Les avantages et avis de la vente à réméré

La vente à réméré consiste à vendre temporairement un bien en conservant par contrat l’usufruit dudit bien et le droit exclusif de le racheter dans un certain laps de temps. Elle s’avère particulièrement utile si un propriétaire traverse une mauvaise passe financière et a besoin d’obtenir très rapidement des liquidités pour éviter une saisie, par exemple.

Connaître les différents avantages du réméré en vidéo

En vendant momentanément votre bien à un acquéreur fiable et désireux de faire un investissement sur sous la forme d’un contrat de réméré, vous pouvez rembourser vos dettes et préparer en toute tranquillité le rachat de votre bien (qui pourra s’effectuer entre 6 mois et 5 ans maximum après la signature du contrat de réméré).

Cette formule présente beaucoup d’avantages, mais également quelques inconvénients que nous allons vous présenter afin que vous puissiez faire votre choix en connaissance de cause. 

Si vous êtes propriétaire mais endetté, que vous êtes fiché à la Banque de France et dans l'impossibilité d’emprunter, il reste une solution ultime, la vente de votre bien à réméré.

Qu’est-ce que la vente à réméré ?

Peu connue du grand public et pourtant bien pratique dans les situations qui semblent sans issue, la vente à réméré permet aux propriétaires de biens immobiliers de débloquer rapidement des fonds pour éponger leurs dettes et se remettre sur pied financièrement. Si vous ne pouvez plus régler vos échéances de crédit et que la banque ne peut plus vous prêter l'argent, le réméré est une solution inespérée pour vous en sortir.

Le principe est assez simple, vous vendez votre bien à un investisseur, avec une décote minorant le prix de 30% à 50% de sa valeur sur le marché, et vous bénéficiez d'une faculté de rachat exclusive, c’est le principe fondamental. L’investisseur auquel vous vendez votre appartement n’a contractuellement pas le droit de le revendre à un tiers, sauf si vous ne pouvez le racheter au terme de l'opération.

La durée de la faculté de rachat est précisée dans le contrat établi par un notaire. Selon votre projet, elle peut aller de 6 mois jusqu'à 5 ans, pendant lesquels vous continuez d’occuper votre bien immobilier en vous acquittant d’une indemnité d’occupation mensuelle, également fixée à l’avance par contrat.

Attention cependant à ne pas confondre le réméré avec une forme de prêt, il s’agit bien d’une vente immobilière, même si elle est soumise à des clauses particulières. Celles-ci sont sécurisantes aussi bien pour l'acquéreur que pour le vendeur, puisque tous les frais sont indiqués d’avance, aucune mauvaise surprise n’est à craindre. Mais le réméré reste une solution de dernier recours qui permet de s’extraire d’une situation financière qui apparaît comme une impasse.

Comment fonctionne la vente à réméré ?

Pour mener à bien une opération de vente à réméré de son bien immobilier, il faut respecter un certain nombre de critères précis et ne pas sauter les étapes.

  • 1 - Vérifier la faisabilité du projet
Infographie expliquant les avantages de la vente à réméré pour les personnes ayant un besoin urgent de liquidité.

La première étape est évidemment l’estimation de votre bien. Pour que la vente à réméré soit envisageable il faut que vos dettes soient inférieures à 60% de la valeur de votre maison. En tous cas, si vous souhaitez le racheter dans le délai prévu, ce qui est généralement le but. Il faudra également vérifier le montant total de vos dettes et l'état hypothécaire de votre appartement.

  • 2 - Trouver des interlocuteurs compétents

La plupart des gens qui ont recours à ce mode de vente se tournent vers des spécialistes qui évaluent le projet, les mettent en contact avec des investisseurs ou un notaire. C’est souvent la meilleure solution car les notaires ne sont pas tous spécialisés dans ce type de vente et les acheteurs doivent également être habitués à ce genre d’investissement. Mieux vaut faire appel à des professionnels qui vous indiqueront très facilement si votre dossier est cohérent et vous obtiendront une offre d’achat sous 48 heures. 

