
- En comparaison, une saisie immobilière vous fait perdre 40-50 % de la valeur du bien — sans droit de rachat.
Indemnité d'occupation en réméré : qu'est-ce que c'est exactement ?
L'indemnité d'occupation en réméré est le montant que vous versez chaque mois pour continuer à vivre dans votre bien après l'avoir vendu temporairement. C'est le prix de votre tranquillité : vous soldez vos dettes, vous restez chez vous, et vous payez un loyer à l'investisseur qui a acheté votre bien.
Contrairement à un loyer classique, cette indemnité est encadrée par une convention d'occupation précaire signée chez le notaire. Elle fait partie intégrante du contrat de réméré et son montant est fixé dès le départ — il ne changera pas pendant toute la durée du contrat.
Comment est calculée l'indemnité d'occupation ?
Le calcul de l'indemnité d'occupation suit une logique simple. Elle représente un pourcentage du prix de vente du bien, généralement compris entre 5 % et 12 % par an. Le taux exact dépend de plusieurs facteurs :
- La localisation du bien — un appartement à Paris ou Lyon aura un taux plus bas (5-7 %) qu'une maison en zone rurale (8-12 %)
- La durée prévue du contrat — plus le contrat est court, plus le taux peut être bas
- L'état du bien — un bien récent et bien entretenu génère un taux plus avantageux
- Le profil de l'investisseur — chaque organisme de réméré applique ses propres barèmes
Exemple de calcul concret
Votre maison est estimée à 250 000 €. Elle est vendue en réméré à 170 000 € (68 % de la valeur). Le taux d'indemnité est fixé à 8 % par an.
- Indemnité annuelle : 170 000 € × 8 % = 13 600 €
- Indemnité mensuelle : 13 600 € ÷ 12 = 1 133 €/mois
Ce montant est fixe pendant toute la durée du contrat. Pas de révision annuelle, pas de surprise.
Fourchette typique par type de bien
| Type de bien | Prix de vente réméré | Taux annuel | Indemnité mensuelle |
|---|---|---|---|
| Appartement T3 ville moyenne | 100 000 € | 8 % | 667 € |
| Maison 4 pièces périurbain | 150 000 € | 8 % | 1 000 € |
| Maison familiale banlieue | 200 000 € | 7 % | 1 167 € |
| Villa avec terrain | 300 000 € | 6 % | 1 500 € |
La convention d'occupation précaire : le document qui vous protège
L'indemnité d'occupation n'est pas un simple accord verbal. Elle est formalisée dans une convention d'occupation précaire, document juridique signé chez le notaire en même temps que l'acte de vente.
Ce document fixe :
- Le montant exact de l'indemnité — fixe pour toute la durée du contrat
- La durée de l'occupation — alignée sur la durée de la faculté de rachat (6 à 60 mois)
- Les charges à votre compte — taxe d'habitation, charges courantes, entretien courant
- Les travaux à la charge de l'investisseur — gros œuvre, toiture, travaux urgents liés à la sécurité
- Les conditions de résiliation — dans quels cas l'occupation peut être interrompue
C'est ce document qui fait la différence entre un réméré sérieux et une arnaque. Exigez toujours la signature devant notaire. C'est d'ailleurs l'une des raisons pour lesquelles My Legacy sélectionne ses partenaires selon une charte de professionnalisme stricte.
Indemnité d'occupation vs loyer classique : les différences
L'indemnité d'occupation ressemble à un loyer, mais juridiquement c'est très différent :
| Critère | Loyer classique | Indemnité d'occupation réméré |
|---|---|---|
| Cadre juridique | Bail d'habitation (loi de 1989) | Convention d'occupation précaire |
| Révision annuelle | Oui (indexée IRL) | Non — montant fixe |
| Durée | 3 ans renouvelable | 6 à 60 mois (durée du réméré) |
| Protection locataire | Forte (préavis, congé encadré) | Limitée (occupation précaire) |
| Droit de rachat | Aucun | Oui — prix fixé dans le contrat |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer | Aucun (intégré dans le prix de vente) |
Le point crucial : avec un loyer classique, vous êtes locataire sans perspective de redevenir propriétaire. Avec l'indemnité de réméré, chaque mois payé vous rapproche du rachat de votre bien.
Quelles charges restent à votre compte pendant le réméré ?