  • 3 - Réunir un dossier complet

Comme toute vente immobilière, le réméré exige de présenter un certain nombre de documents, dont les diagnostics immobiliers. Si vous faites appel à un intermédiaire, il vous en fournira la liste et le notaire complétera ces documents avec le certificat d'urbanisme qu’il aura obtenu de la mairie. Il doit aussi vérifier que la ville ne dispose pas d’un droit de préemption urbain sur votre bien. 

  • 4 - Signer la vente chez le notaire

Une fois le dossier complet, c’est le notaire qui établit l’acte de vente authentique. Celui-ci stipule la faculté de rachat ainsi que la convention d’occupation, qui indique la durée d’occupation, la date butoir du rachat, le prix des mensualités, tous les frais supplémentaires détaillés et le prix dont vous devrez vous acquitter pour racheter votre bien.

C’est également le notaire qui procédera au règlement de votre crédit d'hypothèque, le reste du montant de la vente vous revient. Vous réglerez vos dettes et disposerez d’un pécule pour vous préparer au rachat de votre appartement.

  • 5 - Disposer de votre bien

La plupart des propriétaires qui vendent à réméré continuent d’occuper leur maison en versant un loyer au nouveau propriétaire. Vous devrez alors vous acquitter de la taxe foncière et de la taxe d’habitation comme n’importe quel locataire. Cependant vous êtes également libre de le louer car vous en avez par contrat l’usufruit, autrement dit vous avez la jouissance totale de votre bien. Vous pourrez profiter du temps qui vous est imparti pour faire des économies afin de procéder au rachat en toute tranquillité.

  • 6 - Racheter ou revendre votre bien

Au terme du délai fixé par le contrat de réméré, ou même avant si vos finances le permettent, vous êtes en droit de racheter votre maison au prix défini par l’acte notarié.

Ce prix étant sous-coté par rapport à la valeur immobilière réelle, certains préfèrent profiter de leur droit de revendre le bien à un tiers pour rembourser le propriétaire temporaire et empocher la somme restante.

Quels sont principaux avantages de la vente à réméré ? Quand l’utiliser ?

Pour savoir si vous êtes potentiellement concerné par ce type d'opération immobilière, il faut explorer les différentes situations où il est intéressant d’utiliser la vente à réméré.

Le réméré permet de sortir d’une situation de surendettement

Le contexte le plus courant que l’on rencontre dans les dossiers de vente à réméré est celui du surendettement. C’est malheureusement devenu très courant et toutes les catégories de population sont touchées lorsqu’au remboursement du prêt immobilier viennent s’ajouter des crédits à la consommation accordés par des organismes plus ou moins scrupuleux. En utilisant les liquidités de la vente à réméré, vous pouvez solder l'intégralité de vos dettes et ainsi sortir d'une situation de surendettement.

Grâce à la vente avec faculté de rachat : défichage Banque de France possible

Que se cache-t-il derrière ces acronymes barbares ? Si vous êtes fiché à la Banque de France, vous ne le savez que trop. Un fichage FCC (Fichier Central des Chèques) est mis en place en cas de chèques sans provisions ou de dépassement trop fréquent d’un découvert bancaire autorisé. Votre banque supprime tous vos moyens de paiement et vous êtes interdit bancaire. Le fichage FICP (Fichier des Incidents de remboursement de Crédits au Particulier) intervient quand vous ne vous êtes pas acquitté deux mensualités de crédit d'affilée. Les personnes surendettées y sont inscrites automatiquement.

Encore une fois, la vente à réméré vous permet de rembourser les dettes que vous avez à vos différents créanciers et ainsi retrouver une stabilité financière. Ainsi, vous pourrez entreprendre les démarches pour ne plus être fiché à la Banque de France.