En plus de l'indemnité d'occupation, certaines charges restent à la charge de l'occupant :
- Taxe d'habitation — vous occupez le bien, c'est à vous (si applicable à votre situation)
- Charges de copropriété courantes — si c'est un appartement
- Entretien courant — plomberie mineure, serrurerie, entretien du jardin
- Assurance habitation — vous devez maintenir une assurance multirisque habitation
- Factures courantes — eau, électricité, gaz, internet
En revanche, les gros travaux (toiture, ravalement, mise aux normes) restent à la charge du nouveau propriétaire — l'investisseur. Si des travaux urgents sont nécessaires pour la sécurité, l'investisseur les prend en charge et leur coût est déduit du prix de rachat.
L'indemnité dans le coût global du réméré
L'indemnité d'occupation est le poste le plus important dans le coût global d'une vente à réméré. Voici comment elle s'inscrit dans le budget total :
- Indemnité d'occupation — 5 à 12 % du prix de vente par an (le poste principal)
- Décote sur le prix de vente — le bien est vendu à 60-70 % de sa valeur (la différence est le "coût" de la liquidité immédiate)
- Frais de notaire à la vente — à la charge de l'investisseur
- Frais de rachat — seulement 125 € fixes grâce à la fiscalité avantageuse du réméré
En moyenne, le coût total d'un réméré représente environ 15 % du prix du bien par an. C'est un coût réel, mais à comparer avec l'alternative : une saisie immobilière où votre bien est vendu aux enchères à 50-60 % de sa valeur, sans droit de rachat.
Comment la famille Durand a géré l'indemnité d'occupation
Les Durand — lui chauffeur routier, elle aide à domicile — vivent dans une maison à Rouen estimée à 230 000 €. Après un accident du travail et 8 mois d'arrêt, les mensualités s'accumulent. Dettes totales : 82 000 €. La banque prononce la déchéance du terme.
Leur crainte principale : « On ne pourra jamais payer un loyer en plus de nos dettes. »
My Legacy transmet le dossier à un organisme partenaire. Voici le montage :
- Maison vendue temporairement : 155 000 €
- Dettes soldées d'un coup : 82 000 € (banque + crédits conso + URSSAF)
- Trésorerie restante après remboursement : 73 000 € (provision pour l'indemnité)
- Indemnité d'occupation : 850 €/mois (taux de 6,6 %)
- Provision couvrant : 85 mois d'indemnité — soit 7 ans de tranquillité
Résultat : les Durand n'ont rien payé de leur poche pendant 22 mois. L'indemnité était prélevée sur la trésorerie restante. Monsieur Durand a repris le travail, le fichage FICP a été levé, et un prêt immobilier a été accordé.
Ils ont racheté leur maison pour 167 000 €. Frais de notaire : 125 €.
Peut-on négocier le montant de l'indemnité d'occupation ?
Oui, dans une certaine mesure. Voici les leviers :
- Prépayer les indemnités — certains investisseurs acceptent de prélever les indemnités directement sur le prix de vente, réduisant ainsi votre effort mensuel à zéro
- Négocier la durée — un contrat plus court (12-18 mois) peut obtenir un taux plus bas
- Mettre en concurrence les organismes — My Legacy travaille avec plusieurs partenaires, ce qui permet de comparer les conditions
- Prouver la capacité de rachat — si votre plan de retour à l'emploi est crédible, l'investisseur peut être plus souple
Les avantages de la vente à réméré incluent cette flexibilité de négociation — c'est un contrat de gré à gré, pas un produit bancaire standardisé.
FAQ
Non. Le montant est fixé dans la convention d'occupation précaire signée chez le notaire. Il ne peut pas être révisé, ni indexé sur l'inflation. Ce que vous signez au départ est ce que vous paierez jusqu'au rachat.
Le non-paiement de l'indemnité constitue une violation de la convention d'occupation. L'investisseur peut alors engager une procédure d'expulsion. C'est pourquoi il est crucial de s'assurer que le montant est soutenable avant de signer — et c'est exactement ce que vérifie My Legacy en amont.
Non. L'indemnité d'occupation n'est pas un loyer au sens fiscal. Elle n'est pas déductible de vos revenus et ne donne pas droit aux aides au logement (APL). C'est une contrepartie d'occupation, pas une charge locative.
Oui, c'est même fréquent. Les indemnités sont alors déduites du prix de vente et provisionnées chez le notaire. Vous n'avez ainsi aucun versement mensuel à effectuer pendant la durée du contrat — tout est financé par la trésorerie dégagée lors de la vente.
En moyenne, l'indemnité se situe entre 650 € et 1 500 €/mois, selon la valeur du bien et la localisation. Pour un bien vendu 150 000 € en réméré avec un taux de 8 %, l'indemnité est de 1 000 €/mois.