Vous ne pouvez pas emprunter car trop âgé : la vente à réméré est la solution

S’il n’existe aucune limite d'âge légale pour emprunter de l’argent, il est évident que le coût de celui-ci ne sera pas le même pour une trentenaire que pour un homme de 65 ans. En accordant un crédit immobilier, n’importe quel organisme de prêt mise sur notre capacité à rembourser sur le long terme. Plus l’emprunteur est en “risque” de ne pas rembourser, plus la banque augmentera le montant du coût du crédit et surtout de celui des assurances. Plus on avance en âge, plus il est difficile d’emprunter.

La vente avec faculté de rachat permet d'éviter une saisie immobilière

La solution généralement adoptée par les organismes de crédit en cas de cessation de paiement de mensualités de crédit ou de surendettement, c’est la saisie de votre bien. En effet, il est tentant de régler facilement et sans état d'âme une situation qui semble sans issue en procédant à la saisie. Malheureusement, dans une procédure de saisie, vous n’avez pas voix au chapitre et votre bien ne sera pas vendu au meilleur prix, mais au prix d’une enchère qui pour vos débiteurs couvre le montant de vos dettes. C'est pourquoi il est plus intéressant de mettre en place une vente à réméré. Cela vous permettra de sauver votre bien d'une éventuelle saisie immobilière.

Rembourser des dettes fiscales

La vente à réméré s’impose comme la solution idéale quel que soit le type de dettes. Le surendettement, comme nous l'évoquions, est de plus en plus courant de nos jours, mais plusieurs autres dettes peuvent venir s’ajouter. Par exemple, celles que l’on contracte avec des membres de la famille ou des amis pour se sortir d’un moment difficile, mais qui se retrouvent noyées dans l'océan de votre déficit financier.

Lorsque le regroupement de crédits est refusé par les banques

Lorsque vous avez accumulé plusieurs crédits au fil du temps, chacun a été fixé à un taux et pour une durée particulière. Généralement, les banques proposent de faire un regroupement (ou rachat) de crédit afin de n’en avoir plus qu’un seul crédit et à un seul taux. C’est une opération qui, si elle peut s'avérer salvatrice, n’en a pas moins un coût réel, les mensualités n’augmentent pas forcément beaucoup mais la durée du crédit est impactée. Mais dans certaines configurations, les banques refusent tout simplement de vous aider à restructurer vos dettes parce qu’elles ne vous pensent pas capable de vous acquitter des mensualités.

Vente à réméré, une alternative à un refus d’un prêt relais

Le prêt relais est une solution bien pratique lorsque l’on vient d’acheter un nouveau bien immobilier avant d’avoir pu vendre sa résidence principale. Le prêt relais est une forme d’emprunt bien particulière où l'on obtient un pourcentage de la valeur du bien occupé, le temps de procéder aux diverses étapes d’une vente classique avec ses délais obligatoires.

Cependant, les banques peuvent refuser cette possibilité si votre dette globale (incluant la totalité de vos crédits en cours) leur semble trop importante. De nouveau, le réméré permet d'éviter ce refus de prêt relais.

La vente à réméré pour contourner un refus de prêt

Quand toutes les banques refusent vos demandes de prêt, la vente à réméré et encore une fois la solution. En effet, les critères d'éligibilité pour accéder à un réméré sont bien différents de ceux d'un prêt classique. Pour obtenir un prêt, les banques traditionnelles demandent d'avoir un CDI, un apport minimum, une épargne résiduelle et un taux d'endettement intérieur à 33 %. C'est pourquoi de nombreuses demandes de prêt sont refusées.

Les conditions d'éligibilité du réméré sont beaucoup plus souples.

Besoin de liquidité pour régler des frais de succession

Dans le cas d’un héritage, il est bon de savoir que vous devrez vous acquitter d’un montant pour les frais de succession. Selon votre lien de parenté avec le défunt ou ses dispositions testamentaires, les frais peuvent être plus ou moins importants. A partir de la date du décès, l'état ne vous laisse que 6 mois pour régler la succession, et ce que vous ayez vendu le bien ou non. Pour ne pas avoir à refuser l'héritage, vous devrez trouver un autre moyen de financement.

Un besoin en liquidité pour financer un nouveau projet

De façon plus positive, vous pouvez aussi avoir tout simplement besoin d’un apport financier pour vous lancer dans un nouveau projet et vous êtes prêt à parier sur votre propre maison que vous allez réussir !

Les autres avantages du principe de vente à réméré

Au-delà des nombreux avantages financiers que peut présenter une vente à réméré, elle a des avantages intrinsèques, liés à la formule elle-même. Lorsque l’on arrive au stade ou l’on en a besoin, on est bien content de savoir que le réméré est sécurisé à bien des égards.

Discrétion assurée

Lorsque l’on est fortement endetté, on peut craindre une forme de déchéance sociale, au moins ressentie si elle n’est pas effective. Nul n’a envie de discuter avec les voisins et de devoir dire que sa maison va être saisie, nul n’a envie que tout le quartier assiste au bal des huissiers et des déménagements. Avec la vente à réméré, tout se passe loin des regards, vous ne quittez pas votre domicile, et vous n’avez aucun compte à rendre à personne.

Rapidité et sécurisé

Ce type de vente immobilière est particulièrement encadré si vous faites appel à une société spécialisée. C’est une solution simple, une fois le dossier étudié et les divers montants calculés (endettement, capacité de rachat etc.), on vous met en contact avec un investisseur spécialisé pour qui ce type d’acquisition est courant. Il ne faut généralement pas plus de 48 heures pour boucler un dossier et fixer une date chez le notaire et 30 jours pour finaliser l'opération. Enfin, tout est scrupuleusement noté dans le contrat, chaque mensualité, les délais, les frais divers, pour une approche tout à fait sécurisante, aucune mauvaise surprise à l'horizon.

L’accompagnement d’un notaire expert

La personne la plus importante de toute la manœuvre est le notaire, il convient de bien le choisir. Dans le cadre d’une formule clés en mains, on vous présente d’office un notaire spécialisé dans les subtilités de la vente à réméré. Il en connaît parfaitement les rouages, les délais de gestion s’en trouvent encore raccourcis et aucun vice de forme n’est à craindre. Si vous désirez toutefois garder votre notaire (de famille par exemple), il est possible de faire un acte en double minute. Le notaire spécialisé traite le dossier mais c’est le notaire choisi par le vendeur qui procède à la signature définitive des documents après les avoir scrupuleusement vérifiés.

Encadrement par la loi

Même si elle est encore largement méconnue, la vente à réméré est un type de contrat de vente immobilière en cours depuis… Le Moyen-Age ! Déjà, on pouvait céder son bien à un tiers en conservant une faculté de rachat exclusive, en bref, l'ancêtre du prêt hypothécaire. Inscrite dans le code civil de 1804 par Napoléon 1er, la vente à réméré est strictement encadrée par la loi, notamment par les articles 1659 et 1673 du code civil.

Quels sont les inconvénients de la vente avec faculté de rachat ?

Si la vente à réméré jouit de pas mal d’avantages, il ne faut pas oublier de vérifier quels sont ses inconvénients avant de signer le contrat. On peut en distinguer deux. D’une part le coût de l'opération, comme toute transaction immobilière, celle-ci est soumise à un certain nombre de frais incompressibles en plus des mensualités dont vous devrez vous acquitter chaque mois.

D’autre part, il faut minimiser le plus possible la part de risque en choisissant des intermédiaires fiables qui ne vous feront pas miroiter des solutions miraculeuses mais un projet concret, étudié à l’Euro près. En effet, si vous ne parvenez pas à financer le rachat de votre maison a la fin du délai légal du réméré, c’est l’investisseur qui en récupère la totalité.

Pour éviter cette funeste issue, prévoyez de vendre vous même votre bien tant que vous en avez l’usufruit afin de pouvoir le racheter en faisant un petit bénéfice.

Cependant, et malgré ses éventuels inconvénients, la vente à réméré reste un bien meilleur moyen de sortir d’une impasse financière que la saisie de votre bien. Les avis sur la vente à réméré suivent justement cette tendance. De nombreux ménages ont réussi à ce sortir d'une impasse financière grâce au réméré.